「经济」这个业主自管的小区年收入141万结余83万，怎么办到的？

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9月初，宁波某小区上演了一幕经典场景，几个业主给物业打了一个横幅，上面写着“做不到的，先收钱”。而小区物业也很狠心，发了一封“绿水青山，江湖再见”的公开信，愤然离开。

这吸引了各地的模仿。比如14日，陕西咸阳某小区由于配套设施不完善，水质问题迟迟得不到解决，业主敲锣打鼓，给小区物业打了一面旗帜...但与此同时，去年Xi唯一一个业主管理的住宅区和平花园的财务余额为83万英镑的消息不胫而走。在当地舆论看来，和平花园业主与物业的矛盾似乎一夜之间就烟消云散了。

芬香金融(id:nbdfxcj)实地走访小区，与小区物业专家顾问何志恒及工作人员进行了深入交流，发现和平花园已经成功运营，但现实中只是个案，需要质疑其有多大的复制推广价值。

图片来源:各实习记者谭

业主的胜利

和平花园属于Xi早年的低洼改造项目。自1996年建成以来，它一直静静地矗立在友谊路和文怡路的西南角。

没有人会想到，这个只有三栋楼，三百多户人家的老小区，多年后会有这么“辉煌”的一天。

近日，小区2019年财务状况公示:【/s2/】总收入141.08万元，支出57.85万元，余额近83.23万元。吸引了各大媒体竞相报道。

难得的是其收支有详细记录。比如收入方面，物业费、广告费、锅炉费、停车费分别为90.53万元、14万元、33万元；支出方面，工资支出约25万元，电脑、监控设备、楼道口led显示屏、门禁卡安装材料等固定资产约3.43万元，居民更换智能卡电表约3.19万元。

和平花园走上自我管理模式才两年。

社区作为一个存在了20多年的老社区，一度陷入设施老化、卫生肮脏等问题，甚至安全堪忧。

2018年7月，和平花园召开首次业主大会，选举产生行业委员会，三个月后完成备案。后来，他们同意停止雇佣物业公司，实行业主自治。

为此，行业委员会还聘请了实践经验丰富的社区建设专家何志恒担任平安花园的专家顾问。后者回忆到芬香财经:“原来的物业管理了20多年，管理上有很多空缺，大家都渴望把这个老小区建设好”。

同年年底，在何志恒的帮助下，业委会与前期物业公司签订了交接协议，小区随即成为Xi唯一一个顺利交接前期物业并实现自我管理的小区。

现在，两年来，和平花园已经形成了以7名业委会委员和1名候补委员为核心，数十名热心人士为志愿者，聘请20多名专职人员进行维护的运营模式。

至于日常财务，业委会严格执行收支两条线，“收入全部归公户”，业委会成员均为兼职业主，不从社区收入中拿一分钱。

图片来源:各实习记者谭

芬香财经实地考察发现，和平花园小区没有统一的大门，A栋、B栋、C栋三栋楼正对街道，而工业委员会位于C栋旁边的地下车库，一切都在简单有序的运行。

据一些业主称，经过自我管理，社区不仅新安装了门禁、刷脸系统和监控，还在假期分发了粮油大米等福利。说到现在的业委会，路过的业主们赞不绝口:“现在物业费物有所值”“比以前舒服多了”……作为Xi唯一的业主管理的小区，和平花园获得了很多“羡慕”的目光。据相关报道，网友们要么批评自己小区物业的不作为，要么表达了对自我管理的羡慕。有一段时间，他们似乎都看到了新的出口。

和平花园只是个例

但和平花园目前也面临着自身的问题:小区消防设施瘫痪多年，高低压配电柜前段时间突然倒塌，给排水管道也老化...其行业委员会主任胡表示，该小区已申请对旧小区进行改造，可能需要召开业主大会讨论并偿还部分维修资金。

有社区工作者认为“和平花园到目前为止运营得很好，但只是一个例子，不适合在所有社区推广”。

社区专家顾问何志恒认为，“没有这个行业委员会的主任，和平花园社区就不会取得这样的成功”。该小区业委会主任胡等人有着丰富的企业管理经验，能做到开源节流而不计较个人得失，这是和平花园小区自我管理成功的重要原因。

从实际出发，业主自我管理失败的情况并不少见。

接触社区治理10年的何志恒经常说:“别人都说成功，我出去说失败。”他还在网上发表了《住宅物业自我管理不成功的实践教训:物业委员会人员的自我管理》。

在街道办事处的办公室里，他向分祥金融讲述了一个八年前Xi安唐园小区业主自我管理失败的案例。

唐源小区，建于90年代中期，占地200余亩，45栋住宅楼，1栋商住楼，1938户。这是当时Xi最大的封闭式住宅区之一。

2012年9月何志恒当选行业委员会主任后，在他的倡议下，业主大会决定实行物业自我管理，这可能是陕西最早的物业自我管理尝试。

与此同时，唐源工业委员会向业主借了50多万元作为流动资金，并聘请了专业的服务团队。但由于拒绝交出之前的物业，考虑到维修费用，这个服务团队只能辞退。

直到2013年3月，汤圆业委会强行接管物业，拉开了物业自我管理的序幕，但随之而来的是一系列问题:水电维修爆炸性增长，物业前期恶意拖欠水电费用，水电故障风险，业委会内部帮派...所有的问题都被收在了行业委员会主任何志恒的肩上，精神几乎崩溃。

最终，行业委员会的一名成员趁机注册了一家私人物业公司，并拒绝退出行业委员会。这种积极的自我管理尝试失败了。

事实上，当时的唐苑小区已经回到了业主自治的阶段，甚至无法实现物业公司的监管。“汤圆自我管理的结果远不如聘请物业公司”。

这也成为了何志恒以后经常分享的一个案例。

社区治理的未来

何志恒认为，业主自治是业主自治的高级阶段，其核心三项权利必须掌握在业主手中，即物业管理重大事项决定权、物业管理经济权和物业服务人员权。

“这是业主自我管理的基本属性，所有权必须完全掌握在业主手中”。

据报道，目前我国的主要管理模式有合同制、薪酬制和业主自我管理等。大部分社区是合同制，薪酬制度和自我管理相对较少。

薪酬制度，即住宅物业服务团队由职业经理人负责，行业委员会负责监管；以及自我管理，即如和平花园小区，物业管理委员会直接管理物业，聘请维修、保洁等专业服务团队。

何志恒认为，与完全自我管理相比，奖励制度可能是未来值得推广的模式。比如深圳阳光花园小区，在业主的支持下，业委会筹集了50万启动资金，成立了80多人的物业服务团队，聘请专业的管理人员管理小区，大大提高了小区的管理地位。

华南城市研究会会长、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为，业主管理并不代表未来的主流方向，可能更适合较小的社区，但不应该广泛推广。

胡刚告诉芬香金融:“问题的关键不在于物业公司模式，而在于很多物业是开发商自然继承的，好像觉得自己是业主，这种权益关系被颠倒了”。

《物权法》规定，经占建筑物总面积一半以上、业主总数一半以上的部分业主同意，可以解散物业公司。

胡刚说，一些由房地产开发商组成的物业公司，如果业主同意，也可以考虑保留它们。因为开发企业的物业管理对其企业信誉和产品形象非常重要，在这种情况下，除了业主支付的物业费外，还会补贴一部分给他们管理，一些大牌房企的物业还是不错的。

但他也表示，小区管理相当复杂，只有少数开发商的物业管理和业主的自我管理。最主流的应该是专业的物业公司管理，但前提是必须由业主大会决定。

实习记者|谭编辑|史 陆杜

校对|李

资料来源:芬香金融

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