「经济」“共用大门和物业”，却无法一同棚改，深圳这群业主申诉“求拆”

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“共用一扇门和一张钥匙卡，两者的物业管理是一样的。现在除了高层建筑，只有低层建筑是老式的。在新的计划中，高层元朗不再拥有社区花园，成为一个单一家庭的“钉子户”。与此同时，它将承受多年棚改带来的冲击，如房屋开裂、噪音空气体污染等当元朗的主人得知他的房子被排除在棚子改造项目之外时，他愤怒地抱怨道。

在深圳，元朗业主的经历并不是孤立的。近两个月来，深圳市政府棚改项目上市的很多小区被排除在棚改之外，也引起了小区业主的不满。

如何应对这种“差别待遇”的情况，考验的是各方的博弈能力和平衡能力。

因为房价高，深圳的小区业主对旧城改造的感觉比较敏感。开发商为了缩短周期，采取了更为便捷的“只改多层，不迁高层”的改造路径，双方的矛盾就在这个时候出现了。

据《经纪中国》9月16日报道，深圳南山区龙联花园业主所在的小区龙联花园将纳入政府的棚改项目，但小区内一栋中高层住宅楼被排除在棚改之外，引起高层业主对“只改多层不改同小区高层”的不满。目前，业主已经向有关部门提交了拆除高层住宅的请愿书。

龙联花园图片来源:壳牌找房子

龙联花园位于深圳市南山区龙珠二路，占地面积46974.5平方米。建筑面积包括60130平方米的多层住宅和15400平方米的高层住宅。这座高层住宅建筑被称为“元朗”，社区共有886户居民。

正是这个“元朗”被排除在棚改计划之外。据经纪中国介绍，元朗是一栋高层住宅楼，是龙联花园的一栋建筑。元朗和龙联花园共用一张出入口钥匙卡，两者物业管理相同，为深圳市东方物业管理有限公司

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造的实施意见》，使用年限20年以上，符合房屋质量、消防等安全隐患三项条件，或者使用功能不全，或者配套设施不完善的。其中一个可以纳入棚户区改造范围；使用年限不足20年的，按标准认定为D类危房的，也可以纳入改造范围。

据镁编辑介绍，元朗建于2009年，正是因为不符合规定的棚改生活标准，才被排除在此次棚改工程范围之外。

但是元朗的主人不接受这个账户。他们在《奥运新闻》中提到，福田区南华村有一栋不到20年的高层住宅，有单独的地块，也参与了南华村的棚改，和元朗一模一样。因此，请将龙联元朗大厦纳入此次棚改。

上述业主还指出，元朗龙联小区的一名成员属于龙联花园小区，连同多层楼梯间、共用停车位、绿化、道路、幼儿园等生活设施，以及龙联元朗大厦被排除在棚改之外，严重侵犯了业主的权益。

但业主收到的最新官方回复并不支持业主的上诉。

据《经纪中国》报道，南山区棚户区改造领导小组总部办公室的答复称，【/s2/】元朗的住房使用年限不到20年，属于独立地块，不能认定为D级危房，不符合棚户区改造项目申报标准。

此外，元朗所在的地块是一个独立的地块，元朗是从龙联花园所在的地块分割出来后建造的。其规划设计均独立于龙联花园，停车、菜市场等生活设施已单独考虑建设，在该地块范围内享受单独配套。建筑设计方案及配套设施符合相关标准。元朗和龙莲花园属于不同的地块，完成时间不同，注册名称也不同。因此，元朗和龙联花园不属于同一个房地产单位。

新荣地产律师团队张懋镕分析镁编，说(能否纳入棚改)其实是法律适用的问题。【/s2/】从政府部门的回复来看，不到20年，宗地规划也不一样，所以在合法性方面不符合要求。【/s2/】但业主认为之前有整改先例，“我认为存在合理性。”

事实上，元朗只是最近深圳“棚改风”的典型之一。在此之前，罗湖区乐东花园的业主也因为类似经历发起请愿。

根据镁业获得的一份“乐东花园旧房改造上诉书”，提到东湖街道办事处最近委托第三方旌鸣公司收集东乐花园小区业主的更新意向时，明确表示只针对多层业主，不包括高层业主。

软件园图片来源:壳牌找房子

此后，东湖街道办回复，软件园属于不同年份，不同地块，容积率不同。基于现行政策“对于目前容积率超过2.5的住宅区，改造方式原则上以综合改造为主”，我街首先收集多层业主的意愿，进一步研究后续改造工作的可行性，包括高层纳入改造的可行性和改造方式。

但乐东花园业主表示，目前高层业主已经与多层业主共同签署了《市区重建单位申报意愿申请表》。

何仪集团董事总经理罗宇告诉《镁编辑》，真正的问题是经济账户和计划账户无法统计。

罗宇建议，更深层次的原因是要综合考虑公共利益、学历、交通等综合支撑因素。如果100米长的楼房，棚子改了之后，不能再增加容积率，不能再增加经济适用房或公共设施，那就用纳税人全部的财政资金去帮助一些原业主单纯的拆旧楼建新楼，这是不公平的。政府主导的财政投入棚改模式需要考虑更多的公共利益和经济社会效益。

然而，要解决这种情况，需要一个适当的计划。张懋镕指出，客观来说，如果把同一小区的多层棚子改成超高层建筑，会导致容积率增加，进而导致居住密度增加。客观上确实对原高层业主的舒适度有影响。

所以在权衡利弊的同时，也要在法律的框架内寻求更合理的解决方案。深圳职业学院房地产研究所所长邓告诉《镁报》编辑，在这种情况下，我们必须首先通过法律法规，当然还要考虑城市更新对高层建筑的影响。

“那么在旧的改革中仍然需要考虑一些补救措施。比如多层侧改后，是否有必要给高层留一些空房？或者让高层享受更多配套。”邓王智继续说道:

记者|吴编辑|甄 何小涛

校对|[/s2/]孙志成

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