「经济」杭州对长租公寓“下猛药”：存量托管房源缴30%风控金，或加速行业洗

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8月17日，杭州市住房保障和房屋管理局官网发布《关于进一步做好住房租赁资金监管相关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确房屋租赁企业从8月31日起将所有相关租赁资金缴入专户管理，“受托”房屋租赁企业应按要求在9月30日前完成风险防控资金的支付，受托房屋支付30%的风险防控资金。

据了解，早在2019年11月，杭州市就出台了《住房租赁资金监管办法》，并设立了“租赁资金专户”和“风险防控基金”两项重要措施。

多位业内人士告诉《国家商报》记者，这份通知是对以往房屋租赁资金监管办法的补充。杭州通过实施资本监管政策，可以有效降低和防范房屋租赁市场的风险，对保护租户和房东的合法权益起到重要作用。在房地产交易领域，许多城市和地区都有房地产监管账户的要求，以确保交易资金的安全。杭州的做法可能会吸引更多城市跟进。

杭州住房保障和房地产管理局官网截图

新法规将有效降低市场风险

根据通知，从8月31日起，房屋租赁企业向委托出租人支付的租金、向承租人收取的租金、保证金以及使用“租金贷款”取得的资金，应存入租赁资金专用存款账户。

此外，9月30日前，“托管”房屋租赁企业应在2020年为新委托房屋支付相应到位房屋的风险防控资金；对于受托存量住房，应支付30%的风险防控基金，剩余风险防控基金的支付时间按规定顺延。

58安居客住房研究所所长张博向《国家商报》记者分析说，过去长期出租公寓的打雷大多是由企业挪用房客的房租来收房引起的。一旦空的租金大幅上涨或租金收入明显低于预期，将对企业的现金流产生重大影响，严重导致企业倒闭，从而侵害原房东和租户的利益。通知要求“租赁资金应存入专用存款账户”，这样可以有效控制资金的使用，从而显著降低上述风险。

关于《通知》中规定的“存量受托房屋应缴纳30%的风险防控基金”，张博认为，这一措施相当于“双重保险”，要求在保证租赁资金安全的同时，为企业的资金安全强制交存风险防控基金，这样一旦企业发生变化，相关利益群体的相应权益就能得到最大限度的保障。

此外，通知还指出，未按本规定做好房屋租赁资金监管工作的房屋租赁企业，将按2019年11月发布的《杭州市房屋租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《办法》)第十条处理。视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停网上签约备案、取消金融支持资格、记入企业信用档案等方式处理。

值得一提的是，根据《政策解读》文件，制定《通知》主要是因为新型冠状病毒疫情影响导致房屋租赁企业生产经营出现严重困难。为了减轻企业负担，帮助企业有效应对风险，度过难关，支持企业复工复产，并在《办法》中适当推迟发展资金监管和租赁住房企业风险防控资金支付，更有利于降低租赁住房企业经营风险，维护租户和房东权益，促进租赁市场稳定健康发展。

或者加快长期租赁公寓行业的洗牌

张博告诉国家商报，通知的颁布对杭州长期租赁公寓企业提出了更高的要求。租赁资金一旦进入监管账户，不得擅自挪用。“因此，一些资金不足的长期租赁公寓公司未来将面临资金短缺。”

此外，张博还认为，严格的资本监管也对租赁机构的双房东模式提出了相应的挑战(即先从原房东那里租到整栋房子，然后将整栋房子转租或转租给他人牟利)。

据了解，绝大多数长期租赁公寓仍采用二房东的经营模式。除了剪刀差，长期出租公寓企业还设置了付款时间差，对租客要求严格。一般要求租客半年一个房贷，一年一个房贷，或者房租高的每个月还房租贷款。房东的付款方式一般是一次抵押、三次抵押或每月付款。

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正是因为这种支付时间差，长期租赁公寓企业才能获得一笔存款资金，然后利用这笔存款资金继续在市场上竞逐或者挪用用于财务运作。

“高收入低租金模式，盲目扩大规模，或者一些长期出租公寓的公司资金不足。一旦遇到资金链时差，可能会造成流通问题，导致打雷。”张博指出。

近年来，杭州的长租公寓市场活跃，同时杭州的长租公寓企业频频“怒喝”。据《国家商报》记者不完全统计，杭州的长期租赁公寓市场出现了资金链危机，如乐嘉公寓、丁家公寓、郭昶公寓、醒来公寓、德裕科技、中泽地产等。

一位从事长期租赁公寓的人士认为，随着《通知》的颁布和更详细的措施，它可以为杭州长期租赁公寓行业起到规范市场秩序的作用，杭州长期租赁公寓行业过去一直在盲目扩张，缺乏监管。

但是，长期租赁公寓企业要想更大规模地增加市场份额，必然会增加相应的房屋购置成本。据上述人士称，目前租赁市场租金上涨动力较弱，单纯的二房东模式并不产生相应的收入差异。市场上大多数长期租赁公寓都面临亏损状态。现在，杭州出台这一更加严格的措施，将使长租公寓企业面临更大的挑战，同时也将加速长租公寓行业的洗牌。

记者|吴若凡编辑|魏文怡赵云

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来源：吉林福音时报