「经济」旭辉控股董事局主席林中：左手地产，右手慈善，一做就是20年

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■公司:徐汇控股(00884，hk)

■市值:470.92亿港元(截至9月23日)

■核心竞争力:生态平台力、创新引领力、组织执行力、品牌竞争力、可持续发展力

■机构眼中的公司:房地产行业“健康”且“跑赢行业”

今年是徐汇20周年。从2017年进入1000亿房企阵营，到2019年突破2000亿元大关，徐汇已经成为领先的房企之一。

近日，徐汇控股董事长林忠在接受《国家商报》记者专访时，回顾了徐汇过去20年的发展，预测了行业热点和未来趋势。

鉴于业界关注的住房融资“三条红线”新规，林忠认为，新规有利于房地产行业长期健康稳定发展，且对不同企业的影响不同，因此高负债企业必须放慢脚步。对于徐汇这样稳定的企业，影响不大，可以按照现有模式发展。

谈到对未来行业竞争格局的基本判断，林忠认为，未来企业追赶会更加困难，房企的“黑马”也难以再现，因为这个行业在未来只会留下一匹“千里马”。

值得注意的是，徐汇成立于20年前，林忠和徐汇也做了20年的慈善工作。

【/S2/】【/S2/】【/S2/】【/S2/】未来行业只会留下“Maxima”【S2/】【/S2/】【/S2/】【/S2/】

针对业内关注的住房融资“三条红线”新规定，林忠表示，新规定有利于该行业长期健康稳定发展，因为其目的是防范和控制风险，核心是稳定地价、房价和预期。

“为什么新规定对我们影响不大，因为我们两年前就提出要保持一定的增长率和相对健康的债务水平。至于财务健康，我们内部有自己的红线，红线摸不着，我们很坚持。不踩红线，还要保持我们的盈利能力。”

“当然，新政策出台后，会对不同的企业产生不同的影响，对于负债累累的企业，你必须放慢脚步。”林忠认为，未来追赶会更加困难，房企的“黑马”也难以再现，因为这个行业未来只会留下一匹“千里马”。这也是森林对未来行业竞争格局的基本判断。

随着企业融资压力越来越大，高财务杠杆将不复存在，曾经赶超房地产企业趋势的“马达”也越来越弱。这意味着需要更换另一个“马达”。林忠认为，这种新马达是高效运转的。目前，政府的调控都是引导行业的长远发展，使房地产开发持续更久，这必然要求行业规则更加规范，企业稳定成长。

因此，政策将减缓高负债企业的转移，稳定房地产行业的整体杠杆率。林忠表示，在未来，企业使用数倍的财务杠杆来拉动增长是不可行的，而且很容易翻车。企业必须保持更多的现金，合理控制债务总额，加厚财务安全缓冲，减缓和稳定业务，以追求更好的增长。

“对徐汇来说，这就像徒步旅行。按照我们现有的节奏和发展模式，我们会稳定下来，走得更远。”从林忠来看，房地产行业的稳定增长期将会延长，以均衡著称的徐汇有能力获得更多红利。

他也对徐汇提出了相应的要求。

“未来，徐汇要想在这个行业长期发展，还是要走一条好的发展战略。”林忠说，徐汇的整齐划一实际上是指三个方面:一是发展速度；二是指发展质量；三是发展风险，即规模、盈利、负债水平。

林忠告诉记者，徐汇将不断提高规模增长、财务健康和盈利能力三个维度的能力，实现质量增长，并采取“一切好”的良好发展战略。同时，徐汇要不断提高组织效率，防止大企业生病，保持组织持续改进的活力，不断提高产品和服务的竞争力。

森林希望徐汇未来的成长主要来自于布局城市的深度培育。“目前徐汇布局的城市有80多个。事实上，我们在一些城市的市场份额仍然不高。最有效的增长是加强我们布局城市的深度培育，增加我们在已进入城市的市场份额。”

那么，徐汇未来会进入新城吗？林强调:“我们确实有一些没有布局的目标城市，我们将稳步扩大。但目前，核心是加强在布局城市的深度培育，巩固我们在这些城市的品牌和地位，通过增加市场份额实现增长。”

企业公民的四个层次

什么是好的企业公民？森林给出了自己的定义。

他认为做好企业公民有四个层面:第一个层面是做好企业本身，促进经济发展，解决就业，纳税等。；第二层次是做慈善；第三层次是保护环境；第四个层次是最难的，就是用伟大的产品或者伟大的精神去改变人类。爱迪生发明了灯泡。今天，人们不记得他是企业家，只认为他是发明家，因为他用他的发明改变了人类。

在森林里，徐汇只做到了前两层，正在努力把第三层做好。要大力推广绿色建筑，参与绿色环保公益项目。

2020年，徐汇迎来20周年。经过20年的努力，徐汇已经成长为一家销售规模2000亿元的房地产企业。但是，森林还是很谨慎的。“徐汇前20年比较简单，我们的成长主要来自行业的快速成长。”

“企业要适应新形势下的变化。这20年来我最体会到的是，做公司一定要顺势而为，与时俱进，做时代的企业，不断适应变化。”在森林里直言不讳。

林忠表示，房地产行业的整体成交量非常大。对于徐汇来说，空在相当长的一段时间内仍有增长，可以保持每年一定比例的稳定增长。

正如林中常感叹的那样，“这个时代给企业带来了很多成长的机会，我们正在进入一个新的时代。”

20年的慈善事业

在过去的20年里，随着徐汇的发展，有慈善机构受到了森林的重视。

现在，以徐汇为载体，森林和徐汇的慈善事业已经围绕“捐钱助学、抗击疫情救灾、精准扶贫、保护环境”四个方面成长起来。

值得一提的是，目前徐汇90%的慈善捐赠都与教育有关。

森林里更多的人认为这是因为母校给他的教诲和给他留下的感情纽带。“当我们有能力的时候，我们应该感恩。特别是要捐教育，教育是百年基业。”

在与记者谈论徐汇的慈善之旅时，林隐约记得自己的第一笔慈善捐款是给母校的。

“我们班主任读书的时候经常说一句话——‘考上大学就是穿凉鞋和穿皮鞋的区别’。”这句话对森林的影响很深，也让森林发自内心的爱和感谢学校。

事业稍微成功的时候，林中首先想到的就是回馈学校。创业两三年后，他的第一笔捐款是捐给家乡的母校建瓯一中、二中。林忠说，第一，出于对母校的感情，第二，因为她妈妈是老师，我想让她看到教育对小城镇人民成长的帮助。也是从学校的捐赠开始，森林的捐赠传播到更多的领域。

作为创业者，慈善在森林里被认为是“理所当然”的事情，只要是带着感恩之心去做的，不需要在意捐赠的顺序和善举的大小。

“做慈善是一种本能。”林忠说，过去徐汇捐得少能力有限，现在捐得多能力强。捐款的多少不是关键。其实善良是不能分大小的，这样整个社会和更多的人才能做慈善。

也许是因为这个“活该”，他带着徐汇做了20年的慈善。

在此期间，林忠被列入福布斯慈善榜，排名从100位大幅提升至41位。然而，林忠笑着说，“我不太关注这个名单，慈善不是宣传。”

说到慈善，森林用“不容易”这个词来形容。“做慈善其实并不比做生意容易，因为我最近联系了一些慈善机构，发现做好慈善还是不容易。”

“有了慈善机构，带动更多的人去做慈善。更重要的是，用一种慈善行为来推动一种慈善现象，这种现象可以自动循环，产生良好的效果。”在森林里，有善心，捐钱，只能算是对慈善事业的介绍。

记者注意到，在过去的四年里，徐汇坚持帮助四川省大凉山梅谷县的贫困山区。徐汇没有给钱，而是用上海的销售价格购买当地山区生产的核桃，让村民用劳动换取回报。然后，旭辉会花钱包装核桃，作为礼物送给客户和合作伙伴。

无论是深山采购，还是精心包装核桃，都涉及到额外的费用和资源，但林认为，如果有能力，徐汇应该做得更多。村民赚钱“改变生活，认识到劳动改变命运”一定更好，因为这意味着更长期的效果。

除了教育扶贫，森林希望徐汇的慈善之路在能力的基础上走的更宽。比如参加保护环境，保护地球，参加西部植树造林等绿色工程。

其实“绿色”可以从身边的小事做起。林忠告诉记者，徐汇要求员工多走路、少坐电梯、多跑步、少开车，这实际上是在做绿色公益。

在这些方面，徐汇为员工和合作伙伴推出了诸多举措，一年一度的“城市公益步行”成为业内知名的公益活动。

又如，今年年初新冠肺炎爆发肺炎后，徐汇立即启动了一项慈善计划。

据林琳回忆，今年1月疫情初，公司领导很快召开电话会议，立即决定捐赠2000万元防疫资金，随后协商解决防疫物资和医疗物资。

“当时徐汇可以说是一场‘总动员’。大家到处找货源，有的从国外寄回来，有的从外地‘抢’来，有的从朋友圈找到。我们徐汇的很多员工自发组织运输和包装。”说起徐汇在抗疫期间的点点滴滴，森林突然打开了话匣子。

“三好学生”在房地产行业

随着徐汇规模和能力的不断提升，森林清楚的认识到徐汇做公益的能力也需要越来越强。

“通过这次疫情，我们对我们应对突发事件的速度提出了更高的要求。”

林忠告诉记者，“徐汇已经建立了自己的慈善基金会，把公益作为一件专业的事情，让专业机构运作，有计划、有系统地开展一些公益项目。”

做公益需要规划，做业务需要追求效率。在这方面，徐汇已经有了自己的体系。

林忠告诉记者，首先，我们应该减少可能浪费的成本，拒绝粗放，把事情一次性做好。同时，为了降低无效成本，不能创造价值的钱是无效的，所以要从技术能力和专业能力的角度来提高价值创造。

“企业的核心使命是通过不断提高效率来提高股东收益。“从林中之言，不难看出徐汇在商业上的效果导向。

徐汇在业内被称为“三好学生”，其中一个最重要的基因就是注重内在利益。无论是企业运营还是企业管理，徐汇都非常重视降低成本，提高效率。

林忠认为，未来房地产业将进入精细化发展阶段，企业必须不断追求效率的提高，以适当的成本取得良好的质量，提高性价比。

“徐汇还有很长的路要走，很长的一段路要走。徐汇将继续深化在城市的努力，增加市场份额，保持稳定增长，提高自身能力。”

显然，被视为房地产行业“战略大师”的林书豪，懂得如何做好市场的杆秤，如何让徐汇适应大势，高飞。

记者笔记| “房地产行业战略大师”

每次和森林交谈，都会有不同的体验，从中获得新的感悟。

在这次采访中，林第一次透露了他的慈善思想，这一切都源于他童年母亲的影响。作为一名人民教师，森林中的母亲从小就在森林中灌输了一个理念:一个人应该明白自己的责任和义务。

正是这种初心，使得森林在未来的商业运作和慈善事业中，始终具有为国家、为家、为社会服务的理想。徐汇成立20年，森林和徐汇的慈善工作也持续了20年。

由此，森林中的长期企业观得以确立，即优秀的高价值企业必须实现持续、稳定、优质的增长。

森林在房地产行业被称为“战略大师”。在这样一个优秀的掌舵人的带领下，相信徐汇未来会更加优秀，有一个常青的根基。

记者:吴若凡

编辑:魏

视野:陆晴雨

排版:魏