「经济」255万深圳买房变“租房”！购房者一步步掉进坑里

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“调解方案不能接受，每个家庭损失几十万或者几百万。”业主尤佳及其邻居表示，无法接受深圳市龙华区观澜观光路宏基新都“改房租房”第三次协商结果。

尤佳对运营商在谈判前后的表现直言不讳。“8月31日我闪了一下，9月3日又闪了一下，9月8日第三次出结果。希望对方是认真的。”

“谁会花几百万去租房子？哪里租不到？”8月7日，余佳和邻居看到深圳宏润创造投资有限公司(以下简称宏润创造，经营者)突然在公寓大堂展示一张注明日期为2019年7月5日的“非销售”纸条，余佳愤怒投诉。

在尤佳看来，洪润制造了一个伪造的通知，否认出售房屋。同时她也意识到，两年前买房子的时候，销售人员的承诺和她签订的《租赁协议》一点也不简单。

此后，宏基新都的业主纷纷组织在阳台上张贴“非法销售”、“退房赔偿”等维权横幅。

“以销售的名义逐步诱导”

优佳是参与与运营商谈判的业主代表之一。2018年5月，游佳以255万元的总价购买了一套建筑面积为102平方米的三卧两室公寓，其中首付128万元，剩余贷款127万元10年还清。尤佳说，当时对方指定的贷款公司tcl科技收取的利息为年息12%，远高于目前的按揭利息。

尤佳说，2018年她和老公买房时，因为社保不够，没有深户，宏基新都以无限购、无限贷、无限租出售的名义和他们签订了租赁合同。

优佳向镁业提供的租赁合同表明，甲方是由宏润创办的，该物业租赁是以中国长安汽车集团深圳投资有限公司(以下简称长安汽车深圳)为基础并经其批准获得该地块50年的土地使用权。位于宝安区观澜街道的a924-0165，甲方获准在该土地上建设房地产项目。

开心宝显示，鸿润成立于2014年，经营范围包括房地产开发；物业管理；土方工程施工；建筑工程设计与施工。

查询土地使用权出让公告，a924-0165为商业服务设施用地，创造各种零售、餐饮、酒店行业。

但宏基新都的产权是建在a924-0165地块上的，既不是小产权，也不是红色商务公寓。相比小产权房，宏基新都有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》、《国有土地使用证》四个证件，【/s2/】但相比普通商品房，缺少一个《销售许可证》。

至于当时为什么要签订租赁合同，尤佳说，一方面是当时销售人员的销售承诺，另一方面是他们都在宏基新都的售楼处看到了“销售”二字，以及网络推广。

与优家关于鸿润变相创造商品房出售的说法相互印证的是深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局2018年5月发布的《行政处罚决定书》。

在行政处罚决定中，龙华管理局认为，从“单价21741元/平方米(或19926元、20123元、22625元、20066元等方面。)”，价格“一次性付款、分期付款、贷款付款”，且物业租赁期限为20年，相应的协议和资料的内容和用途已完全具备房地产买卖的内容。

随后发现，该公司已将收取的所有款项退还给5名“租户”，并处以50万元罚款。

但在宏基新都100多个业主维权意见的高峰期，仍有中介告知购房者该项目是待售的，这是优佳认为宏润变相制造商品房待售的又一证据。

但是，于佳和邻居说，买房改成租房了。鸿润创始人表示，他曾口头告知，这笔款项仅用于居住权的使用和租赁，目前正在积极解决。

开发商承诺不抵押或转让

自事件发生后，尤佳说她在公司成立前后和洪润沟通了三次，发生了一些不愉快的事情。这一次，宏润创作给出了两个解决方案。第一种解决办法是，优佳等权利人继续持有使用权，而长安汽车深圳公司和宏润创造都承诺不抵押、不转让，但优佳及其邻居并不满意。

根据优佳向镁业提供的最新协调数据，长安汽车深圳公司承诺并保证长安深圳公司是parcelNo的土地使用权人。a924-0165。根据长安深圳公司与宏润创造公司签订的《长安汽车培训中心及商务公寓项目合同》，宏润创造公司在建设运营期内投资建设、管理和运营宏基新都商务大厦，并拥有该项目的唯一、专有和独立的建设权、运营管理权和收益权。施工和运营期间。长安深圳公司不会转让或抵押宏基新都X栋xx室。

同时，宏润创承诺并保证，在宏润创与用户签订的《宏基新都xx号楼深圳物业租赁合同》项下的20年租赁期满后，【/s2/】用户有权免费使用该物业，直至2059年1月1日。【/s2/】在上述使用权期限内，鸿润创造不会转让或抵押鸿基新都X栋xx室。深圳市房地产租赁合同项下权利人的所有权利和义务均可根据本合同进行转让和继承/继承。

但至于2059年到期后如何处置，长安汽车深圳和宏润创造均表示当时要依法处理。

一位市场人士告诉镁业，即使有承诺书，风险仍然很高。一般没有房产证的公寓是无法分割成小单元出售的，所以往往采用租售折中的方式。但这类财产的风险是只有大证，不能以自己的名义登记，将来可能被业主抵押，或者因债务纠纷变成不良资产处置。

但现实中，只有一张大额凭证被所有者用作抵押物或因债务纠纷作为不良资产处置的情况并不少见。据《国家商报》此前报道，成龙拥有的两套北京娜迦上层房产已被成龙及其家人使用。但由于种种原因，中泰成龙公司十几年没有办理正常手续，物业仍是开发商名下。后来，由于其债务纠纷，“成龙大厦”也成为处置资产之一。

尤佳把这个案子转载到她的社交平台上。她拒绝签署承诺书的原因之一是，她认为自己的房子可能面临未来被处置的风险。

“每个家庭损失几十万或几百万”

宏润创作给出的第二个方案是要求游佳等人支付实际入住租金，结清贷款，恢复原貌后退房。

根据调解协议，如有贾等权利人选择不继续履行原合同，并希望单方面解除原合同，权利人应按原合同约定的租金标准支付实际占用天数的房租(实际占用天数房租=原合同总金额/20/365*实际占用天数)；此外，用户必须首先结清与租赁物业相关的所有欠款(包括银行贷款)，出示相关结算凭证和收据，并向运营商恢复物业的原貌。发现房屋未按原貌修复的，经营者向业主收取每平方米800元的装修费(按建筑面积计算)后，将房屋恢复原貌。装修费用直接从退回的剩余租金中扣除。

但是，留给于佳和邻居谈判的时间不多了。如果同意上述调解方案，需要在2020年9月28日前到运营商进行调解。如尤佳等人不同意接受上述建议，无法达成调解的，按有关合同约定和法律处理。

尤佳认为对方越来越没有诚意，计划无法接受。“每个家庭都损失了几十万或者几百万。现在是业主承担后果。按照运营商的逻辑，租房贷款，告诉外人，真的很可笑。

至于游佳等100多位业主反映的买房转租房，龙华区住建局回应称，根据现有证据，无法证明宏润创造有非法销售行为，但已经就租房事宜与宏润创造谈过，要求其按照法律法规租房。

出租销售不受法律保护

上一次以租代售引起市场关注或者3年前长期出租公寓处于风口浪尖时，中兴深圳人才公寓参与以租代售，价格从原来的3000元/m2涨到25000元/m2，引起员工不满。后来被媒体报道，被深圳市住建局相关部门约谈，要求整改。

事实上，深圳早就开始以租代售了。具体操作流程是一个项目只有一张产权证，单独出售，然后与开发商签订20年或50年的租赁协议。“房款”就是所谓的一次性租金或分期贷款。

据上述市场人士介绍，目前深圳以租代售项目的情况非常普遍，最近新开中介并爆朋友圈的某房地产龙头企业出售的龙华项目就是其中之一。

本质上这个产品本身不具备金融属性，在市场上流动性很差。尤佳现在认为“宏基新都买房租房后没学历没分，连安全性都不如小产权房。”她和邻居的集体诉求是退房。

“不要贪图小利，听虚假宣传。”一位不愿透露姓名的政府工作人员告诉镁业，不要光听开发商和卖家的话，先看看项目有没有五证再买房。另外，如果确实有长期租房的需要，一次性房租不超过3年，押金不超过3个月房租。

上海秦冰律师事务所主任徐斌认为，以租代售或签订内部销售协议不能得到法律保护。【/s2/】租赁销售合同本质上是一种购买合同，而不是租赁合同。但如果五证不全，合同可能无效。开发商依法承担不超过已付购房款两倍的惩罚性赔偿，同时赔偿买方房价上涨损失的增值部分和银行利息损失。

(本文回答者为假名)

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