「经济」专访花样年董事局主席兼首席执行官潘军：中小房企应追求相对性成功

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如果要问房地产行业哪家房地产公司最有个性，“梦幻年”一定是得票最多的。

1998年，幻想曲集团在深圳起步；1999年，幻想曲迎来了灵魂人物之一的潘军。1993年，潘军只身带着200块钱冒险进入深圳。他从底层一路做房地产广告，做建筑模型，做项目经理，做评估师，但他大概没想到自己会在幻想曲工作21年。

在高成交量的房地产行业，幻想曲长期坚持“个性化”路线。玄幻年成立22年，风光无限，领先迷失，由轻资产转型为“强调重要与严肃并重”。2019年，这家“个人”房地产企业提出了“二次创业，弯道超车”的策略。

随着创始人曾宝宝的回归，奇幻年由内而外迅速发生变化，改变了曲目和演奏风格。作为幻想曲年的“代言人”之一，潘军讲温度，善于统筹规划，整合资源，更多的出现在公共场所，为市场诠释和展示幻想曲年“二次创业”的决心和效果。

“中小企业需要知道自己的优势是什么。我们需要做的是相对成功，而不是绝对成功。”近日，幻想曲控股(01777.hk)董事长兼CEO潘军在接受《国家商报》专访时表示，对于未来的中小企业来说，最重要的是长命百岁，而不是学烟花只是为了活得精彩。

标杆行业20大优秀企业

在过去很长一段时间里，幻想曲之所以受到关注，并不是因为它的高成交量房地产开发能力有多强，而是因为它是房企转型浪潮中的典型代表。

作为房地产企业的早期转型深度收费，幻想曲是轻资产、社区o2o和房地产互联网的先驱。2012年，幻想曲旗下的物业管理服务公司彩生活登陆香港联交所，被称为“第一份物业股份”，引领了物业行业的“第一次价值发现”。

幻想曲一直是一家善于思考变化，敢于创新的房地产企业。2017年，经过慎重考虑，潘军宣布“第二次转型”将在幻想曲年启动，即轻资产社区服务与重资产房地产开发相结合，产融结合。

当时涌现出一批中小型房地产企业，行业规模不断推高。潘军意识到幻想年需要规模才能成为主流地产开发商。

“房地产行业正处于白银时代的大变革时期。未来，行业内‘小而美’的公司将难以生存，所以我们对规模有适度的要求。”潘军说。

从2018年初潘军高喊“1000亿元”的目标开始，幻想年逐渐回归规模轨道。在2019年中期业绩会上，潘军正式表态，房地产行业正处于白银时代的大变革时期，幻想曲中已经提出了“二次创业，弯道超车”的策略。

幻想曲年近几年的销售情况和排名数据来源:凯瑞

“弯道超车需要用超强的实力和过硬的技术以及全面精细的运营来组织，整体的人力资源策略会在《幻想曲》中深入讲解和优化。”

潘军指出，这是自22年前幻想曲成立以来，首次对人才战略进行大幅度调整，在职级、薪酬、业绩等方面进行了一系列调整。职级制打破了原来一个渠道到底的发展模式，提供了管理线、专业线、高辅助线等不同的发展路径。

第二次创业下，幻想曲和潘军也有更高的目标。“本来幻想曲年是比较封闭的，都是和比自己小的伙伴合作。后来发现效率比较低，达成共识特别困难。学习后发现，我们慢是因为选轨错误，人才结构错误。今年我们要改变赛道和打法，【/s2/】对阵标杆行业前20名优秀企业[/s2/】”

【/s2/】幻想曲年“千亿”目标不变。【/s2/】潘军认为，这是行业50强的门槛。“团队文化要求做老虎而不是猫，做企业有意思，有味道，有信息”。

同时，幻想曲的色彩生活也发生了新的变化。相比之前对网络服务的重视，现在的色彩生活提出“返璞归真，夯实基础”，重视基础物业业务，打造“有温度的社区”。

这也是潘军和《幻想曲》中“强调重要和严肃并重”的新思维。“社区服务，这是‘光’的一部分，更应该关注社区的温度和人与人之间的关系，这是我们服务的最终目标。我们认为产品和空是一个“沉重”的体验，必须有一个重要性与重要性相结合的问题，也就是说，我们的硬件必须考虑软件的使用，软件必须设置和安排客户对硬件的关注。只有达到这样的逻辑，我们的哲学才能实现真正的落地。”

重新启动和重装

在“创业，弯道超车”的策略下，创始人回归后，幻想曲经历了大刀阔斧的改革。首先，对整体人力资源战略进行了审查，并引入了一批具有自身优势的新经理；二是加快周转化率，增加战略合作伙伴的引进；第三，产品部门要全面梳理，产品要开发，强化品牌。

为了配合集团的战略发展，幻想曲在过去两年调整了人才战略。2019年，幻想曲主要运用了换岗、转型、选拔、培训等手段，从行业前30家房企引进了大量人才，重建了幻想曲的人才队伍；到2020年，引进人才标准提高到前20名，行业强基准化，学会前10名和前20名的系统化管理逻辑，邀请行业经验丰富、实力各异的人才在幻想曲联合创业。

“从2019年到2020年的一年半时间里，幻想曲年发生了巨大的变化。一是团队有了一些重大调整，二是组织运作效率有了比较大的提升。”潘军说。

关于投资征地的变化，潘军指出，幻想曲年要和优秀公司合作，才能快速起来。同时，两条腿走路，一条腿要进入招投标、拍卖、挂市，加快步伐，第二条腿要立足大湾区旧城改造。

幻想曲在过去2 ~ 3年几乎没有参与过招投标、拍卖、挂市，95%以上的项目都是被收购和被收购的。“在2016年到2018年的三年时间里，我们逐渐发现通过并购获得的项目仍然存在很多问题。毕竟大部分市场正常消化不了的项目都是需要填报的。这类项目虽然利润高，但开发周期太长，资金使用效率不高。”这也是潘军认为幻想曲需要进入竞价拍卖挂市的原因之一。

进入招投标、拍卖、挂牌市场后，地价、利润空房等都是透明的、有限的，房企更加需要在产品上下功夫。所以在潘军看来，房地产进入下半年后，95%的土地来自招投标市场。没有任何特色的溢价是不可能卖出去的。“所以我们仍然坚持有趣、有品味和物质的空房间和体验。如果你想真正实现快速增长，最重要的其实是产品和服务。”

潘军解释说，在房地产+社区+后房地产时代，市场强调服务业差异化，可以产生丰富多彩的生活。大众越来越注重个性，幻想曲年、“好玩”、“味道”、“材质”三个产品系列与众不同。

产品实力是幻想曲的重要竞争优势，也是未来房地产行业成功的关键之一。2020年，幻想曲年创始人、战略规划委员会主席曾宝宝亲自担任首席产品官、品牌总经理，并调整团队结构。基于“崇尚第一”的品牌战略，他倡导并发挥产品。

区域性城市的优势是弯道超车的法宝

在一系列由内而外的变化下，幻年明显变得“快”，而“快、快、促”是幻年创始人们常说的话。随着创始人的回归，幻想曲年进一步明确了“现金流+利润”是结果导向，强调投资、稳定财务、加强运营，对项目开发的全过程节点进行强有力的控制，从而实现运营效率的提升。

在一级销售指数上，幻想曲年又回到了前50+。【/s2/】截至2020年8月31日，幻想曲年累计签约销售额约274.1亿元，同比增长38.4%，完成全年目标的61%。

根据克尔数据，2020年8月，前100家房地产企业销售额达到9761.7亿元，同比增长30.7%。从累计交易销售额来看，1-8月房地产百强企业整体业绩同比增长6.2%。在这两项数据上，幻想曲年分别领先同行71.2%和38.4%。

站得越高，看到的人越多。潘军坦言，从战略上讲，想要弯道超车，也是花里胡哨的一年，想要在整个行业中立于不败之地。一方面，越来越多的金融机构更加关注顶级开发商；另一方面，有市场影响力的公司也必须有一定的市场份额。

除了业绩，也是幻想曲年投资征地的速度。2019年上半年，在幻想曲收购的土地量只有10亿元。据嘉里统计，2020年1-8月，幻想曲年投资收购土地金额已达213亿元，新增土地价值442.6亿元。

数据来源:企业公告，嘉里每位记者整理

“能够获得如此多的资金来获得土地，表明我们去年的整体收入(增长)速度相对较快。”潘军说，经济总的趋势是向前发展的，越是低潮，越有企业愿意抓住一些机会。

从2019年开始，幻想曲开始回归竞价拍卖挂市，提高资金周转效率，通过快速周转实现规模增长。通过对项目节点的强力控制，幻想曲年“征地-启动”周期缩短至2.7个月，“征地-开业”周期缩短至8.2个月。

同时，幻想曲中的“朋友圈”也在扩大。今年上半年，幻想曲年收购的18块土地中，合作比例为53.8%，今年下半年将继续适当提高这一比例。

引入战略合作伙伴是幻想曲年加快和提高效率的重要措施之一。幻想曲在伙伴的选择上也非常谨慎。与CCCC、中粮等央企合作，有助于借鉴成熟的经营管理经验，杠杆融资成本更低；与首开、龙湖、东源、美的合作，有利于拓展布局和区域深度培育；与中梁、徐汇等周转快的房地产企业合作，将有助于项目实现高周转，提高资金筹集效率。

“面对大危机，中小企业知道自己的优势是什么，关注自己的现金流，发挥自己在区域性城市的领先优势，这一点非常重要。”潘军认为，这是中小房企在特殊市场环境下弯道超车的法宝。

记者笔记| 22岁，花年是“花年”[/s2/]

在与潘军的对话中，记者感受到了这个“小而美”的房地产企业在思考变化、敢于创新方面的勇气和魄力。灵魂人物之一的潘军，一直带领玄幻年保持着自己的节奏。

曾经的轻资产、社区o2o、地产互联网先锋，梦幻之年延续其特长，其《色彩人生》登陆香港联交所，引领楼市“首次价值发现”。2017年，潘军宣布幻想年“二次转型”，通过轻资产社区服务和重资产房地产开发相结合，再次在中小房企中领先。

直到他意识到规模的重要性，才再次提出“团队文化要求做老虎而不是猫”。所以在我22岁的时候，我选择了开始第二次创业，在花式年的某个角落超车。正如潘军所说，“中小企业要知道自己的特长是什么，要追求相对的成功，而不是绝对的成功。”

记者鲍

编辑:陈梦愉

愿景:蔡

排版:陈梦愉·马援