「经济」第十届中国价值地产年会·线上沙龙③

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城市发展正从高速增长阶段向高质量发展阶段转变，城市更新作为产业发展的新增长极，已经引起了社会各界的关注和重视。虽然房地产企业是城市更新最重要的参与者之一，但城市更新与主流房地产开发仍有差距。

旧城改造更注重“运营”，是“慢商”，这是房地产企业不同的运营逻辑。如何跨过旧城改造的“窄门”，包括房地产企业在内的社会各方仍在摸索前行。从投资和运营的角度来看，城市更新的机会在哪里？政府和市民应该如何参与市区重建？

9月15日，由国家商报主办的“金九石英”房地产在线论坛第三场沙龙——“城市寻求更新，房地产发现机遇”，邀请戴德梁行中国资本市场部副总经理刘兵(主持人)、凯撒城市更新研究院院长戴喆、上海万科城市更新事业部总经理胡兵、北京姬寿文化科技发展有限公司副总经理李越、领地集团总裁助理兼品牌总经理珂瑶等企业高管和行业专家参加在线沙龙

胡兵:从存量到增量，对企业的要求就像是从应试教育到素质教育的转变。旧城改造时代更像是考验企业的综合素质。企业不仅要通过几项核心竞争力，还要有很强的综合素质，如文化能力、生态建设能力和知识产权建设能力。

企业对城市的理解，包括审美风格，被放在了非常重要的位置。企业更注重为城市做贡献，既贡献经济效益，也贡献社会效益，包括为全社会带来优质、运营良好的资产，这是对企业的巨大考验。

我们考察了很多国外的大型房地产公司，发现他们不仅仅是工程建设或者简单的开发商，他们还是城市综合服务和美景的提供者。我们真的进入了这个阶段。

【/s2/】戴喆:【/s2/】未来股市进入10万亿元新轨道是必然的。这条赛道对政府和企业都有着强烈的刺激感。

存量不仅规模迅速增长，而且越来越具有政策导向性，主要体现在几个方面:一是逐步走向城市更新+的模式，开始重视工业用地回报，在有效存量土地上创造更大的价值，同时确保工业空，使工业用地回归其本质；二是未来会有城乡更新的综合服务商，通过城乡综合整治，包括乡镇更新和土地整理，给股市带来变化。

另外，以前做增量的时候，完全是拆改，不考虑公共配套。目前，这一部分正在慢慢弥补不足，包括增加公共安全，以促进城市更新服务的发展。

未来的股票时代也将是一场质量之争，具体体现在以下几个方面:第一，企业在股票时代有经营金融资产的能力。旧城改造本质上是跨周期投资，现金流和财务能力都很强。未来基金模式肯定是旧城改造由重资产向轻资产转变的唯一渠道。如何利用旧城改造基金，通过资产运营的方式来建设，决定了未来谁笑到最后。此外，未来的合作运营也是一个重要的模式。最后，产业资源和综合运营能力的整合将成为企业的核心竞争力。

李越:从北京的角度来看，虽然增量市场还处于上升发展阶段，但我们相信，中心城市由重变轻、由增量变存量是必然趋势。今后，不仅是空的升级，而且是产业升级带动城市更新和发展。目前政府高度重视，政策扶持力度日益加大。

我们也观察到，近几年，文创园的增量非常巨大，很多老厂和写字楼都在向文创产业发展，增量比较大。在品质提升方面，原来的旧城改造是通过租金差来增加收入。目前新文创园能明显感受到品质的逐渐提升，也在向产业主题方向运作，主题越来越明显。同时，在公园的建设过程中，增加了许多文化设施和内容。

【/s2/】珂瑶:【/s2/】宏观层面，在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的总体形势下，市场进入增量减速与开盘价并存的调整期。传统房地产行业必须拥抱围绕长期的不确定性，这也是企业发展的必然路径。“房无投机”政策基调坚定不移，质量竞争将成为未来的主战场。房地产行业已经进入了一个提高质量和效率、优化结构、嫁接新产业、崇尚生产主义和精细化管理的时代。

同时，在这样的背景下，也有挑战，也有机遇。在消费升级的大趋势下，房地产相关服务市场已成为新的蓝海，租赁、养老、文化旅游、教育、物流等领域将出现大空空间，尤其是规划合理、业态丰富、配套完善的优质产业更是供不应求。在追求美好生活的过程中，主要模式是城市升级，城市升级就是城市更新。城市更新应该有两个基本概念:尊重城市和尊重人，这是城市更新的基本点。从人性的角度出发，我们广泛提炼和借鉴国际卫生领域的知识产权，逐步尝试以各城市医疗保健和医疗保健的理念建设健康城市，连接老城和新城，发展新的生物城市技术模式，提供更美好的生活。

李越:第一文科主要侧重资产轻策略，轻重结合的模式。目前，相关工业园区的运营大多是通过获取外部资源进行的，很难通过租金差异赚取经济效益。虽然经济效益肯定是我们评价的基础和基本原则，但我们更关心的是创业的优势是什么。

经过多年的探索，我们的能力在于资源的整合和服务，以及未来产业运营能力的提升。基于此，首个收购项目更侧重于产业和产业资源。产业资源整合后，进行产业服务和落地，通过产业服务招商，为招商客户提供产业服务。工业服务:我们将做工业内容的衍生业务以获取利益，通过产业转型获取资源，最终出口服务。这就是我们要打造的产业模式和商业模式。

未来我们希望通过产业资源整合和产业落地来输出相关文化，这是我们的核心逻辑。目前，在构建产业模式的过程中，我们会更多地考虑当前的产业布局是否符合未来的发展方向。

在未来的价值评估中，也要提到大家都很关心经济效益，但另一个影响是品牌价值体系，在北京尤为明显。我们得到了政府的大量补贴和关注，这通过我们目前的工业运营带来了许多其他的价值收益。我觉得这应该是我们评价的标准和条件。

胡兵:我们关注的是项目对城市的影响，以及调动城市整体资源的能力。作为一个像上海这样的国际城市，其中有许多协同的文化资源和工业资源。这些资源愿意进入转型发展的资产吗？万科不是单纯做一个项目，而是希望通过项目带动生态，最大限度的利用城市资源。

戴喆:凯撒目前的投资方向是:城中村、产城一体化、tod+更新。投资要求是经济账要算过去，没有具体行业不会投资。

在我们的投资模式中，我们专注于生产与城市、文化旅游+科技和健康的整合。更新这些主要生产和城市的整合是当务之急。一句话总结，凯撒目前的主要经营形式是大湾区旧城改造和深度培育，未来将逐步采用大更新的思路，其中产城一体化将逐渐成为我们投资的核心力量。

【/s2/】珂瑶:【/s2/】我们在选择项目时，主要坚持几个原则，一是计算成本账户，二是物业的潜力，包括装修前后物业的潜力和用途，以及装修后业务的稀缺性判断；第三，房地产开发周期要快；四是城市选择以一二线城市为主，注重可持续发展的绿色项目。我们希望在项目选择上实现多方共赢，这是我们的首选。

戴喆:凯撒在政策方面经验丰富。从全国来看，城市更新可以分为三类:一类是主流市场，二类是主流政府，三类是主流半市场半政府。在这三种模式下，城市更新的市场行为面临挑战。

以深圳为例，市场通常认为深圳的政策很细致，很多。未来，希望政策能够更稳定地支持市场行为，因为从目前的情况来看，后期更难进行市场行为。

此外，产业政策的方向已经开始支持生产和城市的融合更新，并给予了相关的优惠待遇，但在具体的城市更新产业政策中并没有特别明确，包括开放金融融资，但目前还没有相关的规定，希望看到更多的支持。

李越:北京有强有力的政策支持，包括充足的资本和园区运营政策。

但说到支持，有三点要说:一是老厂改造期间，部分老厂比较陈旧，与现行相关规范有差异。这个未来需要政府在政策引导上给予相关支持，在原有工厂的老空房的增量上给予一定的政策导向支持；第二，在产业特殊政策方面，之前的政策是针对园区运营的。我们以行业主体为导向，行业内相关政策支持是空所缺乏的；第三，政府服务可以借鉴一些地方的经验，比如杭州余杭区的产业支撑全球创新。我期待着今后在这方面给予一些支持。

在城市核心区，比如上海，有一些政策，可以适当提高容积率。上海城市核心区的黄金地段可以充分利用空现有的土地资源，使总量最大化，这对土地集约化和现有资源的利用都有很大的帮助。当我们进行城市更新时，我们应该扩大规模，使城市景观日新月异。我们应该在保护城市景观和实现增量之间找到更好的平衡，使城市既有活力又有文化沉淀。

戴喆:挑战主要来自两个方面。首先是工业运营。深圳在更新产业改革政策上有严格的卡，主要体现在销售区域的划分和行业监管上，这将提高对开发商后续产业运营能力的要求。

此外，凯撒也开始转变资产管理方式，从服务和运营的角度适应未来城市更新由重资产向轻资产的转变。目前投资的项目很多。如果很难马上转型资产管理或者减轻资产负担，我们会与相关金融机构整合资源，做好旧城改造行业资金，也会选择一些有代表性的城市尝试减轻资产改造。

李越:在轻资产管理的过程中，未来的盈利模式和收益现在是一个挑战。我们也在探索如何通过我们的轻资产战略盈利。

比如我们现在做的一个项目，我们的商业模式是在园区进行核心生产，整合了大量设计师资源。这些设计师资源未来将以非遗产文化创作进行设计。如果设计做得好，第一个会进行产业投资，为其提供授权，通过销售渠道实现。

在这个过程中，我们有几个好处，如知识产权、产业投资和利益共享。这种好处没有上限，空.的想象力非常丰富未来希望在产业层面探索成型。去年做了产业孵化，今年会多尝试。

珂瑶:在科技兴市的大背景下，成都这个西南地区的中心城市，将越来越要求旧城更新。资产运营层是传统开发者必须经历的转型过程。在这个过程中，我们可以通过投资、融资和管理的全过程，建立一个依靠私募股权基金和整个生命周期的资本渠道。这种模式才是未来之路。

在这个过程中，我们遇到的挑战有:一是城市更新中房地产全生命周期节点管控没有标准化，标准化程度不强；二是成都很多资源的嫁接能力和北上广深有差距；第三，西部地区金融嫁接能力明显滞后；第四，产城一体化团队或者职业经理人的引进比较紧缺，不容易找到一些有经验或者长期做老改造项目的人才。

刘兵: dtz在2014年左右开始进入旧城改造市场。当时更多的是参与城市中心区旧酒店、商场的交易和销售，投资者通过投资和理财赚取利润。以前很少有开发商谈股票，只谈增量。随着时代的变迁，越来越多的员工、政府和市场机构开始关注旧城改造市场，未来在这个领域会有更多的盈利机会。

以北京为中心，近年来，许多传统商场被改变为其他用途，价值得到了提高。比如北京盈科中心，经过一些“商业改造”，已经达到甲级写字楼标准，入住率和租金都有所上升。同样，开元杜明酒店由酒店转型为写字楼，太阳宫百盛由商场转型为写字楼，突破了发展瓶颈，迎来了新的机遇。这些商场在北京“改造”成写字楼的案例是由戴德梁行资本市场部完成的。

我们注意到，中国大陆在过去30年里发展迅速，城市化率已经超过50%。先是大城市经历了“铺大饼”的格局，然后延伸到天空和地下。超高层建筑频繁出现在一线城市，2016年深圳建成的摩天大楼数量超过了美国和澳大利亚的总和。在城市空房源稀缺的今天，如果建筑功能过时，无法满足新的商业需求，空房将会给想要入住的业主和用户造成巨大的损失。

但是一个好的进步可以让年轻人恢复活力。比如北京等大城市的一些商场，位置好，成交量大，但是在网购的冲击下，商场的入住率和租金都上不去。改建成写字楼后，物业无论是出租还是出售，价格都上涨了不少。回到盈科中心，在我们的带动下，改造成了北京第一个符合甲级写字楼标准的“商改办”，现在表现不错。

购物中心不是为办公室工作而设计的，但它们通常有很高的楼层和很大的空房间，可以提供灵活多样的空房间组合。从日常办公，中小型会议，到大型活动，都可以满足。这是普通写字楼不具备的优势。因此，只要设计和改造得当，一方面可以更好地发挥建筑本身的用途和价值，另一方面也可以很好地利用城市中的空房间，满足个性化的需求，就像上面提到的许多案例一样。

在我们看来，要改造一栋建筑，本质上，每个人都是把卧室变成书房，进行装修，也就是升级空的房间。为了让工作更方便，生活更美好，我们敢于做第一。如果我们的努力能够催生，甚至引领一种全新的潮流，为优化空这座城市做出贡献，那将是锦上添花。

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“第十届中国价值地产年会”

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记者|吴 编辑|魏 程鹏杜恒峰

校对|李