{健康新闻}小心“以房养老”为名的骗局

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老年住房是利用老年人所拥有财产的价值，特别是去世后住房的剩余价值，通过一定的金融或非金融机制提前变现，旨在给老年人一种安全感的养老政策。但在实践中，一些不法分子打着“以房养老”的幌子，骗取老年人的信任，让老年人抵押房产，最终导致了老年人的“老无所依”。

这家老人院因还债而被起诉

经介绍，杨女士了解到一家投资管理公司，主要从事“养老”相关项目，并向杨女士推荐了一款“资产养老产品”。老阳夫人与投资管理公司签订了资产养老服务合同，合同约定以老阳夫人的房子作为抵押物，贷款327万元用于养老。投资管理公司每月应向老阳女士支付16350元的养老金，并代表老阳女士向贷款人偿还利息。随后，女士与吴先生签订了借款合同，借款金额为人民币327万元。双方就利息达成一致，老阳夫人以她的财产作为抵押。

然而，投资管理公司在支付了杨女士几个月的养老金和部分贷款利息后，停止了这一行为。随后，吴先生向法院提起诉讼，要求女士偿还贷款，实现房屋抵押。

杨夫人是怎么陷入这样的困境的？看似正常的交易行为下隐藏着怎样的骗局？

养老金公司的欺诈模式

我们来解构一下“以房养老”的骗局模式。

首先，一些养老公司打着“以房养老”的旗号，在老年人密集区进行宣传，或者成立保健品公司、养老设备公司，吹嘘以房养老的好处，强调房屋抵押后，养老公司每月支付固定利息，利息以房价估值为基础，代替老年人向贷款人偿还利息，老年人不承担任何风险。

其次，养老公司会把老人介绍给贷款人，让老人和贷款人签订贷款合同，把房子抵押出去。养老公司带领老人到公证处办理债权公证。如果老年人拖欠还款，债权人可以直接向法院申请强制执行。在这里，在一些老年人住房的情况下，养老公司会为老年人的债务设置反担保，从而消除他们的担忧。

第三，养老公司将贷款人转来的贷款转到老人账户，然后每月向老人支付固定收入，为老人偿还贷款利息。但过了一段时间，养老公司突然“消失”，或者资金链断裂，不再给老人缴费，“户对户养老”爆发。这时候借款人要求老人还贷，老人就成了债务人。如果他无力还贷，只能用房子还债。

识别“老年人住房”骗局的问题

“以旧换新”的骗局是秘密的。表面上没有漏洞。好像每个链条都是合法合规的。然而，通过对许多案例的梳理，我们可以发现“老年住房”存在以下问题:

一是“以房养老”的房价被低估，利率过高。以本案杨太太的房子为例，同一地段同一户型的平均房价约为43000元/平方米，一套130平米的房子市值约为559万元。但养老公司对房价的估值只有327万元，显然不合理。但老年人与贷款人签订的贷款合同中约定的利息往往在10%以上，贷款利息由养老公司承担。值得注意的是，养老公司不仅为老年人偿还高额贷款利息，还向老年人支付固定的养老金。养老金按房价计算，年利率在6%-10%之间。这样养老公司需要为老人支付高达20%的年利率，而我国银行贷款利率一般在4%左右。即使是财付通、支付宝等贷款，年利率也只有10%左右。高息低房价的养老公司行为可疑，不合理。

二是合同内容不被老人理解。老年人“居家养老”的过程可谓莫名其妙，摸不着头脑，完全由养老公司控制，没有主见。首先，老年人签订的合同数量很大，涉及贷款合同、抵押合同、反担保合同、住房养老服务合同等。，而老人根本没有时间细看。其次，合同内容也比较隐晦，涉及大量专业术语，如“云养老”、“资产养老”、“季度工资制”等。在签约过程中，养老公司不会让老人仔细看合同，也不会解释隐晦的话，只是让老人签字。

第三，公司的盈利模式不符合经济逻辑。养老公司认为，借款的目的是为了支持投资的老人，目的是公益。但是养老的资金来源是什么呢？它的盈利模式是什么？养老公司如何维持正常运营？以及如何支付高额借款利息？没有解释。

老年人无法澄清复杂的骗局

“以房养老”案案情复杂，关系纠结，仅靠当事人自己是很难撕开骗术的面纱的。

首先，涉及法律关系多，追索链条长。“户对户养老”的整个链条，不仅涉及老年人与贷款人之间的民间借贷和抵押担保的法律关系，还涉及老年人与反担保公司之间的担保关系，以及老年人与养老公司之间的服务合同关系和民间借贷关系。法律关系比较复杂，独立考察任何一种关系似乎都是合法合规的，很难认定。同时，由于每个“户对户养老”链涉及人数众多，法律关系主体多，追索链条长，未来审理案件难度更大。

其次，老人很难举证。老年人打破“以房养老”的陷阱主要有两种方式。一是以欺诈为由申请法院确认合同无效，二是向养老公司主张债权。确定合同无效，需要老人证明借款人有欺诈的意图，即证明其主观上被欺骗或误导，对于不知道自己签了什么合同的老人来说就更难了。老人向养老公司主张债权，但是合同已经被养老公司拿走了，没有证据，没有证明。

第三，“老人院”的出现是真的，老人很难看到它所涵盖的事实。养老公司经常伪造一些政策文件，用洗脑的方式宣传。签订的合同没有触及法律的红线，老人难以识别。养老公司为了增强老人的信任感，也会带领老人到公证处提供反担保，老人因为相信公证处而容易上当。在运营过程中，养老公司也会履行对老人的承诺，代老人支付养老金和利息。老年人很难看出这是骗局还是真正的高息养老金。

老人和孩子应该有预防意识

为了防止长者陷入“为长者自置居所”的陷阱，我们想提醒长者团体:

第一，要提高防范意识，谨防“三不”。不要轻易根据道听途说去投资，比如“谁投资多少钱”、“多少公司好”、“国家政策如何”等等。经济行为必须有利润逻辑，所有不符合经济逻辑的都不会被听到。我们不看公司的经营业绩和办公环境，而是看签订的合同内容，明确合同关系，看公司的经营资质，利用网络媒体检查公司是否正常经营，是否涉及诉讼，经营的项目是否已经审批备案。不要相信利益的承诺，也不要相信过度利益的承诺。

第二，要保留证据，积极维权。关键是要保留签好的合同和转账凭证，不管养老公司怎么解读。合同必须自己保管，不容易把钱转到养老公司。如果转账，最好让它开借条和借条。必要时要求在过程录音录像上签字，留好证据是以后打赢官司的唯一法宝。当然，如果发现公司违约或逃跑等迹象，一定要及时报案，积极维权。

第三，学会止损，不要碰运气。老人靠住房养老，但贪图利益，骗子看重老人的房子，房子就是本金，轻重不分，一眼就能看出来。如果发现公司以“临时周转”为借口拖延付息、搪塞，一定要高度警惕。如果本金可以收回，本金可以及时收回，不要碰运气。

另外，值得一提的是，如果老人被骗，孩子或多或少也是有责任的。老年人空窝危机，容易相信别人会嘘寒问暖。老人为子女着想，想节省养老成本，为子孙积累更多财富。在“挨家挨户养老”的骗局中，养老公司往往会发现孩子不在身边的老人，但如果孩子能用零食给父母，多沟通，多帮老人分析，多提醒老人出轨，“老无所依”的骗局可能会少一些，悲剧可能会少一些。