{健康新闻}十年前卖出农村私宅 ，如今房子拆迁还能反悔吗？

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十年前，南通市通州区的一对农村夫妇把一套私房卖给了城里的一个远房亲戚。10年后，拆迁后，亲戚被起诉到法院，要求销售合同无效。

近日，南通市中级人民法院就此房屋买卖合同纠纷一案作出维持一审的终审判决。本案涉及依法成立的《房地产转让协议》，驳回原告张、姜的诉讼请求。

案例介绍

、张和江是远房亲戚。

2009年，张和江想在家乡盖一栋新房子，但他们缺少资金。现定居南通市，在南通一所大学任教的在家庭长辈的主持和协调下，决定出资9.5万元购买张夫妇位于南通市通州区兴东街杨石桥村7组的一套私人住宅。双方于同年6月29日签订了《房产转让协议》，当地司法机关见证了合同的签订。

第二天，的母亲黄老太筹集了9.5万元，一次性支付给张夫妇。随后，房子实际上被黄老太占用了，她的户籍一直在兴东街杨石桥村。

2012年，杨石桥村被拆迁，被拆迁人黄老太与当地政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年，当地政府通知拆迁户选房，但姜与黄老太发生了安置纠纷。蒋去当地政府上访，说他们当年签订的《房产过户协议》是在妄想和无奈下签订的，房子交给黄老太临时管理，她要求撤销黄老太的拆迁资格。

当地政府拒绝了江的要求。随后，张、姜以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由，向南通市崇川区人民法院起诉，请求法院裁定《房屋转让协议》无效。在案件审理中，法院补充了黄老太作为第三人。

法院听证会

崇川区法院经审理认为，原告的签约动机是真实的，《房地产转让协议》是双方的真实意思表示，被告签约时确实是城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止出售宅基地，国家相关政策也多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益的角度来看，涉案房屋被征用的土地已经转为国有土地，原宅基地的性质和原告的农民身份发生了变化。黄老太合法占有并实际生活使用所涉及的房屋，当地集体经济组织随后承认被拆迁人的资格，村集体利益未受到损害。本协议中没有其他损害社会公共利益的情形。黄老太对本案所涉房屋的出资及实际居住情况，可视为与被告共同购买。黄老太作为房屋所在集体经济组织的成员，购买该房屋不违反国家有关政策规定。因此，《产权转让协议》应当合法有效。而且原告出售房屋后一直没有提出任何异议，直到房屋被拆除后才提出这一上诉。《民法通则》第七条明确规定:“民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则，坚持诚实信用，信守承诺。”如果认定《财产转让协议》无效，鉴于恢复原状的法律后果，不可信者将受益，故不应支持原告的申请。

据此，崇川法院裁定，《财产转让协议》所涉案件依法成立，驳回原告张、姜的诉讼请求。

姜不服，向二审法院提起上诉。南通市中级人民法院维持原判。

法官陈述

该案一审法院官员、崇川区法院第一人民法院院长葛美玲表示，城市居民购买农村房屋的有效性在理论界尚未确定，传统司法实践通常认为此类合同无效。

1999年颁布的《国务院办公厅关于加强土地出让管理和禁止土地投机的通知》明确规定:“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得非法建房和购房。发放土地使用证和房产证。”

2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》:“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买农村宅基地。”

同年，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁城镇居民在农村购买和非法建造的房屋发放土地使用证。”因为城镇居民购买农村房屋可能造成农民失地，可以说是国家禁止此类行为的基本政策。在司法实践中，法院经常认为这种销售合同无效，理由是肇事者侵犯了公共利益。

葛美玲表示，在处理此类纠纷时，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善平衡各方利益，维护交易秩序的安全稳定，实现法律效果和社会效果的统一。

本案涉案房屋所在土地因征收已转为国有土地，原宅基地性质和原告农民身份发生变化，涉案财产转移协议已经履行，当地集体经济组织未否认涉案协议。同时，涉案房屋已被拆除且无法返还，与拆迁相关的权益已由政府处理分配。原告当年提出的不卖房子、无权卖房子、只是把房子交给黄老太“打理”、要求黄老太交出拆迁收益、“清算”购房款等理由或诉状，是在看到巨额拆迁收益后，不顾事实，想要推翻多年前的房屋买卖，明显违背了诚信原则。因此，在这种情况下承认合同的有效性，在情感上相对更容易被公众接受。