(文化）古人如何“安家”？

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最近电视剧《安家》热播，很多人通过房产中介的日常工作看到了房屋买卖的影子。当代中国人有房子情结，“安家落户”成了人生大事。其实房产中介自古就有。这个职业是怎么产生的？和现在的房产中介有什么区别？古人是如何通过他们“定居”的？

“经纪人”来自马匹交易

在今天保存下来的宋、元、明、清的旧地契、旧房契中，很多房地产交易文件上都有“房地产经纪人”的名字，甚至还有“经纪人”的签名。事实上，早在宋元时期，每一笔合法的二手房买卖都必须有“房产经纪人”在场，每一份合法的房产买卖合同都必须有“经纪人”的签名，否则政府不会提供过户服务。

江苏省南京市房产档案馆至今保留了130多份清代房产原始房契，均为南京当地的“房产证”。最早的事迹之一是在清朝顺治十四年(1657年)发出的。凭着这份距今360多年的“房产证”，房主梁以220两银子的价格将位于该市的一处房产卖给了薛贵。参考当时大米的价格，两两银子的购买力相当于现在的200元。这样，这个城市的房产不到5万元。房产证上还列有卖方、见证买卖的亲友和经纪人的姓名。

房地产经纪人，顾名思义，是指介绍买卖双方进行交易并从中获取佣金的人。所以经纪人这个职业和商人是不一样的，因为他们没有资本，靠收佣金赚钱。在旧社会，人们把介绍房地产买卖双方交易、评估房地产商品质量和价格的中介商称为“方雅”，把从事房地产经纪业务的经纪人称为“”。

夏紫的弟子段干穆可能是第一个被记载的“经纪人”。《吕氏春秋·敬师记》记载:“晋代大宗师段干穆也师从夏紫。”自先秦以来，经纪人一直被称为项，最早的经纪人很可能从事马匹等大型动物的交易中介活动。早期以“相”为名的经纪人伯乐、九坊高、段干木、等，都以“相”的形式记载于史。唐代韩愈的马硕说:“天下有伯乐，然后有千里马。千里马是常事，伯乐不是。”本文引用伯乐与马的关系来比喻“识才”等问题，再次印证了伯乐作为“经纪人”的身份。

【/s2/】宋朝卖房子需要问亲戚邻居【/s2/】

房地产经纪人是什么时候出现的很难说，但是唐朝的繁荣确实让经纪行业出现在史书上。直到宋代，迎来了房地产交易的春天，越来越多的人通过“方雅”定居下来。

宋朝是封建社会和经济高度繁荣的时代。国家政策的调整使商业发展迅速超过上一代，牙科工作者的人口大幅增加，成为活跃市场中不可或缺的重要因素。比如粮店、米店都有牙医，房子和房屋的交易当然是由专门的牙医来处理。

宋朝的管理人员规定，买卖房屋必须由牙医干预和见证，否则就是非法交易，官方不接受任何经济纠纷。《宋刑制》卷十三明确写道:“田产交易须以牙担保，违者必盗。”也就是说，买卖房屋和土地必须由房屋交易负责人办理，否则将按相关法律处理，严惩小偷。

在宋代，方雅要做的事情范围很广，有三个功能:中介、评估和登记代理。更重要的是，他们必须监督双方按照规定纳税。具体来说，房地产相当于四种职业的混合体:房地产经纪人、房地产估价师、房地产登记代理人和税务稽查员。牙人是房地产交易中不可或缺的一部分，这使得政府有意识地将其职业化，纳入管理体系。作为一个牙科工作者，一定要有人来担保，万一出事了，牙科工作者是有年龄限制的。经登记批准后，发给他一张类似营业执照的身份木牌，牌上写着他的姓名、籍贯和职业。如果有交易，首先要说明木卡的内容。

宋朝的法律对卖房产有一个限制:卖房产需要问亲戚邻居。宋代房产交易，先问亲戚，再依次问房子东、南、西、北四个方向的邻居。如果亲戚邻居正式确认不要，最后就是一般买家了。在这个过程中，业主、经纪人和邻居不得实施欺诈。如果不问问邻居，邻居发现你的房子被新人占了，可以在一年内(不是南宋的三年)向政府投诉，要求原价赎回，转售。除非面临自然灾害，亲戚邻居逃到外地，无法查询，且有见证人签署房地产交易，并签署买卖合同、完税证明、公章等。，政府不会追究他们。这与我们的房地产经纪人今天带领客户看房有很大不同。

明清时期划分了牙齿的面积

明清时期，房地产商往往要接受监管，协助征收契税，出现了越来越多的“官房”。

在一系列房地产交易操作中，明清时期的房契书写格式已经成熟和规范。买卖双方除了缴纳契税外，还要缴纳官方契税纸钱、加盖领导印章的钱等税费。契约签署后，方雅、买方和卖方将在政府处盖章以显示他们的合法性。至此，方雅对这笔交易的责任已经完成。

明清时期，房地产经纪人的职责更加细化。不同于旧时代习惯于交易的方雅，这一时期的方雅被官方指定为固定活动区，便于方雅敏感地捕捉和掌握房源信息，同时也避免了过多方雅造成的不必要竞争，也有利于政府问责。这项规定还使方雅能够与当地人建立人际关系网络，了解居民的情况，并为商业发展做出贡献。至于在方雅没有见证的情况下私下签订的“白色契约”，方雅负责检查。一旦“白契”被核实，方雅可以从政府那里获得一定的佣金。一旦未被核实的“白契”被发现，方雅也将承担一定的责任。

牙科工作一般是终身的，不排除兼职的可能性。晚年卸任后，方雅仍然可以通过丰富的房地产交易经验充当调解员和演说家，继续发挥行业余热。

民国时期，律师也加入了房地产交易。1912年，中华民国政府颁布实施《律师暂行章程》，引进西方法律制度，并在方雅契约文书上增加律师签名处。

券商市场需要健康发展

以方雅为代表的经纪行业，可以说是中国最古老的行业之一，今天仍然是社会生活中不可或缺的行业。

不管古今，房产中介都背负着一些骂名。古代把不好的经纪人叫俱乐部，诈骗叫欺骗。“陀”本来指的是经纪买卖的经纪人，后来逐渐发展成市侩的贬义词，用来形容唯利是图的经纪人。在古代，一些贪婪的屋主，除了合法收入外，无视道德约束，甚至给买卖双方找问题，从中获得了很多好处，就像吞噬房屋的“白蚁”。《清钞》尖锐地指出:“‘白蚁’土房经纪人也。”

如今，随着房地产交易量的不断增加，房地产经纪人的队伍迅速发展成为数万人的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押等经济活动过程中担任第三方。一个健康的社会离不开经纪人的工作，经纪人群体也是市场经济的必然产物。不管是哪个行业的经纪人，首先要遵守行业规则，其次要精通专业知识，以真诚不欺诈的态度和专业素质服务大众，才能成为社会生产生活中健康的一部分，被人们所接受和欢迎。