{房讯}多地政策收紧或致四季度房价降温

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梁倩在北京报道

9月14日，国家统计局发布了2020年8月70个大中城市商品房销售价格变动情况。结果显示，8月份，一、二、三线城市商品房销售价格稳步上涨，房价仍处于较高水平，尤其是大湾区，涨幅居全国首位，小洋春楼市延续。

值得注意的是，政策收紧越来越明显。包括中央在房企讨论中提出的严格控制负债的要求，住房和城乡建设部在近年来快速增长的地区召开了相关负责人的讨论，以确保实现稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期。会后，沈阳、常州、成都相继收紧管控措施。据业内人士透露，目前房地产市场总体稳定，但当地房价有所变化。在下一阶段，在当地收紧调控措施和“修补”之后，第四季度的房价可能会下降空.

8月，该国整体房价略有上涨

根据国家统计局的数据，8月份，除二线城市外，二手房销售价格较上月有所下降，新建商品住宅销售价格与其他城市二手房销售价格略有上升或持平。

具体来说，一线城市的新房和二手房涨价幅度扩大了。8月，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨1.0%，较上月上涨0.3个百分点。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月下降0.1个百分点。

从同比来看，一线城市新建商品房和二手房销售价格分别同比上涨3.9%和6.9%，分别比上个月高0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品房销售价格同比上涨5.0%，增速较上月下降0.1个百分点；二手房销售价格同比上涨2.0%，与上月持平。

值得注意的是，大湾区在8月份领涨。八月份全国五大城市中，惠州、广深都在粤港澳大湾区。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因是大湾区经济复苏相对较好，投资属性相对较高，而各地监管政策的实施并没有抑制市场回暖。其中，深圳7月份调控升级后，部分需求转移到惠州、广州等城市，导致这些城市的房价在投资需求的带动下出现快速上涨的趋势。

壳牌研究院高级分析师徐小乐表示，房价上涨的主要原因一方面是需求上升，另一方面是疫情过后房企融资环境的改善、征地热情高涨、一级市场向二级市场传递热量。

易居研究院数据显示，1-8月，全国100个城市住宅用地交易面积42083万平方米，同比增长6.8%。年初累计土地交易面积同比增长曲线呈V型趋势，6-8月呈正增长趋势。在许多地区，土地交易面积和土地出让金大幅增加。

很多地方的监管政策收紧了

在统计局发布房价数据的当天，成都发布了《关于保持我市房地产市场稳定健康发展的通知》，表示将加强土地市场监管，优化供给结构；继续实施差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严格防范消费贷款、个人商业贷款等非法杠杆收购；将个人住房转让增值税免税期限从2年调整为5年，以防止投机性房地产投机。

此前，深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地均收紧了管控措施。

7月24日，中央在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市召开房地产工作座谈会，明确指出地方政府要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题，时刻收紧房地产调控的弦，坚定不移地推进长效机制的实施。

8月26日，住房和城乡建设部再次致电今年高速增长的沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市负责人，要求他们坚定不移地坚持房屋是为了居住，不是为了投机的定位，坚持不把房地产作为刺激经济的短期手段，保持调控政策的连续性和稳定性，确保房地产市场稳定健康发展。

张大伟表示，随着房价上涨的加速，新一轮调控政策有望继续加大。58房研院院长张博表示，只要限购和差别化信贷政策不变，楼市火爆城市的调控将继续收紧，房价整体稳定态势不会改变。

第四季度房价可能会下降空房

值得注意的是，控制土地溢价、降低购房杠杆、严格控制企业负债率，已经成为此次调控的重中之重。

9月9日，沈阳市房产局发布调控政策，指出将严格控制房屋土地出让的地价。采取“限价、竞争性地价”、“限价、竞争性建设、竞争性自持”等方式出售住宅用地。房地产开发企业的建设竞争和自持不计入商品房开发建设成本。

9月11日，常州出台新的调控政策，指出新购住房交易时间将延长至取得产权证后的四年。同时，对于已经拥有一套住房并且相应的购房贷款没有结清的家庭，最低首付比例调整为不低于60%。

此前，住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标设定“三条红线”:不含预付款的房企资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债率不得大于1倍。

对此，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘也在14日的答问中表示，从微观层面来看，明确的规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，纠正一些企业盲目扩张的经营行为，稳健而深远，增强抵御风险的能力。从宏观上看，有利于促进房地产业长期稳定运行，防范和化解房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。

很多业内人士认为，下一阶段房价可能下降0/房。诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓表示，预计在“金九银十”期间，在中央反复强调“住房不可投机”的背景下，地方政府密集出台收紧调控政策，在“三条红线”和业绩指标的压力下，不少房企将迅速以价易量的方式回笼资金。张博表示，由于调控的影响，9月份房企折扣现象无论是显性还是隐性都有望增加，这不仅会促进销售，还会对房价起到一定的拉动作用。

陈晓表示，8月份，虽然市场人气没有下降，但根据8月份的房价指数，上升城市数量上个月停止上升，本月转为下降。这意味着，在目前监管严格的市场环境下，更多城市加入了降价团队。