{房讯}34个土地试点盘活二级市场 对房价影响几何？

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【/s2/】原标题:34酝酿中的土地市场风暴，盘活二级市场对房价有什么影响？

2月16日，浙江省德清县国土资源局局长来京参加国土资源部会议。全国其他33个省市的土地部门负责人也参加了会议，他们将在几天后一起返回，酝酿一场土地市场旋风。

国土资源部1月22日发布的《关于完善建设用地使用权出让、租赁、抵押二级市场试点方案》(以下简称《方案》)，将德清县等34个地区确定为建立土地二级市场试点城市。他们的共同点是转让、租赁、抵押的交易量大，不动产登记基础好。根据规划，到2018年底，34个试点地区要建立符合城乡统一建设用地市场要求的二级土地市场，产权清晰、市场定价、信息采集、交易安全。市场规则基本完善，土地资源配置效率明显提高。

土地流转的主要形式包括转让、租赁和抵押。国土资源部一位人士向《经济观察报》表示，土地抵押贷款在支持经济发展和国有企业改革方面发挥着重要作用，中国商业银行的贷款大多依赖房地产抵押贷款。

同时，此人还表示，很多开发商和投资买房的个人一样，会把囤积土地作为一种投资，造成建设用地的浪费。促进二级土地市场的完善，严格提高闲置土地费，可以增加开发商保留土地的成本，促进建设用地的流转，提高土地利用效率，振兴整个土地市场。从而会对房价产生影响，可能会对中心城市的房价起到一定的稳定作用。

规划中还提到，国土资源部将会同有关部门密切跟踪试点地区的工作进展，积极适应改革和经济社会发展的需要，完善配套制度，及时提出制定和修改相关法律法规和政策的建议。

中国人民大学土地与政策研究中心主任叶建平认为，目前有必要修改法律，因为只有修改相关法律才能适应现阶段的一系列改革，这也是供给侧改革的一部分。

34试点项目振兴二级市场

二级土地市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。根据该计划，自实行土地有偿使用制度近30年以来，二级土地市场在促进土地资源优化配置和节约集约利用，加快工业化和城市化进程方面发挥了积极作用。随着经济社会发展和改革的深入，土地二级市场交易规则不完善，政府服务和监管不完善，交易信息不对称，交易平台不规范，制约了现有土地资源的振兴和利用，难以适应新型城镇化和经济转型发展的需要。

国土资源部的一位人士告诉《经济观察报》，要完善二级市场，以适应市场经济的需要。

根据国务院发布的《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地可以抵押；有房屋所有权的房屋也可以抵押，房屋占用的土地使用权一并抵押。土地使用权抵押时，地上建筑物和其他附着物抵押。地上建筑物和其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。土地抵押在支持经济发展和国有企业改革方面发挥着重要作用。中国商业银行的贷款大多依赖房地产抵押贷款。

此次进入34个试点地区名单的上海松江区，也入选2015年集体建设用地试点。该区规划和土地管理局规划和建设管理科科长申杰在接受《经济观察报》采访时表示，2015年，由于进入市场的地块很少，企业普遍没有抵押贷款需求。上海市金融办曾组织银行等机构起草文件，确定集体建设用地入市抵押方案。方案出来后，国土部门专门询问土地使用者是否需要抵押。“因为资金数额足够，对方没有抵押需求，到2017年2月，还没有出现集体土地抵押的情况”。

德清县建设用地抵押服务已成为国土部门日常工作的一部分。申杰认为，是否存在抵押贷款需求与企业的经济实力和地块的总价格有关。如果剧情小，总价低，对企业实力的要求相对较小。如果地块大，企业后期发展的强度会相应加大，对资金的要求也会更大。叶剑平认为，建设用地抵押与当地市场发达程度、区位条件、当地银行政策有关，浙江省德清县属于市场审批抵押的地区。

德清县国土资源局一位负责人在接受《经济观察报》采访时表示，工业建设用地的出让、租赁、抵押等工作已经在市内完成，成为日常工作的一部分。企业将工业用地及附属建筑物转让给另一企业的，可以直接到国土资源局；至于建设用地上的建筑物租赁，根据规定，需要到国土资源局办理手续。但在实践中，大多数企业选择自行交易，不到国土局办理手续。作为集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点项目之一，截至2016年6月，德清县已获得16块集体经营性建设用地抵押贷款，总面积约170亩，涉及抵押总金额4182.2万元。

差异化政策

「建议」建议每个试验计划应实施不同的税项及收费政策。各地可以根据本地情况，探索在本地范围内实行差别化的税费政策。充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用。对于闲置土地，严格收取闲置土地费。

申杰表示，文件中提到严格收取闲置费，但没有设定具体标准。具体征收办法需经松江区国土资源局批准，由市国土资源部门制定。按照规定，所有起草文件都要经过市国土部门审核，因为试点不仅涉及国土部门，还涉及其他部门，具体标准需要上级其他部门的参与。

德清县国土资源局的一位负责人也告诉《经济观察报》，目前该市正在执行国土资源部的相关规定。土地闲置两年的，依法无偿收回，坚决无偿收回或重新安排使用。土地闲置一年不满两年的，开发商按出让或划拨地价的20%缴纳闲置土地费。然而，今后将严格实施的标准需要进一步研究。

叶剑平认为，差别化征收政策与产业布局有关。有的地区市场发达，有的地区相对落后。工业发展不平衡意味着不能采取一刀切的政策。根据其位置和周围的市场条件，它应该是城市发展的支持措施。建设用地可用于物流、商业、养老等用途。不同用途的闲置费是要征收的。试点勘探完成后，下一步可能会形成一个相对统一的模型。由于产权不完善，我国建设用地抵押贷款不多，目前大多集中在试点地区。

叶剑平表示，根据相关法律法规，土地是不允许买卖和抵押的。规划中提到，国土资源部会同有关部门密切跟踪试点地区的工作进展，积极适应改革和经济社会发展的需要，完善配套制度，及时提出制定和修改相关法律法规和政策的建议。叶剑平认为有必要修改法律，因为只有修改相关法律才能适应现阶段的一些改革，这也是供给侧改革的一部分。

土地供应影响房价[/s2/]

国土资源部一位人士表示，《规划》体现了尽可能少占用耕地、促进土地集约利用的思路。这个想法会增加土地供应。现有建设用地充分利用后，可能会对房价产生影响。但是，房价的作用不能一概而论。中国的房价分为两个层次。相对于三四线城市，一线城市房价在上涨。存量土地盘活后，会增加土地供应量，可能会对一线城市的房价起到一定的稳定作用；三四线城市情况不同，基础设施完善、人口净流入、经济水平较高的城市也可以增加土地供应，稳定房价。对于经济状况差，商品房存量过多的城市，土地供应和房价都是有限的。要解决后一个问题，政府可能需要先发出文件，改变建设用地的用途，才可以活化土地。

叶剑平也认为，二级市场的振兴是利用闲置土地，增加土地供应，一定程度上缓解房价。但效果是否明显，取决于盘活闲置土地存量。