{房讯}集体经营性建设用地入市，小产权房有望“转正”吗？

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集体管理的建设用地使用权不得转让和出租。

在今天提请全国人大常委会审议的《土地管理法》、《城市房地产管理法》修正案草案中，现行《土地管理法》关于非农业建设用地的规定，必须使用国有土地或者原已征用为国有的集体土地；土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，依法登记的集体建设用地允许土地所有者通过出让或者租赁等方式，由单位或者个人使用。

在我国，集体建设用地分为宅基地、公共设施用地和集体建设用地三类。

但修正案草案明确了商业建设用地的市场准入条件和管理办法，其使用权的最长年限和登记参照类似用途的国有建设用地执行。

对此，中原地产首席分析师张大伟向中信经纬客户表示，修改草案明确指出，土地规划使用属性必须是工商，因此只影响非住宅商业用地，对住宅商业用地没有影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中信经纬客户表示，原规划住宅用地不允许直接出售，意味着农村宅基地用地管制依然严格，小产权房政策不会放松。

在中国，集体经营建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织利用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者以土地使用权入股或合资等形式与其他单位和个人共同举办企业和企业的农村集体建设用地，如过去乡镇企业使用的土地和招商引资。

草案一旦通过，农村集体建设用地的出让、租赁和入股将实行与国有土地同等的市场准入、同等的权利和同等的价格。

严跃进认为，总体而言，此次政策修订放宽了农村集体建设用地入市政策，对增加建设用地、减少审批程序起到了重要作用。过去，集体经营的土地需要国有化才能出售。目前，此类限制有望减少，这将增加相关土地后续交易的活动。

严跃进预测，这项政策将为后续的租赁市场改革提供更多的土地。目前，租赁市场的土地面临供应压力，上述商业用地不断进入市场，将有助于扩大租赁土地的来源，形成租赁市场更好的发展环境。

张大伟表示，一旦政策全面实施，预计将对一二线城市产生重大影响，尤其是深圳等城市的商业用地。

值得注意的是，允许土地所有者以出让或租赁的方式让单位或个人使用，意味着只转让土地使用权，所有权不转让。