{房讯}房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素

本篇文章3047字，读完约8分钟

我们的报纸彭艳

房贷利率“锚改”期即将来临，对于房贷业主来说，个人房贷利率的变化是他们最大的顾虑。选择不同的还款方式也直接关系到月供的增减。

《证券日报》近日走访部分银行网点，了解到房贷利率“锚改”时间因银行而异:部分大型国有银行选择从8月25日起统一调整对客户的定价至贷款市场报价利率(lpr)，部分中小银行则在5月或7月统一调整对客户的定价。

访问期间，几位个人贷款经理告诉向，他们开始通知客户春节后做抵押贷款利率转换。目前大部分买家已经办理了转换，但仍有犹豫不决的客户。同时，我们知道如果批量折算规则不被接受，可以提前联系银行或者协商折算后取消。专家表示，无论是否转换，都将面临利率风险。应考虑贷款价格、贷款期限、贷款余额和未来利率走势等因素，综合选择更合适的利率转换方法。

银行按揭利率

换锚开始时间不同

去年年底，央行宣布，为进一步深化lpr改革，商业银行应自2020年3月1日起，正式切换对现有贷款客户的现有浮动利率贷款定价基准。现有贷款利率定价基准的切换原则上应在2020年8月31日前完成。简单来说，如果选择固定利率，未来贷款利率是固定的；如果选择“lpr+ Plus”浮动利率，利率水平将随市场利率水平而变化。

据了解，许多银行已经完成了现有抵押贷款利率定价基准的批量转换。其中，上海浦东发展银行、南京银行等多家银行在8月前进行了批量统一转制。一些银行也开始了相关的转换工作。

例如，8月12日，中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、邮政储蓄银行五家国有银行均宣布，从8月25日起，将把符合转换条件的浮动利率个人住房贷款分批转换为lpr定价。

据《证券日报》报道，发现5家国有银行批量转股的规则基本一致，即转股贷款加点值等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应lpr的差额。同时，很多银行提醒，如果批量折算规则不被接受，可以提前联系银行，也可以在折算后协商取消。根据各家银行的公告，批量转换完成后，如果对转换结果有异议，可以通过手机银行转回，也可以在2020年12月31日前与贷款经办行协商。

“我行已在5月底前完成转户工作，但不愿意接受转户的客户也可以撤回。”一家银行的客户经理告诉我，银行工作人员最近在清点名单。

部分账户经理向银行承认，银行已通过短信、微信等方式通知客户改变现有房贷的定价基准。对于大多数人来说，已经完成了，但仍有一些客户犹豫不决。“这部分客户需要一点时间解释，尤其是老年人。”

个人贷款经理:

根据自己的情况选择

对于房贷业主来说，他们最关心的是个人房贷利率的变化。

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，8月20日贷款市场一年期报价利率(lpr)为3.85%，五年期及以上为4.65%。

值得注意的是，自4月份下调以来，虽然lpr报价连续4个月保持不变，但总体上有一定幅度的降息。根据央行的数据，自去年8月lpr报价机制改革以来，新的lpr报价机制已经实施了一年。到目前为止，5年来的lpr下降了3倍，从4.85%下降到4.65%，累计下降了20个基点。

受此影响，lpr不断压低实际贷款利率。今年以来，全国重点城市一、二级主流房贷利率连续八年持续走低。荣360数据研究院对全国41个重点城市674家银行分行的房贷利率监测数据显示，2020年8月(7月20日-8月18日)，全国首套房贷平均利率为5.25%，较上月下降1个基点；二手房贷款平均利率为5.56%，较上月下降2个基点。与去年同期相比，第一套和第二套平均利率均下降了22个基点。

在走访银行网点时，证券日报了解到，不同的客户在申请抵押贷款时签署了不同的贷款利率，所以在选择lpr或固定利率时，也要区别对待。

“对于客户来说，选择固定利率还是lpr定价，还是基于个人对未来利率走势的判断。如果你认为未来lpr利率会下降，你可以选择转换。”多家银行个人贷款管理人员表示，定价基准只能更改一次，不便提出具体建议。

一家银行的个人贷款经理计算了一个账户，假设买家选择链接lpr。由于重定价日为明年1月1日，如果5年期lpr利率到今年年底继续保持目前4.65%的水平，按照100万元的贷款本金和30年的等额本息，购房者每月的房贷还款将减少90元左右，全年可节省1080元。

“从目前的市场环境来看，利率肯定是下行的，这意味着目前选择lpr利率更合适。但是不排除lpr以后会涨。许多贷款人的抵押期为十年或二十年。中间会有很多干扰因素。如果以后有什么政策变化，长期利率很难预测。”一家大型国有银行的个人贷款经理说。

此外，随机采访了一些购房者。一些购房者认为，考虑到空.进一步降低了利率，许多人选择将现有的抵押贷款转换为lpr定价

例如，住在北京海淀区的张女士告诉记者:“我们以前在业主小组讨论过这个问题。关于是否将抵押转换为lpr利率，有很多说法。目前看来，lpr浮动利率更能省钱。因此，集团内大多数人最终选择转换lpr定价。”

“之所以选择转lpr浮动利率，主要是因为之前的房贷利率有点高，预计未来利率下降的概率会更大，所以转lpr更合适。”张女士说。

但也有一些购房者享受较低的房贷利率和优惠，说保险无妨。“在房贷利率享受大价格优惠之前，原来的利率已经很低了，还款期限也比较长。选择固定利率，就不用担心未来利率涨跌。”住在北京朝阳区的王女士说。

据估计，空随后的降息幅度并不大

总体保持低利率

Lpr改革已经稳步推进了一年。未来趋势如何？对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，8月份5年期lpr基准利率保持不变，表明空近期降息幅度不大。目前金融风险防范参考较多，客观上会限制lpr走势，也影响房贷利率走势。预计后续利率会下调/0/，但整体低利率会维持。

“无论转换与否，都会面临利率风险，根据自身实际情况进行选择。”中国民生银行首席研究员文彬在接受《证券日报》采访时表示，至于lpr的下一个走势，有一年期和五年期两种，而且由于国家政策是保持房地产市场的整体稳定，未来五年lpr的利率水平极有可能保持稳定。中长期来看，lpr的中长期趋势受多种因素影响，如经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等。可能会有一些相应的变化，目前很难预测。

兆联金融首席研究员董希淼表示，其实房贷利率是换算成挂钩lpr或者固定利率的，与当前利率无关。只需要判断未来利率走势是涨是跌。如果判断为上升，则转换为固定利率，如果判断为下降，则转换为联动lpr。“中短期内，中国利率处于下行趋势。将股票浮动利率抵押转换为lpr作为定价基准对借款人有利，有助于减少借款人的抵押支出。”

在董希淼看来，目前转换成链接lpr更合适。原因有四:第一，判断长期利率是涨是跌太不确定。但对于中短期利率的下行，基本上是有共识的；其次，即使几年后利率上升，本金也逐渐减少，利率上升造成的损失实际上低于预期；第三，无论是自住还是投资，房子持有时间平均不得超过十年，不需要考虑太长时间的利率走势；最后，如果出现与预期不一样的大幅加息，可以提前还贷。

文彬建议，按揭家庭应根据自身情况，包括贷款价格、贷款期限和贷款余额，综合选择更合适的利率转换方法。如果之前的房贷利率折扣比较强，且月供剩余时间比较长，可以选择固定利率，这样有助于锁定月供成本，方便家庭的收支安排；如果月供剩余时间短，且之前房贷利率比较高，可以选择lpr。即使未来经济好转，通货膨胀上升，lpr上升，提前还款也可以避免利率波动的风险。