{房讯}深首套房利率普遍9折 新房成交量连续3个月下跌

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【/s2/】原标题:深圳首套房利率普遍下调10%，新房成交量连续三个月下滑

2月3日，央行全面上调不同时期的逆回购竞价利率，当天推出的slf利率也全线上调，被市场解读为收紧货币政策的信号。随后北京、广州等一些二线城市报道首套房贷利率上调，深圳的走势立刻成为市场关注的焦点。

首套住房贷款利率一般维持在10%

《全国商报》从几家银行了解到，去年9月以来，深圳首套房贷利率普遍维持10%的折让，5年期贷款利率为4.41%，至今未见调整迹象。

一家大型国有银行的客户经理告诉我，银行第一套房首付30%，房贷利率10%。如果有贷款记录，利率会提高到基准利率的1.1倍。

“现在我正在进入加息周期，但这并没有体现在定期利率上。不排除深圳响应政策的可能性。”上面的客户经理说。

海通证券首席经济学家蒋超发布的研究报告显示，截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行按揭贷款平均期限应为10年以上。当时，10年期CDB国债的利率仅为3.13%。如果比较国债和房贷，主要是计算风险投资占用的资金成本。目前银行的资本充足率在13%左右，roe在20%左右，也就是说如果100%的风险资本都计提的话，资本占用的机会成本在260bp左右。由于抵押贷款只需累积50%的风险资本，抵押贷款利率应该比CDB高130个基点左右。

2016年9月底，10年期CDB约为3.1%，而平均抵押贷款利率约为4.52%，相差142个基点。目前，10年期CDB的利率约为4.2%，相当于5.5%的合理水平。因此，在抵押贷款市场，加息已经开始并将继续。

调控后，楼市量价下跌[/s2/]

虽然目前信贷没有增持，但监管部门调控房价的决心依然没有减弱。1月19日，深圳市规划国土资源委员会发布了《商品房和商品公寓预售价格管理操作规程》，明确规定新房预售价格不得高于周边同类房屋，二期不得高于一期现价；现行售价不得高于申报价格，装修费用必须从申报价格中剥离。这份文件公布后，深圳房地产开发商在项目定价方面将受到诸多限制，开发商在推盘和报价方面的谨慎将继续影响新住房市场的供应。

深圳中原研究中心监测的数据显示，1月份，新屋市场只允许预售3个项目，批准的销量较前期大幅下降。然而，由于去年12月底实现了大量预售，这些项目在1月份被推出销售。此外，只有7个项目进入市场，包括3个住宅项目。

据深圳市规划和国土资源委员会统计，1月份深圳市共销售新房1652套，比上个月下降23.55%，面积17.42万平方米，比上个月下降20.23%。这是自2016年11月深圳新房量下降以来连续第三个月。

据深圳中原研究中心统计，1月份深圳新房平均成交价格为54931元/平方米，较上月下降0.03%。自去年10月推出“深圳八条”以来，新房均价连续四个月稳定在5.5万元/平方米左右。问:王芳数据研究中心指出，这说明新政对房价的调控效果相当明显，新房价格控制相对严格，目前的市场使得开发商的定价更加保守。

二手房方面，深圳中原研究中心监测数据显示，1月份深圳二手房成交2747套，面积约24.5万平方米，分别比上个月下降27.9%和29.5%。交易量大幅下降的主要原因是1月份恰逢春节假期，整体行情偏冷。全市二手房均价54130元/平方米，较上月上涨0.4%，连续三个月下跌后略有反弹。