{房讯}居住权入法 老年人“以房养老”更安心

本篇文章1138字，读完约3分钟

【现实挑战】社会“居家养老”骗局让老人“钱房two/きだよ 0/”;转学给孩子却被孩子反手扫地出门...

【应对策略】《民法典》增加“居住权”；先有合同或者遗嘱的，业主不能改变现有的居住权，无权赶走业主

“给孙子上学，老人把学区转给儿子后被赶走”；“有了房子养老，‘路由贷款’，68人70套房被骗，损失2亿！”近年来，这类社会新闻频发。老年人“养老有房”如何不被骗钱骗钱？将于2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》物权部分对此做出回应。

住在昌平区的周叔叔家曾经签订过《保证协议》，约定无论哪个孩子拥有该房屋的产权，周叔叔享有该房屋的永久居住权，未经周叔叔同意，不得再次出售。

在民法典颁布之前，这种协议只是家庭内部的协议，其约束力更多来自于亲属之间的信任和亲情。这部民法典增加了新的用益物权居住权。明确居住权原则上是无偿设立的，权利人按照合同或者遗嘱登记后，有权占有、使用他人的住所，以满足居住需要。新业主即使事后拿到房产证和所有权，也改变不了居住权已经存在的现实，无权赶走居住权人。

全国人大法工委民法典编纂班委员、中国人民大学法学院副教授朱虎认为，民法典物权编专门增加了居住权制度，以满足特定群体的居住和生活需要。首先，一些投资需求被排除在外，以防止人们利用居住制度绕过目前的土地制度。就居住权而言，更大的制度功能是解决特定人群的居住需求。

居住权会有什么影响？“老有所居”一度是社会热门话题。有些老人想把房子卖了，或者抵押给银行，准备“为老人户主”，但不放心。他们担心一旦失去产权，就没房住了；一些机构打着“为老年人提供住房”的旗号，骗取老年人的房产，造成两个空老人。如果双方签订“挨家挨户养老”协议，保障老人的居住权，并且在老人有生之年没有人可以剥夺老人的这种权利，这无疑会让很多金融骗局无处藏身。

老年人一旦给予其亲属或指定人居住权，即使老年人去世后房屋由子女继承，亲属或指定人仍享有居住权。如果居住权是终身的，亲属或指定的人可以活到去世，即使子女拿到房产证，也无权驱逐，也不能再用来租房。

男女结婚时，婚前财产归个人所有。是否加名字往往会带来很多家庭矛盾。现如今，居住权的存在提供了一种新的解决方案:在不放弃所有权的情况下赋予对方居住权。

另外，有居住权的房屋在合同约定的居住权期限内无法收回，避免了租赁合同解除的不稳定局面。居住权受到侵害时，居住权人可以不受诉讼时效的限制，直接行使物权请求权。

有了居住权，房地产交易必然会受到影响。石景山法院助理法官田野提醒公众，《民法典》规定了居住权的登记成立，也就是说只有登记机关记载和说明的居住权才能合法成立。这就要求购房者认真调查房屋登记信息，不仅包括房屋产权信息和抵押登记信息，还包括居住权设立信息。