{房讯}三强房企靠什么更强

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【/s2/】原标题:三千亿元大关以上的房地产企业前三名有哪些？

2017年初，房企进入密集业绩公布阶段，恒大、万科、碧桂园成功入营3000亿元。除了为规模而战，接下来三大地产企业的杀伐重点在哪里？各会出现哪些「杀手」？

【/s2/】三大房地产企业中，哪家的均价较高？

三家房地产企业成功跨越3000亿元大关，形成第一梯队的三足鼎立局面。碧桂园公布2016年未经审计的经营数据。2016年碧桂园销售额达到3088.4亿元，同比增长120%；合同销售建筑面积3747万平方米，同比增长74%。

万科2016年实现销售额3647.7亿元，同比增长39.5%；实现销售面积2765.4万平方米，增长33.8%。

恒大2016年实现合同销售额3733.7亿元，同比增长85.4%，实现销售目标3000亿元的124.5%。全年合同销售面积4469万平方米，同比增长75.2%。

受股权之争影响，万科业绩增速不及碧桂园和恒大，规模上被恒大超越。碧桂园成为继恒大、万科之后第三家突破3000亿元大关的房地产企业，也是2016年十大房地产企业中成长最快的。

据全国商报粗略统计(销售金额/销售面积)，恒大和碧桂园年均销售价格相差不大，分别为8355元/m2和8242元/m2，同比分别上涨5.9%和26.6%。万科均价更高，接近13200元/平米，同比上涨4.3%。

值得注意的是，2016年碧桂园的平均售价大幅上涨，这与碧桂园回归一二线策略和销售结构优化有关。2015年，碧桂园约52%的合同销售额来自针对一二线城市的项目，另有46%来自针对三四线城市的项目。在2015年新收购的项目中，一二线城市新收购的土地量占收购土地总量的75%。

中国指数研究院的数据显示，2016年碧桂园销量前20的城市中，一二线城市数量从6个增加到10个，三四线城市数量从14个增加到10个。随着2016年一线城市和热点二线城市房价的快速发展，碧桂园一二线销售的推广在一定程度上促进了平均销售价格的上涨。

以保证规模的土地为例

跨过3000亿元的销售关口，房地产规模集中度进一步提升，规模竞争更加激烈。据嘉里数据，2016年，12家房企规模突破1000亿元，前100家房企销售门槛从104亿元提高到157亿元，同比增长51%；前20名门槛从358亿元增加到647亿元，同比增长81%。

柯睿预测，未来房企集中度将进一步提高，恒大、万科、碧桂园2018-2020年有望突破万亿大关。

销售规模是房地产企业实力最直观的体现。大型房地产企业可以在土地收购、合作开发、销售溢价、融资成本等多方面享受利益。行业巨头的品牌溢价力也很难估计，规模将是房地产企业的硬实力较量。

虽然近几年万科一再表示不那么注重规模。但恒大超越万科后，万科在2016年第三、四季度大幅加快了征地步伐。

根据万科2016年前三季度的数据，万科新增项目99个，按万科股权计算，规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本5043元/平方米，总地价约579.79亿元。夺冠失利后，万科明显加大了征地速度。根据万科在全国商报上的公告统计，万科第四季度收购土地69块，收购土地金额达到632.42亿元，占全年土地收购总额的52.2%。

万科董事会主席王石曾宣布，万科第四个十年的营业额预计为1万亿元，甚至可能在2020年实现。恒大夺冠后，不断加大布局。恒大集团董事局主席许家印公开表示，2020年总资产将超过3万亿元，房地产年销售额将超过6000亿元。

为了实现规模需求，恒大在土地市场上创新了征地方式。据Cree数据，2016年恒大新土地总建筑面积4991.99万平方米，总价1150.47亿元。根据恒大透露的信息，该公司在深圳有32个老装修项目，开发后所有项目的总价值约为6000亿元。

从行业来看，碧桂园将是2017年与恒大竞争的最强对手。碧桂园发布的数据显示，2016年前11个月，碧桂园新增土地建筑面积高达7686.9万平方米，土地收购金额高达1497.57亿元。据嘉里数据，2016年12月碧桂园新增土地160.34万平方米，征地金额达到99.99亿元。

融创中国董事局主席孙宏斌表示，行业集中度会越来越高，未来5到10年或者5年左右，房地产行业前10名的平均规模会达到4000亿元。这意味着当行业集中度越来越高的时候，只有扩大规模才能有更高的生存机会。

房企转型的三种模式

三大房地产企业除了不断增加规模霸权的筹码外，还在不断探索转型的新力量，为综合实力的提升奠定基础。

恒大完成多元化布局后，逐渐明确了未来的发展重点，徐家印将多元化发展重点放在了金融上。明源房地产研究院副院长刘策在接受《全国商报》采访时强调，恒大将坚持“地产+金融”的模式，这也是未来房企的发展方向。

恒大通过投资收购，先后获得消费金融、保险、银行等牌照。恒大凭借牌照和自身资本优势，开放线上线下资源，发展金融业务。恒大金融控股集团成立于2016年4月，旗下有恒大金融资产管理、恒大金融财富管理、恒大金融投资等子公司。

万科转型的方向是针对城市运营服务商，布局“八达通”新业务体系，提升城市效率；通过布局轨道+物业的模式，可以突破城市发展的局限，实现城市资源的优化配置。

经过多年的探索，万科的新业务取得了初步的成功，挖掘了存量房屋的市场规模。广州万科园屋存量房屋已超过1.4万套，计划2017年实现全国15万套的规模。万科的养老业务、医院、教育、商业、工业地产等新业务走上正轨，新业务未来将占万科万亿市值的一半。

与恒大、万科转型相比，碧桂园坚持深度培育创新，将城市化布局与产业资源优势相结合，推出产城一体化模式，宣布投资1000亿元布局“科技镇”，未来五年将建设100个科技镇。

根据十三五规划纲要，要因地制宜地发展特色鲜明、产城一体、富有魅力的小城镇。第一太平戴维斯在2016年第四季度报告中表示，在当前国家政策控制下，城市化将为住宅企业未来发展提供机遇，成为未来新的增长极。金融、城市经营、产城一体化的模式是未来住宅企业新的增长极。通过新业务的创新，回馈传统住宅业务，实现住宅企业之间的良性互动和规模增长。