{房讯}聚焦老旧小区改造：不只“自掏腰包”一条路

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旧住宅区改造是满足人民美好生活需求、改善民生、扩大内需的重要举措。其中，提高改造资金的使用效率，鼓励社会力量参与改造，是提高改造质量和效率的重要内容。

日前，国务院办公厅印发了《关于全面推进旧城区社区改造的指导意见》(以下简称《意见》)。针对以往旧住宅小区改造过程中社会资本融资困难、过度依赖财政资金的问题，《意见》提出应建立政府、居民和社会力量之间合理的改造资金共享机制。

专家表示，旧住宅区改造本质上是一个惠及民生、扩大内需的投资项目。《意见》对资金筹集、使用和管理进行了系统规划，动员政府、居民和社会力量积极参与旧住宅区改造，给出了一套切实可行的指导方针。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇在接受采访时说，明确旧城社区改造的具体内容是《意见》的亮点之一。在列举具体改造内容的同时，按照依据、完善和推进对内容进行分类，为建立政府、居民和社会力量合理分担改造资金的机制提供依据。“也就是说，政府财政资金重点支持基本改造内容，改造完善和升级可以通过财政、税收和土地政策鼓励，吸引社会力量参与。”

在促进居民参与出资方面，《意见》明确了“谁受益，谁出资”的原则，为居民出资提供了更多渠道，使居民不仅可以通过“自掏腰包”出资。

比如社区公益性转移，支持社区居民提取住房公积金用于电梯等自住住房改造；鼓励居民通过捐款、物资、劳务等方式支持改造。鼓励有需要的居民进行室内装修或装修、家电更新等。

值得注意的是，《意见》建议，居民投资改造可以通过“使用(补充和更新)住宅专项维修资金”来实施。

对此，刘宏宇表示，之前居民参与意愿不高，认为房屋专项维修资金应覆盖房屋生命周期内的维修费用。同时，住房专项维修资金的不透明管理和低效使用也加剧了居民的抵触情绪。

他说，新冠肺炎疫情后，居民参与改造的意愿将显著提高，但中国住宅专项维修资金制度改革仍很紧迫。“后续要尽快出台老小区住宅专项维修资金的具体措施，没有专项维修资金的房子要及时进行‘改造’。”

针对旧制社会融资难、过度依赖财政资金等问题，该政策还在政府、金融和社会力量等方面出台了一系列措施。

——加大政府支持力度。旧城区社区改造纳入保障性安居工程，中央财政给予财政补贴。按照“保基础”的原则，重点支持基础改造内容。同时，要求省、市、县人民政府为旧城区社区改造提供相应的资金支持。

中国人民大学国家发展与战略研究所城市与房地产研究中心主任邝大伟表示，《意见》不仅要求政府发挥主导作用，还要求提高政府效率，落实政府在审批、土地、融资和税收等方面的主要职责。

-提高金融服务的实力和质量。包括，支持大规模实施城市旧社区改造，经营主体采取市场化方式，利用企业信用债券和项目收益票据进行债券融资，但不承担政府融资职能，消除新的地方隐性债务。商业银行对依法实施旧城区改造的企业和项目提供信贷支持。

7月17日，在住房和城乡建设部的大力推动下，国家开发银行和中国建设银行与吉林、浙江、山东、湖北等省签署战略合作协议，支持市场力量参与旧城区改造。未来五年，预计共向5省9市提供4360亿元贷款，重点支持有市场力量参与的旧城区社区改造项目。

-社会力量顺利参与转型。通过政府采购、新设施有偿使用、落实资产权益等方式。，我们将吸引各专业机构和其他社会力量投资于需要改造的各种设施的设计、改造和运营。落实减税免税政策。

“社会资本融资难主要是因为缺乏合适的商业模式。这项政策提出，各种机构和企业可以通过各种方式参与道路改造的设计、改造和运营，形成完整的全产业链。”原中国城市规划设计研究院副院长李迅表示，该政策使各种社会力量参与“旧改革”的渠道更加多样化。企业通过一系列系统规划参与旧住宅区改造，如开辟企业与政府合作的新模式、创新服务形式、降低税费等，更具可行性和可持续性。