{房讯}疫后房地产调控重点应转向供给侧

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Zoulinhua

房地产市场的稳定发展是推动形成以国内大周期为主体、国内国际双周期相互促进的新发展格局不可或缺的一部分。受疫情影响，国内经济结构和房地产形势发生了重大变化。宏观经济运行现状如何？密切相关的房地产市场将如何演变？对这些问题的基本判断决定了宏观和房地产政策的决策。

住房租金的变化在一定程度上反映了就业和投资的真实变化，是宏观经济的重要晴雨表。同时，宏观经济运行构成了调控房地产市场的重要外部环境。基于2020年以来租金变化的大数据分析，对疫情后的宏观经济和房地产市场形势及调控进行了分析和预测，并建议房地产调控的重点应适时从需求侧转移到供给侧。

疫情过后，租金首次季节性回升，经济进入大幅复苏阶段

首先，疫情过后，核心城市的房租首次出现明显的季节性反弹。反映22个核心城市住房租金综合变化的住房租金核心指数显示，2020年2月以来，受疫情影响等因素影响，核心城市住房租金连续4个月下降。2020年6月，当进入租赁市场的传统旺季时，核心城市的租金开始停止下降。2020年7月，纬房核心租金指数上涨至102.6点(2018年1月租金水平为100点)，较上月上涨1.03点，涨幅1.01%。这是疫情过后核心城市住房租金首次大幅上涨。虽然7月份的房租上涨具有明显的季节性特征，并且在随后的8月或9月份房租可能会再次下跌，但其背后的经济信号意义重大。租金涨跌背后是招聘、开业等领先经济指标的活动变化。疫情过后，核心城市房租呈现明显的季节性反弹，表明疫情过后经济进入了实质性复苏阶段。开业、招聘等经济先行指标开始大幅回升，未来经济增速将继续上升。这也将对房地产市场的监管产生重要影响。

其次，一线城市中，上海、广州、深圳的房租都是季节性上涨，而北京的房租只是持续下跌。一线城市中，2020年7月上海、广州、深圳的房租均出现明显的季节性上涨，广州上涨1.04%，上海上涨1.07%，深圳上涨1.62%。只有北京环比仍下跌0.67%。这说明一线城市的经济已经从疫情的冲击中走了出来。但北京单次下降可能与北京第二次爆发有关。这也从另一个方面印证了疫情得到有效控制后，一线城市经济进入实质性复苏阶段。随着北京疫情的有效控制，一线城市经济将从整体上走出疫情的阴影。

最后，大多数二线城市的租金季节性上涨，而只有三个城市下跌。在大多数二线城市，住房租金在2020年7月出现季节性上涨。其中，南通、南京、杭州、成都、长沙的住房租金分别上涨了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，租金增速位居二线城市前5位。2020年7月，二线城市中，只有天津、大连和福州的房租环比下降。其中，天津下降0.01%，大连下降0.1%，福州下降0.13%，房租略有下降。这说明二线城市的经济在疫情过后也进入了良性复苏阶段。

房价和房租的“剪刀差”可能会继续扩大

一是受疫情影响，核心城市房价连续5个月上涨，一线城市领涨。与疫情影响下的房租持续下降不同，核心城市房价在疫情影响下持续上涨。反映24个核心城市综合房价变化的纬房核心指数显示，2020年7月纬房核心指数环比上涨0.6%，这是房价连续第五个月环比上涨。与2020年2月的阶段性低点相比，核心城市房价上涨了4%。

二手房成交量放大。自2020年3月以来，二手房交易量迅速反弹。重点城市二手房成交量指数显示，2020年7月，10个重点城市二手房成交量指数为243.88点(2017年1月为100点)，虽然较上月略有下降，但仍处于历史高位。二手房成交量的扩大，既有疫情影响的累积需求释放因素，也有短期波动因素。

一线城市房价上涨相对较快，二三四线城市房价上涨相对较慢。潍坊市分类指数显示，2020年7月，一线城市房价环比上涨1.7%，增速相对较快；二线城市环比上涨0.27%，三线城市环比上涨0.43%，四线城市环比上涨0.25%。三四线城市房价在3-5月短暂下跌后再次上涨。

第二，房价和房租走势的“剪刀差”可能还会放大。近年来，房价上涨速度普遍高于房租，两者之间存在“剪刀差”。2020年以来，由于疫情等因素，住房租金普遍下降，但房价仍在上涨。随着房价的上涨和租金的下跌，房价和租金的“剪刀差”一直在扩大，房地产市场泡沫的风险也同时增加。2020年7月，虽然租金有季节性上涨，但在租房旺季过后，租金仍有很大概率下跌。如果房价继续上涨，房价与房租偏差的趋势不会改变。换句话说，如果没有得到有效控制，房地产泡沫可能仍然会扩大。

疫情过后，经济形势有所好转，对房地产调控空

一是宏观经济初步走出疫情阴影，房地产调控力度加大。根据多年来房地产调控的经验，地方房地产市场的调控往往受制于经济形势，难以维持调控力度。当存在经济增长下降的风险时，不仅各地难以严格实施房地产市场调控，一些地方还可能利用房地产作为刺激经济的手段。目前，虽然政策中明确规定了“住房不投机”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等总体政策，但各地在房地产市场监管的实施阶段仍有严格的考虑。

2020年上半年，经济增长受到疫情严重影响，国内生产总值同比增长-1.6%，其中第一季度同比增长-6.8%，第二季度同比增长3.2%。在这种背景下，即使不以房地产刺激经济已经成为政策共识，但一些城市的房地产监管实际上可能会放松甚至鼓励购房。更难对房地产投资投机实行魔咒。

根据2020年7月的房屋租金核心指数，核心城市租金环比上涨1.01%。住房租金背后是投资和就业活动，这表明经济基本面已从疫情影响中大幅恢复，未来经济增长正在改善。作为租赁市场的传统旺季，虽然7月份只是季节性复苏，但考虑到疫情对经济影响的全面性和严重性，租金的季节性复苏可以充分说明经济基本面的大幅改善。

随着疫情后经济基本面的改善，宏观经济承受房地产市场发热或下跌的能力增强。房地产调控的空力度加大，信心更足，更好地实施“留而不炒”的策略。房地产市场长效机制的建立也可以加快。

二是房地产市场结构性过热，需要有针对性的调控。2020年，虽然经济活动受到疫情严重影响，但房价并没有同步下跌。一线城市房价也在结构上快速上涨，这与资金脱离现实有关。虽然金融政策支持主要针对中小企业，但实体经济的资本吸收能力有限，资本流入资本市场的意愿强烈。

从市场表现来看，房地产市场是结构性过热。一线城市，除北京外，房价涨幅扩大，深圳房价上涨对市场预期影响巨大；二线城市房价普遍上涨，东莞、南通、宁波、无锡等二线城市房价上涨也比较快；2020年，核心城市的房租持续下跌，7月份才开始短暂上涨。房价租金比仍呈现整体扩张趋势，房价上涨基础不扎实。

另一方面，如果房价上涨速度快于收入，意味着居民基本生活成本增加，也将挤压实际消费能力，不利于国内大周期的实现。

2020年上半年，由于疫情对经济的严重影响，房地产调控难以有效实施。随着疫情后经济的复苏，需要加强调控，抑制房地产市场的结构性过热，降低宏观经济风险，促进消费水平的提高和国内周期的实现。

房地产监管的重点应该在适当的时候从需求方转移到供给方

要促进新的发展模式的形成，化解宏观经济风险，必须坚持“房无投机”的原则，遏制房地产泡沫的扩大。过去，房地产调控的重点是在需求方面，重点是抑制住房投资的投机需求。这取得了一定的效果，但并没有从根本上解决泡沫发生的机理。受疫情影响，宏观经济和房地产市场结构发生了很大变化，疫情过后，宏观经济和房地产市场都可能出现结构性过热。房地产调控的重点应及时从需求方转移到供给方，从土地、金融、市政府等角度采取措施，建立抑制泡沫的长效机制。

第一，通过健康分类评估管理，巩固市政府稳定房地产市场的主要责任。虽然明确了稳定当地房地产市场的主要责任在市政府，但具体落实起来还是比较困难。为了进一步巩固市政府稳定房地产市场的主体责任，房地产市场健康评估和分类管理可以作为主体责任问责制度的补充。在科学评价各城市房地产市场健康程度的基础上，通过标签分类和分级进行管理。根据不同的健康水平，采取不同的土地、财政和税收政策。对不同健康程度的城市采取不同的房地产相关政策，可以促使市政府采取前瞻性措施稳定住房市场。

第二，结合集体土地入市改革，推进宅基地制度改革。新修订的《土地管理法》为打破土地供应垄断，促进商业性集体建设用地直接进入市场创造了一定的法律条件。在此基础上，可以进一步推动集体土地建设、租赁住房等集体土地利用项目落地，加快探索宅基地等非经营性集体建设用地有序流转，促进城乡统一建设用地市场形成。

进一步完善住房供应体系。转让小地块，简化建设申请和申请程序。在统一规划的前提下，支持个人或机构购买土地和建造自住住房，并给予一定的财政和税收政策支持。开发代理市场。严格限制棚改范围，避免将房地产开发项目纳入棚改范围。

第三，深化住房金融改革。目前，住房抵押贷款过度集中在商业银行，政策金融对住宅的支持程度较低。存在风险集中、商业银行业绩对房地产市场高度依赖、平均利率偏高等现象。建立非营利性政策性住房银行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化住房公积金制度改革。进一步降低商品房贷款的杠杆。尝试发行基于住房抵押贷款的房地产投资信托基金。

(作者:国家经济战略研究院)