{房讯}上半年50城卖地2.3万亿元 房企买地谁更激进？

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看上半年的土地市场，虽然第一季度受新冠肺炎肺炎疫情影响，房企收购土地谨慎，但第二季度供需两旺时，房企也开始了“抢地”模式。从征地售房比例上升的数据可以看出，二营房企更迫切的是规模增长，而一营房企在征地上更为保守。

目前，虽然疫情对房企资金影响较大，但在降准降息政策下，房企资金依然宽松。但在众多城市的海量土地供应下，上半年50个大城市的土地出让金突破2.29万亿元，其中4个城市突破1000亿元。从行业角度来看，未来增加土地供应将成为共识，但房企之间的竞争可能会放缓，尤其是在三四线城市。

四个城市卖1000多亿，长三角火热

据中原地产研究中心统计，今年上半年，全国50个主要城市土地出让金总计2.29万亿元，同比增长17.3%。在50个大城市中，多达33个城市的土地销售额逐年增加。38个城市售出200多亿土地，创下新纪录。

50个大城市中，有4个城市第一次在半年内卖出了数十亿的土地。其中杭州遥遥领先，卖地金额达到1814亿元。此外，上海、北京、广州分别为1343亿元、1143亿元、1049亿元。

一线城市土地供应有限，二线城市一直是房企关注的焦点。根据中国手指研究院的数据，上半年二线城市50家有代表性的房地产企业占征地的51.5%，而一线城市仅占4.5%。

从区域来看，京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游、成渝地区的房企更倾向于收购土地，占总量的58.6%。其中，长江三角洲热量最高，接近30%，其次是粤港澳大湾区和长江中游，分别占9.2%和9.1%。

值得注意的是，香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，创下全国总价王新纪录，并以此地块夺得上半年长三角征地量第二名。长三角征地冠军是滨江集团，总金额353亿。

事实上，由于国家战略布局，许多房地产企业在许多城市都做出了努力。比如绿城中国出现在上半年征地十大名单中。长三角核心城市金地，成为南京征地冠军，上海征地亚军。

此外，和盛创展以180亿元人民币成为上半年北京市征地总量冠军，是“北京市土地储备地主”征地量的两倍多。

超过一半的房企去年没有失去土地，前十的房企拿走了最保守的土地

众所周知，今年第一季度，受新冠肺炎肺炎疫情影响，房企对征地持谨慎态度。但在疫情稳定的情况下，房企征地率从4月份开始明显反弹。虽然5月份经历了一次回调，但6月份房企征地规模仍处于上半年高位。

中国手指学会数据显示，上半年50家房地产企业平均月征地1716.3亿元，略高于2019年的月平均水平。一些房企逆着趋势拿地扩大储备，比如澳远、龙光、首开。与去年相比，前六个月的平均月征地量增加了一倍多。超过一半的房企去年没有征地亏损，但也有23家房企上半年月均征地金额低于去年，其中万科月均征地金额较去年下降60%以上。

房企的征地积极性，从征地售房比例就可以看出来。根据中国手指研究所的数据，上半年房企征地普及率略有回升，50家房企征地销售比例为38.3%，高于2019年水平。前十名房地产企业规模领先，土地储备充足，发展较为稳定，征地强度最保守，征地销售比例仅为28.4%。

根据中国研究院的数据，除了前十大房企，其他阵营的企业对规模增长的需求依然强劲。特别是前11-20家房企投资最积极，征地销售比例55.2%，在所有阵营中最高。其中绿城的征地销售比例超过100%，徐汇接近70%。前21-30家房企的土地收购销售比例也明显高于平均值，达到49.1%，滨江和蓝光的发展更是高于80%。

值得注意的是，上半年，通过并购增加土地储备仍是许多房企的选择。今年3月，金茂以68.5亿元人民币收购了中化集团子公司武汉华子100%的股权，并收购了青岛、天津和武汉的三项资产。自4月份以来，绿城已经以41亿元人民币从新湖宝发起了三次收购，并在上海、沈阳和南通收购了几个项目。虽然在招投标、拍卖和挂牌市场上获得土地的机会很多，但并购仍然是当前房企的土地来源之一，通过这种方式获得的土地往往具有更多的价格优势。

有30亿块土地，土地溢价上升

上半年，单块土地总价呈上升趋势，全国出现三起单块土地总价超过100亿元的案例，这在过去是罕见的。

2月，港地财团以310.5亿元的价格收购上海徐汇滨江西岸金融港地块，成功创下mainland China土地总价格新纪录。4月，厦门思明区的一块土地被上海泰明贸易以104亿元的价格查封，市场传言该征地企业是钟君的“马甲”。5月，龙光地产以115.97亿元拿下深圳前海一处住宅小区。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析，总价100亿元的地块有3块，成交额超过50亿元的有30块。这说明企业的资本明显是宽松的。事实上，在降低标准、降息等政策的影响下，房地产企业收购土地的热情逐渐增加，导致许多地方再次出现高地价土地交易。

然而，张大伟表示，整体土地市场价格尚未全面上涨，但一些城市的部分土地价格已达到历史最高水平。

关于地价走势，根据益居研究院的数据，从6月份开始，40个典型城市的土地交易费率为15.7%，较上月上涨2.3%。费率最高的五个城市分别是徐州、佛山、南宁、北海和福州，土地交易费率分别为61%、43%、40%、35%和31%。

关于下半年的土地市场走势，益居研究院研究员王若臣认为，疫情对经济的影响很大，地方政府的财政收入也受到很大影响。目前，土地出让金作为财政收入的重要组成部分，使地方政府拥有强大的土地出售权，土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系。虽然增加土地供应已经成为共识，但在一些业内人士看来，房企之间的竞争可能会放缓，尤其是在三四线城市。