{房讯}广州：旧村安置也可按“人”补偿

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《城市更新工作实施细则(征求意见稿)》(以下简称《实施细则》)的出台，一项被称为广州城市更新第三十三条的重大新政策，引起了广泛关注。5日，市旧城改造局解读《实施细则》:该政策对广州市现行旧城改造政策进行了优化和完善，在创新旧村改造区域平衡、优化旧村改造成本核算、降低土地出让金支付标准、提高老厂收储补偿标准等方面有突出亮点。

旧村安置

您可以按“建筑”或“家庭”

也可以用“人”来补偿

采用政府征收方式改造的，征收主体按照市场评估价格购买村民住房，村民按照每人50平方米(登记人口)标准和建设成本回购住房；在规定时间内签订合同的，可按人均建筑面积不超过20平方米(注册人口)进行奖励和回购。

市城市更新局相关负责人表示，自《广州市人民政府关于提高城市更新水平、推进节约集约用地的实施意见》(穗府规[2017]6号)实施以来，在盘活现有建设用地、推进经济转型升级、传承岭南文脉、改善人居环境等方面取得了一定成效。2018年4月，为进一步优化“三旧”改造政策，加快各类低效城市建设用地的振兴利用，省自然资源厅印发了《关于深化“三旧”改造工作的实施意见》(粤国土资规字〔2018〕3号)。为贯彻落实广东省国土资源规划[2018]3号文件，结合广州市实际情况，市城市更新局起草了《进一步推进城市更新实施细则(征求意见稿)》，并于11月2日至11日向社会征求意见和建议。

首先，对“三旧”改造地块数据库进行动态调整。明确“三旧”重建地图数据库动态调整的申报时间、程序和要求。明确“三旧”改造用地时间调整为2009年12月31日前。

第二，推进古村落综合改造。一是明确古村落综合整治工程可以在一定区域内均衡。如果单个旧村综合改造项目因土地利用和规划条件无法平衡资金，政府可以将符合城市总体规划和土地利用规划的旧村周边土地划拨为移民安置和公益设施用地，纳入旧村改造，共同实施建设。也可以通过政府补贴、异地安置、异地容积率补偿等方式在全地区进行平衡；城市重点项目可以在全市进行平衡。

二是进一步优化改造成本核算，将旧村综合改造项目发生的实际费用纳入改造成本；改造费用可由各区政府(广州空港委员会)根据征地拆迁费用接近同一面积的原则确定。

三是在按“户、楼或现基面积”维持村民住房补偿安置的基础上，增加按人计算的补偿安置方式供选择。鼓励旧村改造实行先购房后回购的补偿方式。采用政府征收方式改造的，征收主体按照市场评估价格购买村民住房，村民按照每人50平方米(登记人口)标准和建设成本回购住房；在规定时间内签订合同的，可按人均建筑面积不超过20平方米(注册人口)进行奖励和回购。

旧厂房的重建

引导转换到

新产业倾向

“工改科技企业孵化器”保留工业用地且房屋未分割转让的，不得增加土地出让金；房屋可以分割转让的，按照相应地段办公用房市场评估地价的20%收取土地出让金。

这个《实施细则》加大了对国有土地上老厂改造的收入支持。

一是降低土地使用成本，引导老厂向实体经济和新兴产业转型。不改变用途的(工业改造除外)，按办理土地使用手续时市场评估地价的40%收取土地出让金。“以工代赈”项目不需要缴纳土地出让金。“科研、教育、医疗、体育事业单位的更新改造”符合《划拨土地目录》，可以按照划拨方式继续使用；需要办理有偿使用手续的，按相应地段的办公用地市场评估地价的20%进行土地租赁。“工改科技企业孵化器”保留工业用地且房屋未分割转让的，不得增加土地出让金；房屋可以分割转让的，按照相应地段办公用房市场评估地价的20%收取土地出让金。变更用途(商品房除外)转让协议，按照土地使用时新规划用途市场评估价格的60%办理手续。

二是提高政府收储项目补偿标准，提高改造主体积极性。老厂原土地所有者根据具体适用条件，可以选择以下两种方式进行补偿:①老厂由政府改建为商业用地，住宅用地总容积率小于2.0(含)且商业服务设施总容积率小于2.5(含)的，按照不超过公开出让成交价格或新规划用途市场评估价格的60%计算补偿；总容积率2.0的住宅用地和总容积率2.5以上的商业服务设施用地，按照公共划拨交易价格或者新规划使用市场评估的地价的10%计算补偿。②老厂原土地所有者对政府收回的全部土地申请一次性补偿的，可按同地段2.5的毛容积率和商业市场评估价的50%计算补偿，12个月内交出土地的，可按上述商业市场评估价的10%增加奖励。

根据《广州市旧厂房更新实施办法》第八条，除花都区、从化区、增城区外，土地利用规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价格的40%计算补偿，超过2.0。不会计算任何补偿；花都区、从化区、增城区土地利用规划容积率(毛容积率，下同)低于2.0的，按照土地公开出让交易价格的50%计算补偿，超过2.0的不计算补偿。

支持更新项目

商业服务物业

可以卖给个人

为了保证旧城改造项目的顺利实施，进一步明确了现有的旧城改造项目可以在放宽商业物业面积限制的基础上出售给个人、个体工商户和其他非法人单位。

《实施细则》也强调推进连片改造。首先，明确旧城区连片改造现状转移的程序和要求。经改造范围内90%以上的住户(或业主)同意，在确定开发建设条件的前提下，政府将通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)。以区政府(穗空港委员会)为征收主体，改造单位支付资金，征收补偿完成后，签订土地使用权出让合同。第二，土地置换可以按照“等价、自愿、互利”的原则进行。

此外，它还增加了对城市更新项目的支持。第一，为了保证旧城改造项目的顺利实施，进一步明确现有的旧城改造项目可以在放宽商业和服务物业面积限制的基础上，出售给个人、个体工商户和其他非法人单位。二是为了缓解改造主体的短期资金压力，允许城市更新项目涉及的土地出让金分期支付。

加快完善历史用地手续。一是明确和完善历史用地手续的土地出让金支付标准。“工业转工业”用地和“工业转商业”用地应按办理用地手续时相应地段相应用途的市场评估价的40%和60%返还。支持“工业改造商品房”或“工业改造其他公共设施”的土地由政府办结手续后实施。二是明确规划用地申请的依据和程序，土地等后续建设用地申请程序已获批准，完善历史征地程序。