{房讯}存量房贷利率“换锚”倒计时

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离股票抵押贷款利率“换锚”的最后期限只有一个月了。你转房贷了吗？据调查和访谈，很多国有银行的数据显示，在广州的客户只有20%左右主动选择转行，大部分还没有主动选择。其中，大多数选择lpr作为定价基准。

目前距离改变现有房贷锚利率的最后期限只有一个月。在现有贷款中，由于抵押贷款的长期性，选择固定利率还是浮动利率已经成为许多现有抵押贷款人的难题。从多家银行了解到，虽然2月底开始通过各种渠道通知客户进行切换，切换渠道多样简单，可以通过手机银行、智能柜员机、贷款服务银行等渠道完成，但主动选择切换的比例并不高。

广州国有大银行:主动转股只占20%，浮动利率居多

许多大型国有银行都表示，在广州只有20%左右的客户积极选择转行，其中绝大多数选择转行lpr作为定价基准。

对此，房贷行业资深人士郑大元表示，大部分人还没有回头，还在观望。部分借款人认为房贷是长期的，无法判断lpr的长期走势，可能会增加转贷后的月供。

前年加入月供家庭的黄小姐叹了口气，“如果选择固定利率，以后lpr会降低，利息会多一些。如果选择lpr，未来lpr会涨，你还是会多付利息。到底该不该选择？如何选择？我觉得自己像赌博，没有底。”

那么，银行将如何处理未转换的股票抵押贷款呢？

工行、农行、中行、建行均表示，将继续通过各种渠道进行宣传，推动现有个人贷款的转换。对于2020年8月31日前未能转换定价基准的，银行将按照中国人民银行的相关要求执行。据悉，对于至今未转换的股票抵押贷款，央行尚未出台相关措施。

然而，一些银行帮助没有批量转换到lpr定价基准的客户。交通银行、招商银行、浦发银行、民生等。所有人都表示，他们将代表客户分批更换。

对于银行进行批量折算，如果客户不同意，可以登录手机银行或在贷款办理网点签订合同折算成固定利率。

选择固定利率还是浮动利率？

“对于借款人来说，无论他们选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率，他们都面临着利率风险。”民生银行首席研究员文彬表示，目前lpr呈下降趋势，因此如果选择lpr浮动利率，抵押贷款成本将较之前有所降低。但在未来，如果lpr利率上升，房贷利率也会上升，甚至有可能超过之前的月成本。

文彬进一步指出，短期内，利率将在未来两三年内持续下降。然而，lpr分为一年期和五年期，大多数抵押贷款与五年期lpr利率挂钩。利率下降更倾向于一年期lpr利率，而国家政策是保持房地产市场的整体稳定，所以五年期lpr利率下降是有限的。此外，由于形势变化、通货膨胀水平、就业水平和国际收支水平等多种因素的影响，中长期lpr趋势目前难以预测。

因此，文彬建议根据自己的情况，贷款价格、贷款期限、贷款余额等。，他可以全面地选择更合适的利率转换方法。“如果之前的房贷利率价格折扣比较强，月供剩余时间比较长，可以选择固定利率，这样有助于锁定月供成本，方便家庭的收支安排。如果月供剩余时间短，贷款余额不大，一旦lpr反转，提前还款可以避免利率波动的风险，可以选择浮动利率。”

按照计算，如果是贷款本金100万，30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年lpr 15个基点计算，购房者月供可减少约90元，30年总利息可减少约32400元。

相关规定

从2020年1月1日起，金融机构新增贷款将不再使用基准利率，贷款定价应主要参考lpr。至于之前的现有贷款，根据央行2019年12月28日发布的30号公告，现有浮动利率个人贷款定价基准的转换于2020年3月1日正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。

央行给出了两种转换选择。

一、改为“lpr+ plus-point”浮动利率，即改变原合同约定的利率定价方式，以lpr为定价基准形成plus-point (plus-point可以为负数)，在合同剩余期限内，plus-point的价值是固定的。

二是换算成固定利率。而且定价基准只能转换一次，转换后不能再转换。

固定利率

与lpr+加浮动利率相比

有银行家举了个例子，说如果目前执行基准贷款利率(4.9%)的话，会有10%的优惠，也就是4.41%。如果折算成lpr，则原合同利率与2019年12月lpr的差额为(4.41%-4.80%=-0.39%)，即在合同剩余期限内，抵押贷款利率折算成lpr-0.39%，“-0.39%”。附加值不变。未来房贷利率会看到lpr的涨跌，lpr会增加房贷。

如果借款人选择改为“固定利率”，则在整个合同剩余期限内，抵押贷款按4.41%的利率执行。

毕竟，选择固定利率还是浮动利率取决于lpr的走势。目前一年期lpr最新价格为3.85%，五年期以上lpr最新价格为4.65%，已经连续三个月“不活跃”。自去年8月lpr报价机制改革以来，今年7月已有12个报价。其中，一年期lpr下降了4次，分别在去年9月和11月以及今年2月和4月，分别下降了5bp、5bp、10bp和20bp分别；5年多来的lpr下降了3次，分别在去年11月、今年2月和4月，分别下降了5个基点、5个基点和10个基点。