{房讯}环北京楼市调查：“涨价潜规则”肆意生长

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“市场价格摆在那里，懂市场的人还是会买的。”北京附近的一名房地产销售员告诉《21世纪经济报道》。

"开发商最终承诺本周完成网上签约."12月21日凌晨，贾敏(化名)兴奋地告诉《21世纪经济报道》。经过近两个月的维权，贾敏和他的新邻居终于可以按照最初的购买价格申请网上签约了。

今年9月，正在等待开发商购房网上签约通知的贾敏，收到了开发商要求购买车位的通知。通知称，购房客户必须追加车库车位使用权，总价13万元。言下之意是，只有在贾敏和他的邻居买下停车位后，开发商才会继续推广网上签约。

在北京周边的燕郊和大厂楼市，捆绑车位、多卖房子是变相涨价的规定。供需关系严重扭曲市场，潜规则越来越多。

据《21世纪经济报道》调查，燕郊(北市)新建普通商品房项目大多出现涨价(即市场价高于房管局备案价，更高部分需直接加到首付中支付给开发商)。几乎所有毗邻燕郊的大厂一手商住项目也都有涨价的现象，有的会通过捆绑车位达到涨价的目的。

加价样本

在过去的两个月里，从大厂买下一个项目的贾敏一直处于焦虑状态。这一切都是因为开发商对车位的强制约束。

今年3月，贾敏以8800元/平方米的单价预定了一栋位于大厂地区的商业建筑，并预付了20%的首付(超过10万元)。根据贾敏与开发商的协议，网上签约时间为今年6月30日。

但从6月到9月，一直在等待购房网上签约的贾敏一直没有收到开发商的网上签约通知，经常以各种理由要求开发商搪塞拖延。直到9月28日，还没有等到网上签约的贾敏突然收到开发商的通知，要求购买停车位。通知上写着，“如果客户同意履行协议，签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》应按合同约定以13万元的价格购买车库车位权。”开发商还强制车位在10月1日至7日期间付清，否则车位价格将继续上涨，最高可达20万元。

和贾敏一起买小区的邻居也陆续收到这样的通知。有些买家甚至去年就交了认购费，等到今年才网签。

因此，在愤怒和无奈中，贾敏和其他有同样经历的业主捍卫了自己的权利。

一方面，贾敏，谁不能收集这么多现金，非常生气。另一方面，由于今年北京周边房价飙升，贾敏也非常担心开发商会单方面取消认购协议。据方天霞统计，大厂地区商住项目均价已达16613元/平方米。

幸运的是，经过近两个月的维权，在政府和其他各方的协调下，贾敏和他的邻居终于成功维权。最后开发商同意按照最初的认购价格签订网上停车，不再要求绑定车位。

潜规则的肆意增长

北京楼市周边涨价或捆绑车位是“公开的秘密”。在供不应求的市场形势下，地方房地产的各种潜规则随意滋长。

乘坐北京地铁6号线到鹿城，直到最后一站，然后换乘燕郊。在102国道上几站就可以到达以房地产闻名的燕郊。即使是平日，并不宽阔的102国道依然车水马龙，人来人往。下车后，你甚至会惊讶于道路两旁的景象，两旁排列着大大小小的售楼处和各种销售广告牌。附近发传单的人会热情询问你的购买需求，并根据你的需求带你去不同物业的销售中心。销售中心装修精致，与乱马路形成一点对比。

时代灯售楼处的销售告诉《21世纪经济报道》，“目前燕郊的一手房地产项目很少。燕郊(主要在城北)几乎所有的房子都需要涨价。(离燕郊不远)大厂一手楼盘也有涨价现象，部分楼盘以捆绑精装修和车库的方式变相涨价。”

营业员说:“涨价现象是因为政府对房价增长有一定的限制，不是说房价不允许涨，而是不能超过一定的比例。但市场价格远高于政府设定的价格(即房管局备案价格)，开发商不得不私自提价。”

燕郊当地一位房产卖家透露，“目前，政府对商品房预售价格的控制非常严格。比如燕郊的备案价格在21200元左右，大厂的备案价格在17000-18000元/平米。而燕郊稍高一点的楼盘已经卖到了3万元/平米，低一点的楼盘还要卖2.5万元/平米。大厂的房产也一般卖两万元/平米。”

一位熟悉当地潜规则的业务员也向《21世纪经济报道》详细解释了加价过程。“40%的首付是给开发商的(正常首付比例本地人20%，外地人30%)，剩下的60%可以正常贷款。这40%包括涨价，可以正常刷卡，也可以开收据。签合同的时候，除了正式合同，还会有两个合同——精装修合同和车库合同(用来弥补加价)。”

北京周边的一些房地产销售也向《21世纪经济报道》显示，这是当地的普遍现象。“市场价格摆在那里，懂市场的人还是会买的。”

监管和市场之间的矛盾

自2015年4月《京津冀协同发展规划纲要》发布以来，北京周边楼市成为市场关注的热点。按照政策思路，北京被视为减量化优化存量矿区，也就是说原则上相应区域不会再有新的建设用地安排或高强度大规模建设。相反，三河市(燕郊镇属于三河市)、大厂回族自治县、香河县这三个廊坊市下辖的北方县，属于中等发达地区之一。

随着通州成为北京的副中心，许多投资者看到了燕郊、大厂等空投资房。而这里一度成为楼市投资热点。为了控制房价的过度上涨，河北省廊坊市先后于今年4月和8月出台了楼市调控措施。9月30日以来，各热点城市调控力度加大，政府采取了限制涨价等措施。

雅豪机构营销总监郭毅认为，在供不应求、购房需求旺盛的供需失衡背景下，区域楼市价格走势有望趋好，开发商以营利为目的提高价格或捆绑可售房屋，绕过价格管制也是无奈之举。建议地方政府采取市场化措施规范楼市，如严格检查土地增值税，增加持有年限较短的二手房的转让税，增加投资机会成本等，长期抑制楼市非理性消费。控制商品房备案价格，虽然对稳定房价有立竿见影的效果，但并没有抑制个人炒房，而是人为降低了炒房成本。

中原地产分析师张大伟认为，楼市调控不是价格调控，限制备案价格并不能带来市场的健康发展，反而会导致捆绑装修、车位等违规行为的发生。此外，简单的统计数据压制对市场来说既不是暂时的解决方案，也不是永久的治愈方法。限价是楼市调控的一种手段，但当然不应该是最重要的手段。

张大伟说，房地产调控应该是一个长期的加减机制，增加供给，减少投资投机需求。从北京周边地区来看，现在减法做的还不够，实际利好落地导致的投资投机需求确实导致了该地区的供不应求。从未来发展来看，该地区必须逐步跟上北京的房地产调控政策，否则房价上涨的预期将保持强劲，导致投资需求集中。