{房讯}实探北京写字楼：金融街部分区域空置半年 租金降五成

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随着疫情逐渐得到控制，复工生产深入，写字楼市场等待复苏。最近,《证券日报》走访了北京的几个商业区，发现许多写字楼都在空的老家；同时，为了吸引客户，许多写字楼都采取了降价策略。

北京金融街的一位中介向《证券日报》透露:“目前金融街写字楼报价基本上是每天每平米12元到15元，也可以做议价；去年报价是每天每平方米20多元。”

此外，我还到了朝阳门的银河soho查看写字楼情况。从现场可以看到，附近一家中介的门口周围有很多专门的写字楼，价格低至每天每平方米3元。

金融街办公室降价

部分地区空设置了半年

商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年第二季度北京房地产市场回顾与展望》报告显示，北京优质写字楼市场第二季度净吸纳量为-3.87万平方米，连续两个季度为负；与此同时，空优质写字楼的整体入住率上升至15.5%，为2010年第三季度以来的最高水平。第二季度，写字楼租金报价也加速至每月每平方米420.5元，较上月下降1.2%。

根据地区不同，北京写字楼的价格明显不同，金融街无疑处于写字楼市场的第一梯队。《证券日报》跟随一家金融街中介来到金融街一栋楼内，办公面积约400平方米。中介说:“物业已经放了半年了，业主急着要租。目前每天每平米10元。去年每天报价从18元到20元一平米，房租降了50%。”

“对于小企业主来说，写字楼主要用于投资。空有一天，他们要多交一笔物业费，而且没有收入，所以他们很着急，愿意以低价出租来获得现金流。开发商业主相对不那么焦虑，但租金水平也在下降。”据上述中介介绍，受疫情和经济形势的影响，空金融街地区的一些办事处已经设立了半年甚至更长时间，因此空的议价空间相对较大，也有很大的选房空间。

而一些更具性价比的领域也成为了更多中小企业的选择。中介告诉:“以金融街为例。在过去的两年里，许多中小客户已经搬出金融街，有些去了丰台区的李泽商务区。因为李泽商圈给予了足够的优惠，所以目前有大量的写字楼。每平米每天从4元到5元不等，免租期长，有的可以达到近一年。”

“金融街在选址上是不可替代的，租户流失少，空整体入住率还是很低的；李泽吸引的主要是后台部门，是主商务区外办公需求的整合。建筑质量升级需求是主要需求。与其他地方相比，李泽更具成本效益。”CBRE华北研究部主任孙祖田告诉《证券日报》。

报告显示，随着租赁活动的恢复，此前被抑制的需求在今年第二季度逐渐增加。然而，市场继续看到金融、专业服务和消费服务企业退休或缩小空间，企业融入自己的大楼或总部。在疫情持续严控的影响下，腾空区消化受阻，导致全市连续第二个季度出现负净吸收。

然而，随着可出租面积的增加和疫情后仍有待修复的市场需求，办公楼的租金水平也继续下降。报告显示，第二季度租赁价格降至每月每平方米420.5元，较上月下降1.2%。下半年，市场将集中70.8万平方米的新增供应量。在进一步刺激搬迁和升级需求的同时，预计短期内不断上升的空购房率仍将保持租金下行压力。

北京房地产商会会长李乃超对《证券日报》表示，当供过于求时，部分写字楼将受到较大冲击，导致写字楼采取降价措施，希望通过低价吸引客户。此外，还有一些地理位置优越的写字楼，之前已经满员，但现在空也将带领客户重新选择性价比更高的写字楼。各种因素会导致写字楼之间的竞争越来越激烈，写字楼之间的价格战也会拉开序幕。

写字楼首先要“住”

今年年底，它可能会迎来复苏增长

报道称，供应方面，受疫情防控影响，部分新项目推迟入市，上半年北京写字楼新增供应总量仅为12.1万平方米。需求方面，整体需求以续租划分，搬迁需求尤其是同区或相邻区之间的升级需求尤为突出；第二季度北京甲级写字楼净吸纳量19400平方米，率先转正；但非传统金融、专业服务、消费服务企业在乙级写字楼退租减面积的案例还是很多的。

“上半年的负吸收主要是因为疫情导致租赁活动无法顺利推进。随着下半年疫情控制和防控常态化，需求将逐步释放，有助于盘活市场信心。”孙祖天说。

孙祖田告诉记者，北京的写字楼市场在2008年奥运会期间经历了空的高峰期，之后一直处于空极低的状态，甚至供不应求。近两年来，由于供应量和疫情的原因，需求被推迟，短期内推高了。/然而，过低的空入住率将限制市场活动，现在租户有更多的选择，这便于租户搬迁和实施租金扩张计划。

诸葛寻房前首席分析师陈雷认为，近年来北京写字楼空入住率一直处于较高水平，而近年来几大因素的叠加使得北京商业市场更加困难。

“首先，2017年房地产市场调控过重，北京商业市场也间接受到影响；其次，整体经济环境低迷，商业市场经营困难，难以回升；三是北京城市规划建设的战略调整，北京市政府迁至通州，部分工业资源转移到北京，部分企业支持雄安建设，导致北京商务办公需求分散，空购买率上升；最后，整体经济下行压力加大，很多公司都在寻找成本更低的城市。”陈雷说。

“北京是首都，也是经济晴雨表。写字楼市场的复苏有赖于疫情的控制。”李乃超说，写字楼的资金压力很大。写字楼是一个资产很重的行业，大部分来自融资，需要大量的利息和借款。同时写字楼也需要维修设备，电梯老化，需要交水电费。可以说写字楼的运营成本比较高。

李乃超认为，写字楼目前最重要的是生存，建造一栋写字楼需要几十亿元。大多数企业采用抵押贷款来建造房屋。一旦没有租金收入，金融机构没有延迟还款的优惠政策，写字楼依然难以生存。

“要想生存，写字楼需要一个长期的开源节流计划。为了提高内部实力，如提高质量，空期间将对一些办公楼进行翻修，这将改善办公楼的形象，一些办公楼将提供更好的服务并吸引客户。另外，写字楼需要跟上国家政策，比如吸引国家有优惠政策的行业入驻；还可以根据数字中心端口等方向调整结构；价格方面，可以推优惠政策，延长租期，签2年、3年、5年等不同客户，给予不同租金优惠，锁定客户。”梨超说。

李乃超认为，10月下旬和11月上旬，写字楼可能会出现一波增长。“但是，要想完全恢复，还是要看疫情的防控，可能需要很长时间。”