{房讯}2017房地产价格或僵持

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近日，上海、重庆同一天发布新政，继续为依然躁动不安的楼市降温。原因是楼市炒家火还挥之不去。业内人士认为，未来中国热点城市房地产市场持续收紧，楼市可能继续降温，房价下跌，将是一个大概率事件。但需要注意的是，在持有成本较低的背景下，楼市仍然是投机者的天堂，可能很难打破“十调九升”的怪圈。因此，作为稳定楼市最后一环的长效机制应该尽快被推到前面。

市场变化政策频繁

1月7日，重庆市国土房管局发布《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》，指出将严格执行预售价格申报、价格审核和价格变更备案规定。定价不合理，调整预售价格的，应当提供价格调整依据；理由不充分或者不合理的，不予办理变更备案。此外，严禁以订阅或预约的形式收取押金、预约等费用。严禁以捆绑或附加条件的方式强迫买家接受商品或服务的价格。严禁编造或发布虚假信息哄抬房价。

对于那些不按规定公布价格、明码标价或虚假对外销售广告的人，重庆表示将保持对房地产企业违法行为的高压态势。违规行为将被记录在房地产信贷档案中，并将相关信息通知土地、税务、金融等相关部门。，他们的土地购买、金融信贷等活动将受到限制。

同一天，上海市住房和城乡建设委员会宣布，鉴于近期部分商业办公项目违规销售，擅自改造投诉大幅增加，将会同有关部门清理核实商业办公项目，暂停此类项目的网上签约。据统计，上海已有128个项目被暂停。

此前，2016年12月31日，Xi市发布了《Xi市人民政府关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的通知》。从2017年1月1日起，Xi安和非居民家庭(包括夫妻和未成年子女)只能在本市六个区内购买一套新住房(包括新房和二手房)。

2016年12月底，石家庄市印发《关于进一步加强房地产中介机构经营行为监管的通知》，要求住房建设、工商行政管理部门加强监管和指导，切实规范房地产中介机构经营行为。今年1月3日，海南通报了1352家未在省内备案的房地产中介机构，海南省住建厅要求未备案的中介机构及其分支机构及时立案，否则将按规定暂停其商品房销售网上签约资格。"这项政策的主要原因是市场变化."一位知情人士表示，尽管调控力度继续加大，但在购房者预期没有改变的背景下，政策效果正在缩小。

从去年12月开始，一些房地产市场出现反弹迹象。易居研究院发布的数据显示，2016年12月由于年尾业绩追赶，交易数据出现反弹。2016年12月，监测的30个典型城市新建商品房交易面积2299万平方米，比上个月增长15.6%，比上年下降2.8%。自2016年12月下旬以来，重庆新建商品房交易面积明显增加。11月份新建商品房周成交面积在55万至76万平方米之间波动，而12月19日至25日，周成交面积迅速上升至87万平方米，随后一周包括元旦假期，成交面积高达129万平方米，达到近期成交量最高值。重庆2016年12月26日至2017年1月1日这一周的交易量甚至超过了2016年2月和7月。

长期机制即将建立

近日，国家发展和改革委员会主任许在国务院领导经济发展新常态和深化供给侧改革办公室组织的新闻发布会上表示，中国经济不会陷入“崩溃模式”和“硬着陆”，房价得到有效控制，包括一些法律法规和财政金融政策在内的长效机制正在形成。

“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧监管是不够的。”万科总裁于亮早前表示，房地产行业长期健康发展的关键在于踩下刹车后抓住宝贵的机遇，建立长效机制，增加有效供给。房地产调控的关键是治本，即建立一个制度框架，包括土地、投融资、住房和税收制度。

值得注意的是，之前房价“十调九升”的主要原因是短期调控政策难以形成良性的政策周期效应。国家经济战略研究院发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》指出，住房调控政策难以实现预期的调控目标，主要是没有考虑政策的滞后性，导致调控政策缺乏稳定性和可持续性。

此外，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，地方政府的负面监管也是房价恐慌飙升的重要原因。他表示，2015年底，中央明确提出“三四线城市要去库存，一二线城市也要遏制投机”。但在当地的执行过程中，一二线城市并没有很好的执行这一政策，只是库存少，但去库存和减少供应导致房价大幅上涨。然而，应该去库存的三四线城市并没有减少供应，而是出于财政考虑增加了新的投资。尤其是去年上半年，三四线城市的投资增速甚至高于一二线城市

财政部财政科学研究所前所长康佳也指出，中国的房地产市场是一种“摇摆”风格。“之前大家都在担心两天的冰火，很多三四线城市和一些二线城市都有那么大的去库存的压力。没想到短短几个月就迅速火爆起来，一线城市和二线热点城市房价迅速上涨。地方政府别无选择，只能采取各种措施限制购买和贷款。这种‘摇摆不定’的表现再次说明，我们前几年说的多轮调控，主要是治标不治本，没有效果。”

「长远房屋机制缺乏清晰的架构、路线和时间表。」倪鹏飞表示，房产税和个人住房信息系统进展缓慢，影响了长效机制的整体建设进程和调控效果；在经济适用房供应方面，通过货币化和购建方式供应经济适用房的实施细则还有待完善。

戴德梁行高级董事、华东地区综合住房服务总监吴慧敏认为，政府需要合理引导市场需求，全面开征房产税，建立长效机制，这是稳定房价的关键。

倪鹏飞建议，在房地产长效机制建设中，要建立“多种所有制”、“现房销售”、“租售并举”、“过滤使用”、“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度，让新市民通过市场和政府支持租购经济适用房。同时，应建立“有偿和竞争性”的住房用地制度、“多层次、普惠制”的住房融资制度和“以持有税为基础”的房地产财税制度。

2017房地产价格还是僵持

“类似于2016年支撑商品房快速增长的资本因素，应该会逐渐减弱，监管政策短期内难以放松。在这种背景下，2017年应该是房地产价格陷入僵局的一年。”万科董事会秘书朱旭如表示。

瑞银中国首席经济学家王涛也认为，2017年房地产市场的调整将相对温和。由于目前市场整体库存较低，三四线地区的库存也在近一两年有所下降；去年，新建筑和房地产投资的势头并不强劲，空的下行势头在一定程度上受到限制；虽然政策整体收紧，但不是严厉打压监管，而是因为城市治理。与2010年和2011年相比，调控政策相对温和。

“适度调整是指房地产投资，而不是房地产销售。新增房地产建设投资增速可能从去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，调整幅度不大。2013-2015年，房地产投资调整在10%-20%之间。与今年的调整相比，还是比较温和的。”王涛说。

鉴于未来房地产政策的走势，王涛认为，决策层仍将按市落实政策，加快中心城市与卫星城之间的户籍制度改革和基础设施建设，扩大中心城市范围，但不会有大的收紧政策。

瑞银(UBS)中国房地产行业研究主管黎智英也指出，房地产投资信托(reits)将是未来五年内地房地产行业的主要推动力，这将有助于住宅企业盘活资金，为市场提供透明度高、有一定回报的投资工具，也是金融改革的重要一步。

招商局蛇口董事会秘书刘宁也指出，预计2017年市场将完全降温，房地产行业融资也将收紧，高价收购土地不可持续。