{房讯}海口拟出台安居型商品住房管理办法 引进人才及本地居民限购一套

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7月24日，海口市住建局发布《海口市住宅商品房管理办法(草案)》征求意见公告。

《办法》明确了房型商品房配售实行“一户限购一套”的政策。符合条件的三类海口居民和七类引进人才可购买一套，房型商品房主要在100平方米以内，最高不超过120平方米。

全文如下:

第一章总则

第一条【目的】为规范本市住宅类商品房管理，根据《海南省人民政府办公厅关于试行住宅类商品房建设的指导意见》(琼府办〔2020〕21号)，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内住宅商品房的规划建设、申请审查、配售、上市交易及其他相关管理活动。

本办法所称房型商品房，是指在限定销售目标、销售价格、邢弢面积和转让条件下，采取政府主导、市场化运作模式建设，面向符合条件的家庭销售的具有政策保障性质的商品房。

第三条【原则】本市住宅类商品住宅建设和管理遵循政府主导、市场运作、统筹规划、合理布局、限制流通、公开公平的原则。

第四条【职责分工】市住房和城乡建设部门是本市住房保障工作的行政主管部门，负责本市住房保障的指导、监督和管理。市住房和城乡建设部门可以委托市住房保障实施机构负责住房型商品房的具体组织实施。

区住房和城乡建设厅负责本地区以住房为导向的商品房的组织实施。区住房和城乡建设部门可以委托区住房保障实施机构负责住房型商品房的具体组织实施。

市发展改革部门会同市住房和城乡建设部、市自然资源和规划部门负责起草和调整住房类商品房平均销售价格，并负责住房类商品房项目的基础设施和公共服务设施配套。

根据市政府投资项目计划，市财政部门将做好住房基础设施和公共服务设施的配套建设

市国土资源和规划部门负责安排房屋建设用地及其供应，并负责提供购房对象的房屋产权登记。

市委人才开发部门负责为引进人才提供证明文件。

市人力资源和社会保障部门负责为购买者提供社会保险缴费信息。

市公安部门负责提供购房人的户籍和居住信息。

市民政部门负责提供购房人的结婚证明。

市退伍军人事务局负责提供养老金特殊照顾的证明。

市税务部门负责提供申请人缴纳的个人所得税信息。

第二章规划建设

第五条【年度建设计划】市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划、人才开发、卫生、教育等产业园区等部门，根据本市经济发展、产业政策和住宅类商品住房需求，组织编制本市住宅类商品住房年度建设计划，经市政府批准后组织实施。

第六条市人民政府应当将下列房屋纳入本市住宅类商品房的总体管理范围:

(一)根据全市住房建设计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式取得住房用地，并由具有房地产开发经营资格的企业开发建设住房。

(二)根据全市住房保障需求和住房建设计划，经市政府批准，企业利用未利用存量商品房建设用地或存量商品房改造筹集住房。

(三)按规定纳入政府总体管理的其他商品房。

第七条【项目用地供应】市国土资源和规划部门新出让住宅用地建设住宅商品房的，在供应住宅用地时，应当优先保障住宅商品房的土地供应，住宅商品房应当专门用于建设住宅商品房，并采用“限价和竞争性地价”的方式通过招标、拍卖、挂牌等方式出让土地。住房型商品房建设不受本市年度商品房实施计划的限制。

第八条市自然资源和规划部门以招标、拍卖、挂牌方式出让房屋建设用地使用权的，应当会同市住房和城乡建设部门将房屋建设的销售目标、销售价格、户型、产权限制、建设管理等作为项目土地出让条件的要求记录在招标、拍卖、挂牌交易文件中，并在土地交易后与土地竞买人(中标人)签订的土地出让合同中载明。

投标人(投标人)提交书面投标材料和投标申请时，还必须提交承诺书，保证按要求组织开发建设。

第九条【面积】单套住宅商品房建筑面积主要为100平方米以下，最大不超过120平方米。

第十条市发展改革部门应当会同市住房和城乡建设部门，根据建设成本(包括土地成本、开发成本、管理成本、投资利息、税费等)等因素，综合考虑确定住宅商品房销售价格。)，商品房的房价收入比和市场价格，然后报市政府批准后才能上市土地。在项目具有可操作性和可持续性的前提下，销售价格应明显低于同区域市场平均价格。

第十一条【建设和销售方式】住宅类商品房应当采用装配式建筑形式进行全装修和建造。具体建设标准由市住房和城乡建设部门另行制定。

新出售的用于建设住房型商品房的土地，应当在现房出售，并按照现房出售的法律法规执行。

第十二条【一户一档】市住房保障实施机构应当对市政府统筹管理的住房类商品住房实行统一管理，并与区住房保障实施机构共同建立全市住房类商品住房项目信息、房源情况、申请审核和配售信息的电子档案。保护对象的申请审查和安置信息应当符合一户一档的要求，并保证满足查询和信息公开的需要。

第三章申请和审查

第十三条【本市家庭购房条件】住宅类商品房是为本市符合条件的家庭和引进人才而建造的。

(一)在本市城镇就业的居民家庭，符合下列条件之一的，可以在本市购买住房型商品房。

1、2020年4月28日已在本市登记，家庭成员在本省无住房、无购房记录，或者在本省有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的。

2.2020年4月28日以后取得本市户籍，家庭成员缴纳税费和社保36个月以上(含)，居住540天以上(含)，在本省城镇无住房或购房记录，或者在本省有一套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭的。

3.未取得本市户籍，家庭成员在本市缴纳税费和社保60个月以上(含)，居住900天以上(含)，在本省城镇无住房或购房记录。

(二)在本市城镇工作的引进人才，符合下列条件之一的，可以在本市购买住房式商品房。

1.取得本市户籍，缴纳税费和社保24个月以上(含)，居住360天以上(含)，家庭成员在本省无住房、无购房记录，或者在本省有一套住房，人均住房面积低于本市城镇家庭的。

2.未取得本市户籍的各类引进人才，本人缴纳税费和社保36个月以上(含)，实际居住540天以上(含)，家庭成员在本省城镇无住房或购房记录。

3.从省外整体迁入海南企业总部或地区总部，缴纳税费和社保满12个月(含)以上，实际居住满180天(含)以上，家庭成员在省内城镇无住房或购房记录，或在省内城镇有一套住房，人均住房面积低于本市城镇家庭人均住房面积的职工。

4.经认定的综合总部企业，符合我省规定的人才引进标准，在本市缴纳税费和社保满12个月(含)以上，实际居住满180天(含)以上，其家庭成员在本省城镇无住房或购房记录。

5.被认定为地区总部、高成长性总部、跨国公司地区总部、国际组织(机构)地区总部或重大投资项目的员工，具有全日制本科以上学历，或具有中级及以上专业技术职称、技师及以上职业资格或执业资格。本人在本市缴纳税费和社保满12个月(含)以上，实际居住满180天(含)以上，家庭成员不在本省城镇

6.经认定的高层次人才、急需人才、灵活高层次人才，在本市就业3年以上，服务1年以上，在本市缴纳税费和社保12个月以上，实际居住180天以上(含)的，其家庭成员在本省城镇无住房或购房记录。

7.公开招聘、调动、调入本市公务员(含中央在琼单位和省直单位)，通过公开招聘或组织调动进入本市事业单位(含中央在琼单位和省直单位)和法定机构工作人员。本人在本市缴纳税费和社保12个月以上(含)，实际居住180天以上(含)，家庭成员在本省城镇

本条所称实际居住时间，按应纳税额和社保时间的一半计算。2020年4月28日前，纳税和社保时间达到要求的，不再核实实际居住时间；不符合上述要求的，核实2020年4月28日以后的纳税和社保时间对应的实际居住时间。

本条所称房屋包括商品房、自建房、征收安置用房等。，包括二手房和过户房。

第十四条【购房人】购买住宅类商品房，应当以家庭为单位提出申请，申请人的配偶和未成年子女列为共同申请人。

如果未成年子女被列为共同申请人，当他们达到规定的年龄或作为单身居民在本市申请住房时，他们不会受到影响而单独组建家庭。

引进人才和年满28周岁的单身居民符合本办法规定的条件，可以以自己的名义申请住房型商品房。

第十六条【限购】住房类商品房的配售实行“一次限购、一套限购”。

申请家庭成员已购买单位房改公有住房、单位职工集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、公共相关商品住房等政策性住房，不得申请购买住宅商品房。

对于已经享受住房补贴的家庭成员，可以申请购买住房型商品房，但自购房合同签订之日起，将停止享受住房补贴。单位职工住房补贴另有规定的，从其规定。

第十七条【住房面积】家庭成员人均住房建筑面积按照下列规定核定:

(一)自有住房产权已经登记，按登记面积核定；

(二)在主城区的本市自有房屋产权未登记的，按实测面积计算。

申请人家庭成员自有住房没有产权登记的，由住房所在地镇政府或街道办事处协助出具相关住房情况证明。

本市城镇居民家庭人均住房面积以市统计部门数据为准，由市政府公布，实行动态管理，适时调整。

第十八条【轮候】住房类商品房实行轮候制度，区住房保障实施机构按照申请人获得购买住房类商品房资格和优先保障的顺序实施轮候登记管理。等待注册信息应向公众开放，并接受监督。

各区住房保障实施机构应当定期将本辖区住房保障对象的轮候登记情况报市住房保障实施机构备案，并做好保障信息的衔接管理。

第十九条【申请材料】申请购买住房型商品房的，应当提交《海口市住房型商品房申请表》、申请人身份证、户口簿、结婚证、人才认定证明。

前款规定的有关材料，应当经核实后提供原件。

申请人提交前款规定的材料时，应当当场签署诚信声明，对申请人提交的申请材料和申请资料的真实性、准确性、合法性负责，并同意接受房屋状况核实。

申请人家庭符合本办法第二十一条规定的，应当提供相关证明材料。

第二十条区住房保障实施机构受理轮候申请后，应当在20个工作日内完成下列工作:

(1)应用。申请人应当向户籍所在地或者经常居住地的区住房保障实施机构提出申请，填写《海口市住房类商品住房申请表》，并提交相关材料；

(2)验收。区住房保障实施机构对申请材料进行初审，材料齐全且符合规定形式的，予以受理，并向申请人出具受理回执；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内书面告知补充材料。

(3)考试。区住房保障实施机构对申请材料进行审查，通过部门调查、信函往来、入户调查等方式进行调查核实。

审计事项涉及其他部门的，由区住房保障实施机构通过内部传阅。户籍、社保、个税、产权登记、婚姻、人才认定等相关职能部门应当在五日内通过政府信息交换提供相关信息或者出具明确的核查结果。

(4)宣传。经调查，符合购买住房型商品房条件的申请人名单，由区住房保障实施机构在区政府网站和部门网站上公示，公示期限不得少于七日。对公示有异议的，经核实不符合购买住房型商品房条件的，由受理申请的区住房保障实施机构书面告知申请人。

(5)批准。经公示无异议的，由区住房保障实施机构批准，并出具《准购住房通知书》(以下简称《准购通知书》)。

(六)住房规划。区住房保障实施机构应当定期对取得《准购通知书》的申请人的购房需求进行分类登记，并报市住房保障实施机构备案。市住房保障实施机构根据申请人的住房情况和整体安置情况。

第二十一条【优先安排】有下列情形之一的，申请人可以在同等条件下优先安排住宅商品房:

(一)已取得限价商品住房和经济适用住房资格；

(二)在本市工作的省部级劳动模范；获得二等功及以上的士兵转岗；

(三)居住房屋已被鉴定为危险房屋，应当拆除或者停止使用的；

(四)申请人家庭成员中有重度残疾人或者属于特殊照顾对象的；

(5)其他按规定可以优先安排住房的。

第二十二条【轮候信息公开】市住房保障实施机构应当通过统一的信息平台向社会公开符合轮候申请条件的申请人和共同申请人的相关信息，接受社会监督。

第四章配售

第二十三条【配售范围】房型商品房应当面向全市轮候人群进行配售。企业利用自有存量土地建设或存量商品房改造住房型商品房的，可优先安排企业等待安置。

市人民政府可以确定一定比例的住房，对本市符合条件的企业职工进行定向安置。

第二十四条【配售方案】在配售住房项目前，市住房保障实施机构应当根据可售住房和待登记情况制定住房配售方案，并及时向社会公布，接受监督。

配售计划应包括以下内容:

(一)拟出售房屋类型的房屋基本信息，包括项目位置、户型面积和销售价格等；

(二)安置的范围和具体条件；

(三)配售方式和程序；

(四)签订房屋买卖合同的方式；

(五)其他必要的内容。

第二十五条【资格审查】在安置房类商品房安置前，区住房保障实施机构应当对安置对象的资格进行审查，不再符合要求的，应当书面告知并说明理由。

第二十六条【合同签订】申请人按照配售方案规定的方式和程序选择配售门牌号后，应当在指定地点和指定期限内签订住宅商品房买卖合同。

申请人按照约定的方式和程序选择配售房号后，因自身原因未能与建设单位签订住宅类商品房买卖合同的，视为申请人在此期间放弃了住宅类商品房购买资格。申请人放弃当期购房资格的，可以参加下一期房型商品房的配售。但申请人按照规定的方式和程序两次选择配售房号后，因自身原因未能与建设单位签订住宅商品房买卖合同的，其购房资格将被取消。

第二十七条【合同备案】住宅商品房销售应当使用统一格式的合同，并按照有关规定对房屋销售合同实行网上签约和备案管理。市住房和城乡建设部门负责本市房屋销售合同网上签约和备案管理的组织实施。

第五章产权限制和上市交易

第二十八条【上市交易条件】自购房合同网上签约备案之日起满十五年在本省缴纳税费和社会保障费的，或者达到法定退休年龄并已在网上签约备案满十年的，可以上市交易。

第二十九条【封闭式循环】房型住房不符合上市交易条件，但因企业迁移、工作变动等原因确需转让的，购房人应当符合申请购买房型住房的条件。购买人不符合条件的，房地产登记机构不予登记该房屋类型的房屋产权。

第三十条【继承】产权人在取得房屋所有权证后死亡，导致所购房屋权利继承，继承人将房屋上市交易的，参照本办法关于购买人的有关规定执行。

第三十一条【上市交易和收益分成】住房类商品房经市住房和城乡建设部门批准，并办理下列手续后，方可上市交易:

(1)按比例支付增值收益。政府份额比例根据购房合同载明的原购房价格与满足上市交易条件后的住房持有期扣除额的优惠比例确定(每年扣除1%)；

(二)依法办理房地产权属相关登记手续，在其房地产权属证书上注销原房屋类型商品房的注记，取得该房屋的完整产权。

第三十二条【产权登记】房地产登记机构应当在房屋所有权证上标明“以房换房”字样。

第六章监督管理

第三十三条【价格监管】住宅类商品房的配售应当明码标价；市场监督管理部门要加强对房型商品房销售价格的监督检查，查处建设单位违反明码标价规定擅自提高销售价格和价格欺诈等价格违法行为。

第三十四条【申请人的法律责任】申请人隐瞒或者谎报人口、户籍、年龄、婚姻、住房等情况进行欺诈，或者采取贿赂等不正当手段的，市住房和城乡建设部门应当驳回其申请，自驳回之日起五年内不予受理其住房申请。

已成功购买住房型商品房的，责令申请人腾退住房，由市住房和城乡建设部门或其指定单位按原价并考虑折旧等因素收回所购住房。区住房保障实施机构将不再受理其购买住房型商品房的申请。因欺诈性购买住房类商品房造成的损失，自行承担；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条【信用管理】申请人或者共同申请人违反相关法律法规和本办法规定的，市住房和城乡建设部门除依法予以处罚外，还应当将其列入不良行为记录，在其网站上予以公示，同时将公示内容抄送其所属单位和相关信用平台，用于信用监管。

第三十六条【举报受理】住房保障管理部门和实施机构应当设立举报电话、信箱、电子邮件等，并向社会公布。，畅通信访渠道，采取多种方式接受对本市住房型商品房住房保障实施情况的监督。

第三十七条【行政机关职责】住房保障管理部门、实施机构和其他有关管理部门的工作人员在住房类商品房管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在部门或者监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章补充规定

第三十八条【概念】本办法所称家庭成员包括申请人、配偶和未成年子女。

第三十九条【特别适用】基层教师和医务人员的商品房，由市教育卫生行政部门参照本办法进行管理。

第四十条本办法的具体应用由市住房和城乡建设部门负责解释。

第四十一条本办法自2020年起施行，有效期五年。