{房讯}一二线城市房价走势将分化

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很多机构预测上半年楼市调控相对稳定

一二线城市房价走势会有所划分

最近机构发布报告盘点2016年楼市，展望2017年走势。其中，1月4日，中国指数研究院在上海召开了2017年首届中国房地产大数据年会，发布了《中国房地产市场2016年综述& 2017年展望；前一天，合肥辉煌刚刚在广州召开媒体交流会，发布了《2016年中国房地产市场综述》和《2017年广州房地产市场展望》两份报告。

机构报告显示，2016年国内楼市迎来本周期高点，商品房价格和成交量创下近年新高。随着2016年第四季度多城市调控政策的密集出台，价格涨幅回落，交易量开始下降。展望2017年，不同的机构有不同的看法。有人预测，一二线城市将出现量价回调，也有人认为，一二线强势城市房价仍有强力支撑，并将继续上涨。

房地产市场库存在2016年迎来了一个周期高点

中央参考所的报告显示，2016年，房地产市场迎来了本轮周期的高点，年度交易规模达到历史新高，城市分化趋势持续。国庆前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势逐渐企稳。

根据中央参考所的数据，2016年1月至11月，白城住宅价格上涨17.83%，比2015年全年上涨13.68个百分点。其中，北京、上海等十大城市新建住宅价格从1月至11月上涨20.95%，白城及前十城市累计涨幅达到近年新高，二手房价格涨幅也处于高位。

合肥市房地产研究院的报告还显示，目前房地产市场的上涨周期从2014年年中取消限购开始，经历了多个优惠政策的不断叠加，最终呈现出全国重点城市房地产市场全面快速上涨的态势，两年内21个城市房价平均上涨35%。

但尽管2016年热点城市价格大幅上涨，但调控收紧后价格企稳。第四季度密集出台多城市调控政策后，热点城市新房、二手房价格涨幅回落。

中央参考所数据显示，前三季度100个城市平均房价累计涨幅继续扩大，第三季度累计涨幅达到6.78%。其中，8、9月份增幅超过2个百分点，9月份增幅高达2.83%，月度增幅。新高；10月以来，100个城市平均房价环比涨幅明显收窄1.18个百分点，其中48个城市收窄(或扩大)。11月，100个城市住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点，收窄(或扩大)的城市数量增至73个。

交易量的趋势类似于价格表现:在年交易量达到历史新高的背景下，库存量和库存消化时间持续下降。但由于国庆前后多项楼市调控政策的密集出台，市场环境趋紧，预期转向，成交量高位下调。

【/s2/】期待销售价格回调，不同城市走势分化

至于2017年楼市走势，机构报告认为，随着城市政策在风险控制和去库存的基调下深化，热点城市将面临成交量和价格的回调，而三四线城市预计将继续保持稳定趋势。

在政策方面，何复房地产研究所预测，2017年，中央政府对房地产的监管将继续以“分类政策和城市政策”为主调，信贷手段将成为2017年监管的主要工具，整体抵押贷款将比2016年减少。；在一线城市和重点城市，地方政府抑制房价和地价的政策压力继续存在，而非重点城市继续囤积居奇。

时间上，合肥报告认为，2017年上半年政府政策将保持相对稳定，观察调控效果，但仍在快速上涨的本地市场将继续上涨；下半年(或五一前后)的调控主要看当地市场的运行表现。如果市场没有明显的反转，就不能排除“集中监管、各地加码”的可能。

根据中国指数研究院的报告，根据《中国房地产业中长期发展动态模型》的分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销量与价格修正、新开工量小幅下降、投资增速低速”的特点。

报告显示，在需求方面，由于2017年是当前房地产周期的末期，商品房销售面积会受到政策和货币环境的影响，预计每年下降幅度将达到12.8%-14.8%，其中一二线城市销售面积将出现下降，二线城市下降更为显著，三四线城市市场波动平缓。

“房地产投资增长率在2.5%至4.5%之间。价格方面，需求修正导致价格下跌，预计年跌幅在1.9%-3.9%之间。”中央参考研究所报告说。中科院的报告显示，2017年，一二线城市整体市场进入量价调整阶段，但不同城市仍有市场机会。

其中一线城市进入存量住房时代，新房开发建设市场不断压缩。城市产业升级带来的存量土地和物业的振兴将是未来的主题，租赁市场也有望成为行业的新机遇。二线城市过热的城市物价透支，有产业和人口支撑的城市将成为新的发展出路。

何复房地产研究所认为，在城市政策下，2017年房价将出现分化。其中，基于要素价格上涨和供给下降趋势，一线城市预计将对房价有更好的支撑。其他重点城市房价发展趋势会有所分化。一般来说，供需紧张、规划有利、房价绝对值相对较低的城市，支持力度更大。

但合肥报告指出，在政策走势变化下，即使房价能继续上涨，房价涨幅也将明显窄于2016年；2016年，重点城市地价普遍上涨，在几年的调控中，潜在买家对政策调控的容忍度有所提高。即使在房价有下降趋势的城市，房价的下降也会相对有限。

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张宏伟，同政策咨询研究室主任:房企要调整城市布局

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，从政策发展趋势来看，2017年将继续对住房市场进行监管整顿。同时，资本市场融资环境严格，2017年下半年房地产开发企业尤其是部分私房企业将开始遭遇资金支付压力。整体来看，上半年的成交量必然会先下降，“稳跌”成为现阶段楼市的特点。

“预计从第三季度开始情况会有所下降，整体市场会有降价趋势，价格指标会有所变化。”张宏伟预测下半年整体市场将是“量价”。这种情况很可能至少持续到2018年上半年。

他指出，随着市场进入调整期，明年的市场对一些房企来说将是一场激烈的战斗，尤其是杠杆较大的民营房企。张宏伟建议，在市场低迷时期地价相对合理，然后房企可以选择核心城市在征地布局上“换位”，调整城市布局，争取优质的城市土地资源。(牛思远)