{房讯}个人房贷告别固定利率

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央行周末再次宣布了严厉的政策。自8月份以来，新贷款的定价主要参考贷款市场利率(lpr)。昨天，中国人民银行发布了现有贷款利率基准转换计划。已经签订抵押合同的公民可以与银行协商，将定价基准转换为lpr或采用固定利率。

点1

新政不涉及公积金贷款

根据央行公告，从2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价模式转换为形成lpr作为定价基准。

增加值是原合同最新执行利率与2019年12月lpr的差额，可以为负，即可以向下浮动。增值在合同剩余期限内是固定的，浮动利率贷款定价基准的转换原则上应在2020年8月31日前完成。

公告称，“股票浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的浮动利率贷款和已签订合同但尚未参照贷款基准利率发放的贷款，不含公积金个人住房贷款。自2020年1月1日起，各金融机构不得参照贷款基准利率签订浮动利率贷款合同。

点2

初始转换抵押的实际利率基本不变

央行表示，新规定的实施将更好地发挥lpr贷款市场报价利率在实际利率形成中的导向作用，促进社会融资成本的降低。预计初始转换后，现有贷款利率执行水平将与转换前基本保持不变。

如果同一笔商业个人住房贷款在2020年3月至8月之间随时转换，则按照2019年12月的lpr和原利率水平确定增值额。

也就是说，从明年3月1日起，市民可以办理旧贷款合同，将利率定价改为lpr，办理期限到8月31日结束，期间任何时间都可以办理，不影响利率。

除了商业个人住房贷款，其他现有的浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款和个人消费贷款，可以由借款人和贷款人根据市场化原则协商。

结算账目

初始转换抵押的实际利率基本不变

为了让公众更直观地了解新政，央行以商业抵押贷款为例。

商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年的，原合同约定利率高于5年以上贷款基准利率10%，现行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发行超过5年的lpr为4.8%。如果借款人和贷款人在2020年3月30日确定转换定价基准，重新定价期限仍为一年，重新定价日仍为每年1月1日，则加分点应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

在上述情况下，抵押贷款利率定价锚点由基准贷款利率变为lpr后，加点方式由基准贷款利率10%提高到lpr 0.59个百分点即5.39%，提高了5.39%。

分析

目前，大多数现有的商业个人住房贷款的重新定价周期为一年，重新定价日期为每年的1月1日。

诸葛房搜副总裁袁表示，利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷将按2019年的房贷执行。

在上述情况下，2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%。之后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，执行的利率将调整为2020年12月发行的5年期lpr+0.59%，此后每年的新利率为去年12月的5年期LPR+0.59%。

其他选项

抵押也可以按固定利率进行协商

对于贷款利率的变化，中央银行给借款人两种选择:要么定价基准可以转换为lpr，要么与银行协商固定利率。转换后的利率水平由双方协商确定，转换后的利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。

固定利率在合同期内保持不变。如果未来利率上升，借款人可以避免成本上升。如果利率下降，借款人将无法享受股息。对于银行来说，情况正好相反。由于抵押贷款利率已经签署了几十年，银行通常不同意与抵押贷款借款人签署固定利率贷款合同，以避免lpr变化的风险。根据央行公告，贷款人只有一个选项，转换后不能再次转换。上一个重新定价周期中的旧贷款可能不会转换。

未来趋势

转换应对贷方有利

Lpr指的是贷款市场的报价利率。它作为未来贷款利率的锚是什么趋势？中原地产首席分析师张大伟预测，随着猪肉价格逐渐企稳，未来几个月lpr下调将成为一大趋势。民生银行首席研究员文彬也表示，基于lpr的新信贷利率将稳步下调。

由于lpr每月公布一次，调整频率高于基准利率，因此可以更好地反映市场变化。考虑到目前的利率水平处于下行通道，预计空.将下调lpr因此，从目前的角度来看，贷款人将lpr作为抵押转换的基准应该是有益的。