{房讯}房企千亿军团大扩容 有人欢喜有人愁

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再过21天，2018年房地产企业的销售就要结束了。

今年房地产行业的生态环境可以用一个形容词来概括:冰与火。

专业机构柯睿发布的2018年1-11月中国房地产企业销售百强充分说明了上述情况。

竞争和差异化

在数字矩阵中，住宅企业的规模竞争已经加剧。

据嘉里数据，2018年1-11月，百强房企前3名龙头房企门槛同比增长15.1%，达到5391.4亿元，增速相对稳定；前10名、前20名、前30名、前50名、前100名房企同比增速分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%和32.4%，增速明显。

易居研究院(E-House Research Institute)分析师沈心认为，对于碧桂园和万科等拥有庞大销售基础的总部企业来说，单纯规模扩张的发展模式不再是首要问题。而是如何提高利润，完善多元化布局和内部管理制度。

“如何找到新的发展渠道、路径和方法，是万科最大的问题。”早在9月份，万科集团董事长余良就曾基于公司的规模和规模表达过公司发展需求的变化。

房企负责人还是放慢了脚步，但二、三兵团并没有放松。

成交量方面，同比增长较快的前20家房地产企业，销售门槛由上年的793.2亿元提高到1133.6亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也意味着规模1000亿的房企阵容的扩大，背后的行业集中度的提高。

“由于近期市场降温，部分房企销售业绩的增长很大程度上与降价促销有关。”严跃进认为，这一方面会对房企的利润率产生影响；另一方面，为了达到以量换价的目的，有一些房企会采取减少分销的方法，这可能会影响房企的品牌管理。

1000亿军团

曾几何时，千亿元是房地产企业的规模象征和实力尺度。在它演变成一条“生命线”后，越来越多的房地产企业疲于奔命，因为更大的成交量意味着更大的生存空间和四处走动的能力，所以检查站另一端的人数突然增加，跑道变得越来越拥挤。

截至11月底，25家房地产企业的销售规模已超过1000亿元。随着12月份推送速度的提高，一些企业会在最后一刻冲刺成功。易居集团首席执行官丁祖昱曾表示，今年突破1000亿的房地产企业数量预计将达到30家。目前900亿阵营的远洋，800亿阵营的蓝光、敏捷、象升都有可能。

1000亿军团的扩张速度远超想象。2017年，1000亿元的房企将有17家。如果今年这个数字达到30，就意味着这个数字在一年内几乎翻了一番。时间线比较长。2015年这个规模对应7家房地产企业，2016年只有12家房地产企业突破千亿。也就是说，这三年来，千亿军团扩大了三倍，复合年增长率超过60%。

土壤储存方式

“大鱼吃小虾”的行业洗牌格局，加速了中小房企对规模的需求。事实上，无论是在融资方面，还是在资源方面，销售规模的扩大都保证了房企自身支付的相对充裕。

根据凯瑞的数据，2018年1-11月，前10家房企新增增加值集中度接近60%，而前30家房企几乎占据了70%的土地，延续了强者不断强大的局面。

之前在北京周边拿过华夏幸福项目的“大地主”万科，在征地名单上依然是领跑者，但其11月份的征地方式更倾向于二级市场并购。例如，11月份，它分别以3.55亿元和10.35亿元的价格接管了贾凯和HNA的房地产项目。

此外，根据明远房地产研究院的数据，截至11月，保利发展、中海地产、华润置地、绿地控股等国有背景的大型房地产企业收购的土地量位居前列。11月26日，被业内戏称为北京土地市场“双十一”的一个月内，售出13块地，有国企背景的企业或财团拿下10块。

值得注意的是，虽然上述房企仍保持主动征地，但在销售终端降温的情况下，绝大多数房企在征地上还是比较谨慎的。11月份百强房企有近40%没有新增土地储备，总体来看这些企业更多分布在50强后面。

据克尔分析，虽然“未收”房企名单包括金茂、远洋、首创、惠今等50强房企，但这类房企投资步伐缓慢，可能与自身短期内土地储备充足有关。但对于一些土储结构单一、量有限的中小房企来说，长期投资收缩可能带来规模增长动力不足等不利影响。

快乐和悲伤

在2017年行业景气的刺激下，近一半的百强房地产企业公开提出了业绩目标。此后市场冷淡，销售压力大。因此，年度绩效目标的完成一方面反映了企业对市场趋势的预测能力，另一方面反映了房企自身在市场变化时的应对能力和运营能力。

截至11月底，金科、世茂、阳光城、新城、宝龙、中海、九仓、奥园已提前完成年度业绩目标，招商局蛇口、恒大、时代中国、保利地产的完成率均超过95%，距离年度目标仅一步之遥。

有些人在往好的方面走，有些人在背负重担。

数据显示，四家房地产企业的完成率不到80%，这意味着实现目标更加困难。具体来说，首创置业75.7%，绿城中国74.3%，华夏幸福和施琅排在最后。

前11个月，华夏幸福累计销售额1270亿元，占全年业绩目标的60.5%。今年以来，华夏幸福遭遇了现金流困境、工业城镇取消、裁员等一系列风波。随着平安晋升为第二大股东，以及华润高层主管于坚的到来，外界对其未来的方向和发展给予了密切关注。

排名垫底的施琅，前11个月只卖出了274.8亿，完成率不到60%。在2017年业绩发布会上，施琅集团董事长田明设定了2018年460亿元的业绩目标。当时，田明预测，2018年下半年房地产市场的趋势将变得更冷，这将是像施琅这样的熊市公司收购的好时机。

田明的预言只实现了一半，房地产市场确实变冷了，但施琅还没能“吃饭”。即使460亿的目标不高，施琅仍在努力实现其目标，除了前11个月的目标完成率为59.7%。归根结底，施琅在资本市场的表现没有改善。即使田明在过去6个月多次增持，仍难以改变“便士股票”的属性。截至12月7日，郎、

今年对施琅的关注基本来自田明的“嘴炮”。年初，一声施琅式的咆哮“我们受人尊敬吗？”这反映了郎诗歌创作规模不断缩小和边缘化的尴尬。

严跃进指出，施琅应防范财产减少带来的风险。

施琅的一名内部员工告诉《国际金融新闻》，施琅存在感的减弱主要是因为缺乏核心竞争力。以前，施琅的想法是靠科技住宅生活，但现在是金茂打着这个旗号。"从产品端到销售端没有优势."上述员工表达了自己的观点。

2018年只剩下最后一个月了。可以预见，房地产企业仍将加速运行。