{房讯}老旧小区改造，应问计问需于民

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今年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城市旧住宅区改造的指导意见》(以下简称《意见》)，旧住宅区改造成为热点话题。在第一时间对大量的旧社区进行调查和相关专业人士访谈后发现，“如何协调居民需求”、“改造后由谁来照顾”、“资金从何而来”等问题仍然是制约项目的“障碍”。然而，通过长期的多方探索，旧社区改造的思路正在拓宽，方法也在增多。专家认为人们有必要提问。

订购和下单时，人们需要在这里提问

2020年，南京市计划改造的旧住宅区约有68个，其中90年代建成的徐福里就是其中之一。当我到达改造现场时，徐福巷以南的三栋住宅楼被绿色的薄纱和木制框架紧紧包裹着，而在马路的另一边，一栋建筑已经揭幕，有着全新的浅咖啡色墙壁和整齐排列的空可调节框架，看起来完全像一个新的社区。

“这次社区改造的重点是统一屋顶和墙壁，也是改造道路和改造走廊。”上海市建筑工程四建集团徐福祥片区负责人顾表示:“这次改造的标准是260元一平米，不能满足所有居民。”以前很多小区的装修标准都是几千元。除了对公共区域进行最基本的改造之外，每栋房子的窗户都将被双层钢化玻璃取代，并安装安全窗户。

据悉，每平方米不超过260元的标准来自《南京市棚户区改造和旧住宅区改造行动计划》的规定，有限的财力用于“刀刃上”。

装修标准是“统一的”，但普通人的需求是“个别的”。“如果我同意翻修六楼的电动车停车棚，我想安装一部电梯。”“我同意在一楼安装电梯，我会支持更换车棚。”在调查某社区居民需求时，调查员谢做了一个担心，好事难做，成了他最深的体会。

幸运的是，转机已经到了。“宣武区率先在南京建立“点菜”模式，将社区整治内容分为5大项和62小项，涵盖房屋整治、环境整治、配套设施建设等。，让居民在有限的资金范围内，根据社区的实际情况，先解决自己的需求。”宣武区住房保障和房产局负责人告诉记者，目前正在进行改造的板仓街78号，在改造前积极发动群众，向群众提问，在听取群众解决问题的迫切需求的基础上完善了方案。

“这个《意见》把旧社区改造分为基本类、改善类和升级类，重视因地制宜、分类指导的原则。”著名经济学家宋清辉认为，旧住宅区改造对刺激内需大有裨益，但中央政府也明确要求各地优先考虑并杜绝不切实际的盲目借款，以确保可持续性。

长期管理，“保护”以改变社区

《意见》为改造提供了可持续性，旧住宅区改造后如何“保鲜”，需要各方“动脑子”。

“大家都没交过物业费。前一年，他们用50块钱交了健康费。”在无锡一个装修过的小区，65岁的王阿姨跟我说，物业费要装修完收，很多居民都不习惯，很难收费。改造后，社区在管理上被忽视，出现了“回潮”现象。

住宅小区改造已经进行了长效管理，江苏很多地方已经开始先行一步尝试。近日，南京宣武城建集团正在努力推进4.9万个老小区的物业管理，小区建筑约1900栋，近390万平方米。通过深入调查和实地考察，将底层旧住宅区划分为76个服务区，先安装257个监测点，落实技术和安全要求，逐步派驻各类物业人员约700人。

“社区整治工作只是开端之一。靠‘建’和‘修’只解决基础条件问题，更重要的是整改结果的长期管理和维护。”上述宣武区住房保障和房产局负责人告知，为防止问题重复发生，宣武区要求在住宅区改造前，必须进行违法建设和拆迁，完善业主自治组织，建立长效管理模式，并要求街道根据管理状况评估结果拨付长效管理资金。今年以来，宣武区进一步结合国企体制改革，成立了宣武区城建集团，明确住宅区改造由城建集团实施，并对新建住宅区进行物业管理，确保脏乱差的住宅区不“退潮”。

“集团充分发挥各业务板块的优势，施工公司抽调专业工程师为老小区提供弱电排序服务。物业公司引进物业管理龙头企业的人才，提供实质性、规范化的物业服务。”宣武城建集团相关人士表示，有信心逐步引导和培养社区居民形成归属感，自觉参与社区管理和维护，增强“花钱买服务”的意识。

他山之石，“配套房”吸引民间资本

从升级“硬件”到“订购”再到再造“软件”建立长期管理，既有一次性投入，也有长期支出。钱从哪里来？“根据《意见》，旧社区改造处置机制将按照“谁受益、谁出资”的原则，允许政府、企业和个人承担部分资金，并有望探索ppp模式。”宋清辉认为，各地可以更好地创新利益分配机制，带动更多的社会资本投资这个项目。

据悉，目前社会资本愿意介入的领域大多局限于充电桩和准入控制。但是，社会资本不愿意参与需要更多资金、更关键的改造项目。“原因是社会资本很难找到盈利模式。由于改造后的旧社区不会被拆除重建，不可能通过出售新房盈利。那么投入新设施的资金以后只能靠物业费和停车费了。要获得回报，这种方式利润率低，投资回报长。”宋清辉认为，旧住宅区的改造是一个民生问题，其商业模式不同于房地产开发的逻辑。企业要想积极参与，就必须形成补偿机制。

吸引社会资本投资旧住宅区改造，值得北京劲松街借鉴。在劲松北小区改造中，民营企业远景集团投入近3000万元进行改造，参与30多个专项工程。劲松街之所以愿意大举投资，是因为小区内所有的低效物业，比如配套住宅、人防工程、闲置的空房等。，都是免费交给企业，然后改造运营。通过增加社区的养老金、儿童保健和医疗服务，远景集团预测投资回收时间将比最初预测的10年更短。

“推动旧社区改造确实需要很多努力。”宋清辉认为，居民需要明白，他们直接受益于转型，应该为自己买单；企业要有足够的耐心，通过真正优质的产品和服务吸引用户付费；政府应该利用《意见》提供更多的政策和财政支持。

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陈成红沈晔稼轩