{房讯}楼市量价齐创新高 2017年降温或难免

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房地产市场的成交量和价格创下新高。2017年降温是必然的

上海(房地产)益居房地产研究院近日发布的《2016年全国房地产市场报告》指出，2016年商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%；全国商品房平均成交价格7476元/平方米，商品房销量创历史新高；商品房销售面积6.9539亿平方米，比11月末增加444万平方米。库存自3月以来连续9个月下降，去库存效应一直出现到年底；房地产开发企业资金达到144214亿元，比上年增长15.2%，年销售回报成为企业资金的重要来源。

上海亿居研究院研究员朱光指出，2016年，房地产行业整体保持升温趋势。从土地市场来看，年成交量下降逐渐收窄，地价创出新高；从房地产投资来看，投资和新开工的增速有所回升；从商品房市场来看，销量增长迅速，创历史新高。库存受商业地产大幅增加影响，年末有所反弹，但住宅去库存效果明显；从房企资本状况来看，在全年市场销售良好的情况下，销售回报对房企资本来源贡献显著。预计2017年，由于市场分化明显，在中心城市政策精神的引导下，地方政府将根据自身市场发展进一步出台相应政策，热点城市市场降温，三四线存量较大的城市仍将缓慢复苏。

根据朱光的分析，在全国楼市的主要目的是去库存的背景下，大多数城市将继续宽松的购房和信贷政策。此外，由于投资渠道有限，居民往往将房地产投资作为资产升值的主要工具，因此房地产市场的整体交易仍然相对活跃。考虑到未来宽松的货币政策可能保持中性，需求的快速释放已经持续了很长时间。此外，在2016年国庆期间，一些热点城市采取了限购、限贷等政策。预计2017年中国商品房销售面积增长率将略有下降。

数据显示，住宅销售面积明显减少，市场整体库存压力没有减轻。2016年末，商品房销售面积6.9539亿平方米，比11月末增加444万平方米。其中，住宅销售面积减少200万平方米，写字楼销售面积增加195万平方米，商业营业用房销售面积增加234万平方米。从2016年底的商品房库存来看，从2016年3月开始已经连续9个月下降，并且出现了去库存的效果，直到2016年底，库存有所反弹。

朱光认为，这主要与近期商业地产的大量供应有关。在2016年商品房库存的各类房产中，住宅去污效果最为明显。但从整体库存来看，目前仍处于较高水平，未来三四线及商用物业的去库存压力仍比较大。地方政府也会根据自身实际情况出台相应的去库存政策。例如，苏州(房地产)最近发布了一项政策，要求实施“商业改住宅”，以加快商业地产的去库存化。