{房讯}短租房迎严监管 部分城市对居民区短租住房提出规范性要求

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我们的报纸王文正

旅行、学习、工作、看病...大城市的短期居住需求由酒店业满足，相当一部分流向短租市场。

近日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合起草了《关于规范短租住房管理的通知(征求意见稿)》，从运营条件、运营方式、监管部门义务等方面对短租住房市场提出了具体要求。这对短期租赁市场的供需双方会带来什么影响？北京领先。其他城市会效仿吗？

谁在租短期出租屋

——去大城市看病、旅游、短期培训、临时周转的人，更喜欢短期租房

短期租赁通常是指使用住宅区内的房屋，按日或按小时收费，并提供住宿和休息服务的营业场所。短租比酒店便宜，比长租灵活，地理位置和交通条件优越，入住手续相对简单，受到很多人的青睐。

吕建军(音译)是北京一所大学的研究生，曾经体验过短期租房的便利。“我本科和硕士都在这个学校读书。本科毕业到研究生招生期间，不能在学校宿舍过夜。住酒店太贵了。我和几个同学在附近小区租了一个月的短租。”

樊城的孩子患有一种罕见的疾病。这对夫妇把孩子带到北京的一家儿科医院进行治疗。医院床位短，得不到床位时，家里会先在医院附近的短期出租屋过渡。据了解，该医院知名度很高，吸引了全国各地的许多儿童。附近社区的一些业主和二房东已经开始做短期租赁生意，把房子租给病人和他们的家人。“租一个月或者两个月，价格比酒店低很多，离医院也就几分钟的路程，还可以做饭。外国病人住在这里很方便。”樊城说。

北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受本报采访时指出，由于大城市在医疗和教育方面拥有更好的公共资源，就业机会多，平均收入高，对农民工的吸引力强，他们对租赁住房的需求也在上升。短期租赁住房可以在满足来京人员短期观光、培训、学习等方面发挥重要作用。

随着共享经济的发展，国内短期租赁市场迅速扩大。国家信息中心发布的《2020年中国共享住宿发展报告》显示，2019年全国共享住宿市场交易规模约225亿元，同比增长36.4%，租户1.9亿户，服务商618万户。在各大城市的共享住宿市场中，北京在房屋数量、房间数量、订单数量三个指标上排名第一，是国内短期租赁市场最大的城市。报告称，近年来，龙头企业和大型平台的快速发展，城市旧社区的改造，以及政府鼓励发展“共享住宿”，都给行业的长期发展带来了好处。

一些在线短租平台应运而生。在这个平台上，租户可以直观地看到各种房屋的位置、面积和陈设。利用这些平台租短期出租屋的流程基本和订酒店一样。登录“Airbnb”短租平台查询后发现，当天北京有300多套房子可供使用，日租金从几十元到几百元不等，房间内设施也不比酒店差，很多房东表示可以开具发票。

缺乏有序管理

——快速发展也有隐患，安全不到位，对社区有负外部性

短租给租客带来便利的同时，也存在很多隐患:租客密度大，安全不到位，扰民和治安问题更加突出。

赵谭是北京市海淀区一个老小区的居民。据他说，小区位置方便，附近有很多高校。大部分业主不是自己住，而是把房子给平台短租，导致小区居民构成非常复杂。“隔壁业主从去年开始就把房子租出去了，进进出出的房客经常换，有时候一家三口，有时候一群大学生，有时候几个运动员。70平米以内的房子最多住6个人！”

“很多短租房被砍掉了，一房变两房，两房变三房，很多租客被塞住了。”赵谭抱怨说，由于住户密集，噪音大，一些住户在走廊里扔外卖盒等垃圾。“垃圾堵门，那么多人住在一起，用电安全和火灾隐患也是大问题。”

林兵是北京西城区的一名社区工作者。他介绍，小区短租住宅带来的管理问题确实比较复杂。特别是今年，短租较多的社区，租客多，来源和路线复杂，防疫工作开展难度加大。“一般一户两三个人。短租房人数多，人员流动性大。很难完全掌握他们的防疫状况。”

该平台运营的短期租赁住房管理也存在诸多不足。业内人士指出，一些短期出租屋被称为“合租”，实际上是经营酒店业务，但在消防、治安、环卫、建筑等方面不承担责任，不支付费用。就像普通的酒店一样，他们也对他们的社区有负面的外部影响，比如排挤公共资源和噪音干扰人们。北京大学电子商务法研究中心主任薛军认为，短期租赁住房行业的调整主要依靠电子商务法，电子商务法在范围和力度上明显不足。平台上的房屋类别合规监管缺乏房建部门制定的统一规范，消防部门也缺乏对短期租赁房屋进行严格监管的依据。

赵秀池指出，短期租赁住房本质上是“商业住宅”。过去普遍缺乏有序管理，扰民，安全隐患突出。在这种背景下，《北京通知》的颁布有利于规范短期租赁市场，保护社区居民的权益，为双方和社区居民的稳定生活提供保障，也有利于短期租赁市场的长期健康发展。

规范不等于禁止

——短期内，合规性短期租赁住房供应可能减少，有利于行业长期稳定运行

新规会不会对短租市场按“暂停键”？

专家指出，短期内更严格的市场管理是大势所趋，短期内市场节奏可能确实会放缓，但整个行业会更加有序和稳定。

规范不是禁止。北京市住房和城乡建设委员会明确表示，起草《通知》草案的目的是维护首都社会稳定与和谐，保护住宅小区业主的合法权益，解决住宅小区开短租和“B&B”时的公共秩序和扰民问题。事实上，“共享住宿”的新模式一直是国家鼓励的方向。不久前，国家发改委等部门发布了《关于支持新形式新模式健康发展、活跃消费市场、促进就业扩大的意见》，提出鼓励产品智能化升级和共享住宿等领域商业模式创新，发展新的生活消费方式。

许多规范要求是基本的，大多数短期租赁供应商都可以实现。例如《通知》指出，短期租赁经营者应当通过规定的信息系统查询承租人身份信息并申报登记；提供短租住房信息发布服务的互联网平台应履行核实材料、现场检查、房东审查、向公安部门报告等多项义务；租户还必须携带有效身份证件，不得干扰他人正常工作生活或损害公共利益。业内人士指出，虽然这些规定在严格程度上接近酒店业的管理措施，但却是必要的。

预计短期内行业短租会受到很大影响。比如这个《通知》是打算要求短租经营者取得其他业主的同意，但目前住在同一栋楼的居民大多不希望邻居把自己的房子作为短租房屋来经营。根据赵秀池的分析，在人口密度大、家庭数量多的社区，短期租赁住房的供应将在短期内受到影响。“总体而言，符合条件的短期租赁住房供应将会减少”。

据统计，2020年1-5月，中国共享住宿市场交易量同比下降72.1%。《2020年中国共享住宿发展报告》还指出，在疫情影响、市场复苏困难、收入面临巨大挑战的情况下，行业短期发展存在不确定性。赵秀池认为，加强管理、疫情防控常态化、游客数量减少，将对未来短期租赁市场的需求侧和供给侧产生双重影响。

有些人可能会转向长期租赁。“长期租金的平均租金更便宜，租金更稳定。”根据赵秀池的分析，加强对短期租赁市场的管理，对中长期工作和生活的租赁需求和供给影响不大，也会使长期租户居住的住宅环境更加安全有序，从而给长期租赁市场带来好处。

据行业分析师称，北京的“第一步”预计将在全国辐射中发挥主导作用。“对于租客来说，消防要求更严格，备案等手续更规范，住所更安全。对于社区内的短租住房，新规定短期影响很大，但会促进短租市场的规范，有利于整个住房市场和租赁市场的健康发展。”赵秀池指出，大多数市场的形成往往有一个从自发、无序、不规则到有序、规范的过程，而房屋租赁市场也遵循这一规律。短租市场有望经过一段时间的调整，最终企稳，使短租的合理需求能够更好地与短租住房的规范供应相衔接。