{房讯}房贷一族注意了，房贷算法要变！

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上周末，央行宣布，为深化利率市场化改革，宣布从明年3月至8月推进现有浮动利率贷款定价基准转换，推进贷款基准利率向贷款市场报价利率lpr转换。房贷用户可以与银行重新签订合同，约定固定利率或“lpr+ plus points”利率。但是由于专业性很高，很多读者表示看不懂。那么这种转变意味着什么呢？最划算的转换房贷的方法是什么？今天扬子晚报/牛子新闻用通俗易懂的方式教你换算方法。

【/s2/】【政策要点】房贷客户应在明年3月至8月的任何时间选择利率“变锚”方式

12月28日，央行发布重磅消息，现有房贷利率的定价基准应该改变。从明年3月1日开始，定价基准转换为lpr，不再与之前的基准利率挂钩。

扬子晚报/牛子新闻获悉，个人住房贷款一般为商业贷款，期限在5年以上。此前，基准利率锚定，基准利率上调或下调；2019年10月8日后的增量房贷利率锚定lpr，即每月公布一次的贷款市场报价利率。目前最新的5年期lpr是4.8%，房贷利率加到lpr里作为最终利率。按照之前的算法，与基准利率挂钩的房贷利率只有在央行贷款基准利率发生变化时才会发生变化，而与lpr挂钩的利率会随着lpr的变化而变化，lpr每月公布一次。

那么，如何调整股票抵押贷款利率定价的基准呢？央行公告中给出了两种转换选择。

首先，抵押贷款利率转换为固定利率。根据规定，转换后的商业个人住房贷款利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。据业内分析人士介绍，选择固定利率后，在房贷还款期间利率将不再浮动。

第二:从基准利率切换到lpr，选择“lpr+加分”利率。Lpr是贷款市场的报价利率，每月公布一次，并且是不断变化的，也就是说如果选择“lpr+ plus points”的利率，那么未来的房贷利率会随着lpr的涨跌而上升或下降，月供也可能上升或下降。

[具体计算]

对于固定利率的客户，利率不再浮动

切换lpr客户，并且“差值”保持不变

扬子晚报/牛子新闻获悉，央行公告显示借款人只有一个选择，转换后不能再次变更。如何计算“新利率”，房贷客户在面临选择时有困难，哪种形式更划算？

《扬子晚报》计算如下:

客户A 2012年底买房，享受当时房贷利率85%的优惠。按照现在的基准利率，他的贷款利率是基准利率(4.9%)×0.85=4.17%。

按照第一种方式，抵押客户A与银行协商的后续利率为4.17%，所以无论未来外部环境如何变化，他都会以4.17%的抵押利率偿还贷款。

根据第二种形式，客户a需要首先计算与lpr的差异。增加值方面，增加值是原合同最新执行利率(4.17%)与2019年12月lpr(4.8%)的差额(本例中，差额为负0.63%)，因此在合同剩余期限内，差额仍为负0.63%。例如，如果未来lpr上升到5.2%，那么客户的抵押贷款利率将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但如果未来lpr降至4.2%，客户执行的房贷利率将为3.57%，低于固定利率。

如果客户B在2018年买房，抵押贷款利率比基准利率高10%，他目前的抵押贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照第一种方法，他可以与银行约定以5.39%的固定利率偿还贷款；但按照第二种方法，他目前的利率与2019年12月的lpr(4.8%)相差0.59%。如果未来lpr上升，他的贷款利率会相应上升，但如果未来lpr下降到4.2%，客户当时执行的房贷利率会是4.2%+0.59%=4.79%，低于他选择的固定利率。

可以看出，随着未来lpr走势的不同，房贷利率的变化会一目了然。

[专家称]长期来看，lpr利率非常重视下行空的稳定性，也可以选择固定利率[/S2/]

通过计算，扬子晚报/牛子新闻知道更划算的形式取决于未来lpr的走势，当未来lpr处于下行空时，选择与lpr挂钩的利率会更划算。Lpr每个月都有波动。房贷利率一个月也波动一次吗？据了解，目前大部分现有商业个人住房贷款的重定价周期为一年，重定价日为每年的1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可以重新约定重新定价期限和重新定价日期，重新约定的商业个人住房贷款重新定价期限至少为一年。

据报道，央行新政策主要影响2020年前购房、使用商业贷款、参照贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于剩余贷款期限短、剩余贷款金额少的买家，这两种方法差别不大。但对于贷款额度大、贷款年限长的买家来说，选择跟随市场更有优势。荣360数据研究所抵押贷款分析师李万甫在接受扬子晚报/牛子新闻采访时表示，在中长期内，空.将下调lpr利率水平当lpr持续下降时，用户选择转换为lpr定价基准的方案更有优势，未来利息费用会降低。当然，相对于lpr可能下降导致的利息支出减少，如果用户更加注重利率的稳定性和便利性，也可以选择切换到固定利率。

中国民生银行首席研究员文彬认为，尽管银行提供浮动和固定贷款报价，但客户通常会在预期低利率下降的背景下选择浮动利率报价，因为利差是固定的。如果由于经济复苏和通货膨胀上升，lpr处于上升周期，那么房贷利率也会上升，而如果之前签了固定利率，那么房贷成本保持不变。