{房讯}房企参与老街区活化,背后的商业逻辑如何？

本篇文章2891字，读完约7分钟

“城市规划建设要高度重视历史文化保护，不要急功近利，不要大拆大建。要突出地方特色，注重生活环境的改善，多采用这种‘刺绣’功夫的微观改造，注重文明的传承和文化的延续，让城市留下回忆，让人们记住乡愁。”近日，习近平总书记访问广州，其中一站是位于荔湾历史文化街区的永清广场。广材，光秀，粤剧...一条老街，一家老店，犹如一幅缓缓展开的画卷，永庆坊迅速成为大众关注的热点；总书记对城市更新与历史文化保护关系的阐述和强调，也引发了“城市微转型”话题的热潮。

街机连片，咖啡香浓，粤剧回味悠长，民国豪宅不再破败。从有危楼的老街区，到有各种风情的新地标，永庆坊成了网络名人中新出拳的地方。永清坊位于广州百年老街恩宁路，始建于1931年，是广州最完整最长的骑楼街。这条被称为最具“粤味”的老街，承载着广州千年商业之都的文化记忆。

2016年，蛰伏10年的恩宁路迎来了“微转型”，占地约7000平方米的永清区转型为永清广场，一个“微转型文创街区”，引进办公和创意产业。最近永庆坊二期要转型了。本次改造将按照国家历史建筑保护利用示范区建设标准建设，规模是一期的十倍。

永清坊为老商业区的振兴提供了一个模式。「城市微转型」的市场蛋糕有什么样的吸引力？房地产企业积极参与背后的商业逻辑是什么？

业内人士认为，城市的转型和激活涉及建筑改善、文化升级以及经济和社会问题。参与其中可以充分体现房企在产业链转型中的优势和能力，有利于房企在城市更新中的推广。受欢迎程度也有利于后续项目的收购，包括可开发土地的收购，尤其是对于卖地少的中心城区；此外，有些项目改造后可以转化为功能，如住宅功能转化为商业功能，利用房地产企业的产业链优势，如改造、招商、运营等，实现价值最大化转化。

广州首试“微转型”的基准样本创新模式是“三方共赢”

在实施微装修之前，永庆坊到处都是危楼。在未被拆除的43栋房屋中，30栋“严重受损”，一些已经倒塌。

广州人对“老西关”的深情融入血液。因为爱，我不忍心迟到；因为珍惜，所以不允许衰落。如何赋予老街新的生命？荔湾区政府与广州万科携手创新，采用“政府主导、企业承担、居民参与”的模式。万科负责改造、建设和运营，引进公众创造的办公和创意产业，运营期满后归还政府，实现政府、人民和企业“三赢”。

与旧城开发中的“拆改”方式不同，万科对永庆坊项目采取了“微改造”的方式，在保持原有轮廓不变的前提下，使“旧”与“新”充分有机结合。微整治包括永清街、永清巷1号、永清巷2号、智宝街、智宝西巷1号。改造工程遵循“以旧换新，构建新的和谐；流量梳理，纹理细化；按照“专门从事文化保护和资源活化”的原则，在房屋修缮中基本保持原有建筑的外轮廓不变，对建筑立面进行更新、保护和装饰，以强化岭南建筑的整体风格和特色，保留岭南传统民居的肌理特征。

如今，在保留岭南老建筑特色的同时，这里引入了许多创意办公和创意产业。市民和游客也可以去永庆坊购物听音乐，欣赏民国建筑，欣赏前卫戏剧，或者在李小龙祖居体验中国功夫的魅力。

【/s2/】永庆坊二期规模将是一期的十倍【/s2/】

恩宁路改造二期工程东起包华路，北至多宝路，西南至恩宁路，总用地面积11.37公顷。这意味着始于2006年的恩宁路改造，将在2016年永清坊项目一期之后的二期完成。

根据广州股权交易所官网近日发布的投资公告，荔湾将启动恩宁路历史文化街区房屋改造活化项目，并邀请投资恩宁路未拆迁待改建房屋7万平方米，拟将其改造为创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套设施、时尚商务(体验式)及综合配套设施等西关历史文化创意街区，预计总投资10.7亿元。

今年9月，成立了恩宁路历史文化街区“共创”委员会。据悉，该委员会是广州历史文化街区更新的第一个公众参与组织，主要职能是为恩宁路的保护和更新提供公众参与渠道。它由包括街区居民代表在内的25名成员组成，其中14名是改造范围内的居民和企业代表，占总数的一半以上。

就永清坊二期而言，涉及的投资房面积较两年前永清坊项目危旧房改造面积大幅增加，规模约为一期的十倍。

【/s2/】战略转型背后是已经回来十几年的“长期”商住企业的参与

据广州万科介绍，永庆坊一期占地约7000平方米，装修费用约1万元/平方米。如果加上管理运营成本，可能需要十几年才能恢复原状。

众所周知，房企的“周期短、成交量高”一直备受诟病。参与以旧城商业区振兴为代表的“长远”工程对房企有什么意义？

广州中原研发部认为，城市改造和活化涉及建筑改善、文化升级、经济社会问题，参与其中能够充分体现房企在改造产业链中的优势和能力，有利于房企在城市改造和后续项目收购中的普及。

实际上，永庆坊一期的完成和二期的收购，都非常符合万科“城市运营商”的战略转型思路。据广州万科介绍，从实际情况来看，旧城“微改造”仍处于创新探索期，计算“社会账”、“文化账”、“历史账”。永庆坊的“微装修”，更多的是万科为城市留下回忆，让人想起乡愁，体现了企业的社会责任感。在未来，随着经验的积累和能力的提高，我相信可以创造出更多新的、好的“微转型”经验。

专家意见

微改文化旅游业需要探索一种可复制的模式

仲量联行广州战略咨询部副总监黄生

但所有有一定历史文化沉淀的老城区都要在城市化进程中保留下来，商业活化要通过文化传承。永庆坊作为一家房地产企业，并不是万科第一个被微改激活的人文商圈，福州臧倩九里也是万科参与微改的成功项目。这样的项目不仅是房地产企业对主营业务的关注，也是企业多元化发展、主动承担城市运营商角色的重要举措。项目的成功不仅是城市文化保护成功的标志，也是企业品牌重塑的里程碑。以崛起的文化旅游产业和文化创意产业为后盾。在文化旅游产业政策驱动、资本驱动的大环境下，房企进入文化旅游产业也是大势所趋。与其参与资本沉淀量大、成功模式少的城郊文化旅游小镇建设，不如在城市核心区探索更具成功潜力和商业价值的微改文化旅游项目，探索可复制的微改模式和文化旅游发展模式，积累团队和资源，进而深化文化旅游产业市场。

城市微改造与旧城

商业激活项目具有更有价值的潜力

高力国际华南咨询部高级总监乔

“城市微整治，旧城商业活化”的市场蛋糕很大。我们知道市区重建的方式可分为三种:重建、改善和保护。随着城市土地供应量的减少和再开发难度的增加，后两种方式将成为主流。房企的积极参与背后，有几大商业逻辑:希望在打造成功“城市微转型、旧城商业活化”项目后，得到该区域的再开发；在房地产市场低迷的情况下，“出售转租”成为大势所趋的战略转型模式；通过轻资产战略，改造城市运营商；“旧城的城市微改造和商业活化”比新建和郊区项目更有价值。

城市微转型对房企提出了更详细的运营要求

嘉里广州首席分析师肖[/s2/]

相对于全面转型的积极介入，很多开发者还在尝试和摸索微观转型。主要是微观转型不是传统的“大拆大建”的发展路径，要求更多的开发商集约化经营，包括回报周期和盈利水平。有些开发者可能会觉得和传统开发有差距。所以“我觉得这个永庆坊可以成为‘线上名人’的成功模板，应该说会吸引更多的开发商关注这个商机。”