{房讯}170万购房款被挪作他用 如何规避房屋交易资金风险？

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近日，人民日报房地产频道收到消息称，燕郊王先生于2019年通过中介公司购买了杨先生在河北省三河市某区的房子。由于该套房有银行按揭贷款170万元，卖方建议买方直接支付170万元解除该套房的按揭，方便交易。

据了解，在随后的几个月里，王先生先后向卖方账户支付了170万元首付款。但在银行约定的还款日需要解除房屋抵押时，王先生得知出卖人并未向银行解除抵押，而是挪用首付款填补债务，暂时无法偿还银行的抵押贷款。

5月以来，随着疫情得到有效控制，复工、生产、市场继续推进，住房需求继续释放，二手房市场交易回暖。在网上交易加速的背景下，证券公司交易资金的安全性值得关注。

有关营运基金的纠纷层出不穷

长期以来，由于二手房交易流程复杂，周期长，交付涉及的房款金额大，种类多，导致涉及交易资金的销售纠纷层出不穷。

基金监管是规避基金买卖风险的有效途径之一。所谓资金监管，是指在二手房交易中，为了保证房屋交易的公平和安全，买受人会通过第三方平台临时委托购房所涉及的资金，待房屋交易完成后，再将购房款支付给出卖人。

然而，在实际交易中，王先生出于各种原因直接将购房款转入卖方账户的情况并不少见，于是出现了“空两个钱庄”的现象。

截至人民日报，王先生的情况尚未得到妥善解决。矛盾的关键不仅在于王和杨，还在于王先生认为，负责介绍的中介机构应该承担责任。

“起初，我有异议。房子总价203万，首付170万太多了。直接支付会有风险。”王先生告诉记者，尽管他心存疑虑，但在中介和卖方的口头保证下，他承诺直接向杨先生支付170万元，并就总房价款和首付安排达成一致。

王先生表示，在购房过程中，中介并未告知可以采用资金存管模式，在买方提出交易模式存在风险时，中介还提供了影响买方判断的虚假信息——称卖方多次在其公司出售房屋，信誉有保证，且有卖方名下商铺，出现问题可作为抵押物。。

至于这个细节，大星中介负责人不同意。负责人告诉人民日报房地产:“我们已经口头提醒是否需要进行资金监管。合同，包括付款方式，都是双方同意后签订的，不应对王先生的经历负责。”

现在，王粲先生购买的房屋不能转让，中介机构和个人不退还相关费用，也不承担责任和赔偿。

“就目前情况来看，买方是在信守合同，不需要承担违约责任。但从实际情况来看，买受人是受害者，付了房价，却无法办理房产证，买的房子还是有被拍卖的风险。”北京市金律师事务所首席律师诉律师事务所一案指出，出卖人明显违约，合同中普遍约定由出卖人承担违约责任。

王雨辰认为，中介存在交易过错，未履行相应的提醒和协助交易安全的义务。但在司法实践中，对居间人违约责任的认定往往比较少，如果没有具体证据证明，甚至可能不予认定。

王雨辰建议，一旦你买了抵押的房子，记得做好过程控制。一方面要在合同中明确规定；另一方面，前期的每一笔还款都要保证用于释放房贷，还款手续要一起办理，而不是只做一笔还款。

为完善住房交易资金存管系统，出现了多种模式

证券公司有大量的交易资金。为确保交易资金安全，2006年以来，国家有关部门先后出台多项政策，规范存量房屋交易结算资金管理，要求房地产经纪人或交易担保机构在银行为客户的交易结算资金开立专用存款账户，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户收取和支付交易资金，不得侵占或挪用交易资金。

在实践中，全国许多城市逐步实行交易资金专户管理，有效保证了交易资金的安全。在“分拨服务”的背景下，一些城市取消了对强制证券公司的资金监管，一些大型平台企业也在针对这一市场需求，积极打造新的资金存管模式。

发现目前市场上常见的资金存管方式有四种:一是买家选择当地商业银行自主存管资金；二是依靠地方政策监管，比如对部分城市住建委提供的资金进行监管；三是有支付许可证的第三方支付机构的账户存管；第四，行业与专业机构合作提供存管服务。比如中介通过合作银行联合提供第三方资金存管服务。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，存量房屋交易资金监管体系有效防范了交易风险，维护了购房者的合法权益，在一定程度上解决了房地产金融风险，维护了二手房交易秩序。

关注交易风险，谨慎选择合规存管平台

调查显示，在实际二手房交易中，不同城市的交易流程存在差异，地方政府监管标准不同，而房地产交易属于低频交易，使得购房者的风险防范意识较低，对交易资金监管的政策和流程的认识有待提高。

“和一些卖家一样，担心操作麻烦，放贷慢，放弃资金监管。”一位中介机构的工作人员告诉记者。

对此，国内首套住房交易平台相关负责人提醒，“对于绝大多数中国家庭来说，房地产交易都是大宗交易。资金存管是确保房地产交易安全的有力起点和关键因素。”

随着越来越多创新型基金托管模式的出现，买家也要学会区分正规和非正规的托管渠道。

“企业平台和政府的公信力无法相比。如果遇到一个‘黑心’企业在跑，买家的利益还是得不到保障。”赵秀池说。

她建议购房者必须委托一家按照规定运作的中介机构进行股票交易，并通过一家独立、透明的“第三方存管机构”存放资金。经纪机构的合规性可以通过检查其营业执照、备案证明、在线核查、查询其信用状况来确认。

此外，赵秀池建议购房者在办理房地产过户登记时也可以选择同时支付房价，以避免交易风险。