{房讯}百强房企拿地货值近4.4万亿元 有头部房企称不争地王不拿高价地

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随着投资的恢复，上半年房地产企业的征地投资呈现“先抑后增”的曲线，前100家房地产企业的征地金额分别增加和减少一半。碧桂园、融创、万科在公开市场上收购土地相对谨慎，而浙江部分房地产企业投资相对活跃。

“头两个月房企更加谨慎。大型企业应考虑运营安全问题。上半年，公开市场的土地收购有所减少，但他们在并购或协议收购土地中补仓。总的来说，投资和征地都不弱。”同一个政策咨询研究部主任张宏伟对《证券日报》表示，二季度公开市场地价上涨后，部分房企的投资逻辑开始发生变化，尤其是龙头房企更注重协议征地、旧改或以并购方式增加土地储备。

“房企有扩张土地的能力，来源于自身良好的财务结构和稳定的流动性。”壳牌研究院高级分析师潘浩告诉《证券日报》，另一方面，上半年相对宽松的金融环境，销售业绩超出预期的回升，以及地方政府积极的土地政策，都给了房企足够的机会和市场预期。

二三线城市成为地主的战场

据嘉里统计，2020年上半年，房地产百强企业新的价值门槛达到79.6亿元，比上个月增长19%，同比增长1%；房地产百强企业新增总值近4.4万亿元，同比下降2%，总值比去年同期下降1000亿元。

嘉里地产研究指出，梯队方面，前10名房企新增价值占前100名总价值的36%，同比下降7个百分点；第二梯队房企新增增加值占百强企业总值的25%，同比增长6个百分点。总体来看，新增土地储备资源主要被前20家房企抢占，占比超过60%，资源仍然高度集中。

“从征地城市来看，澳、港、澳、大湾区两大经济圈和长三角地区仍是房企的重点战略投资区。排名前30位的主流房企往往会回归二三线城市，少数会下沉到三四线城市。”张宏伟对《证券日报》表示，总体而言，二三线城市市场容量大，空房成交量高，是房企投资布局的主战场。

据不完全统计，部分城市投资潜力大、地块质量高的城市将面临更激烈的竞价，尤其是长三角的一二线城市和三四线城市，房企“追赶”的难度不断加大。第二季度，金地、中海、新城参与重点监测城市重点地块招标70余次，但中标概率只有20%左右，可见热点地块招标之激烈。此外，绿城、滨江、德信等浙江房企逆市在根深蒂固的地区储备土地，杭州、苏州等核心城市的供地热情也明显增加。其中，上半年杭州百强房企征地，同比增长70%以上。

主要的房地产公司采取了不同的方法

考虑到目前经济下行压力和疫情反复带来的不确定性，不同梯队的房企对征地投资的态度明显不同，征地方式也不同。

柯睿地产指出，龙头房企土地储备价值高，去化周期长，一二线城市房企继续保持理性的征地态度；为了进一步提高二、三级房企的业绩，对仓储的需求迫切，极有可能保持积极的态度。另外，房屋企业中下游受销售和现金流压力，征地改善有限，必须谨慎拿地，控制风险。

“对于土地市场，公司一直保持着‘走走看看’的安心，不再以土地为王或者高价土地，而是以频率换概率。今年以来，公司抓住市场窗口期，在一二线高耗能城市合理增加部分土地储备，但整体升水率一直保持在较低水平。”龙湖集团相关人士告诉《证券日报》，在市场特别火爆的时候，公司会采取并购与tod地铁上部结构相结合的方式进行土地收购。今年上半年，龙湖已经在土地市场上拿下了五个tod项目，分布在长沙、东莞、武汉、杭州、Xi安。共同的特点是都位于核心城市群的高能轨道交通节点，以复杂的业态综合开发，对开发企业的综合能力要求较高。

“首套房企的土地储备规模比较高，前期积累了大量的土地。从中长期战略来看，土地战略主要侧重于调整空房源结构、土地收购成本和业务结构。并购、旧改革和tod项目的收购可以使用更低的土地成本来获得更好的城市资源。”壳牌研究院高级分析师潘浩对《证券日报》表示，更重要的是，目前国内外金融市场对房企的融资使用进行严格监管，不能直接用于购买土地，而可以在旧城改造、旧房改造、tod项目中设立专项融资债券和reits，在资本市场获取更多的资本资源。

对于下半年的市场结构，柯睿地产也指出，总体来说，疫情过后，这一轮重点城市加快了核心地块的转移，对于有资金实力的企业来说，是调整土储结构、获取核心资产的好机会；对于优先考虑“生存”的中小房企来说，应以理性的态度对待土地市场，以“促进销售，收紧投资”为重点。