{房讯}LPR转换迎倒计时，房贷要不要转？听听专家建议

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潘福达

过去几天，按揭贷款人瞿一直被一个问题困扰——是选择固定利率还是浮动利率？是时候给这个“必读话题”一个答案了。

今天，工商银行、中国建设银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行五家国有银行均宣布，从8月25日起，将批量转换符合转换条件但尚未转换成lpr的浮动利率个人住房贷款定价基准，贷款定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。

该不该转？银行工作人员和专家建议，是否改变取决于个人对未来利率趋势的判断。

【/s2/】五大行房贷25日被“换锚”【/s2/】

还没来得及参考lpr把你的抵押合同定价转换成浮动利率？房贷家庭不用担心。离抵押合同转换截止日期还有不到20天。今天，五家国有大银行集体宣布，将分批统一转换抵押贷款定价基准。

各行公告表明，从2020年8月25日起，符合转换条件但尚未转换的浮动利率个人住房贷款定价基准将分批转换为lpr。

也就是说，截至2020年8月24日(含)，已发放或已签订合同的2020年1月1日前已发放的现有浮动利率个人住房贷款(含个人商品房贷款，不含公积金贷款、公积金贴息贷款)尚未发放，用户无需自行做任何操作。

研究发现，同时，所有银行都规定，如果不想转换，可以提前与银行联系，或者在转换后协商取消。根据各家银行的公告，批量转换完成后，如果对转换结果有异议，可以通过手机银行转回，也可以在2020年12月31日前与贷款经办行协商。

7月20日，另一家国有银行交通银行宣布批量转换浮动利率抵押贷款基准定价，2020年8月21日，对现有未转换为贷款市场报价利率(lpr)或固定利率的浮动利率抵押贷款，统一调整lpr浮动利率加减点法。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，银行规定了“批量转换”的概念，即“8月底默认将房贷调整为lpr定价模式”，这样的规定有效提高了现有贷款置换锚的工作效率。

2019年8月，根据国务院部署，央行改革完善贷款市场报价利率(lpr)形成机制。2019年底，央行宣布，从2020年3月1日起，金融机构应与浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行谈判，原则上应在2020年8月31日前完成。

选择固定利率和浮动利率有什么区别？

据银行工作人员介绍，定息还款的好处是便于计算，包括还款总额和每月还本付息的金额，以后不会因为外界因素而发生很大变化。但如果整体利率环境下降，定息还款仍会保持相对较高的利率，lpr还款方式正好相反，会随外部经济环境波动。

具体而言，折算后的利率按“重新定价日最近一期超过5年的lpr+固定点”计算。

比如王先生前几年利率低的时候贷款买房，当时与银行签订的合同是基准利率的20%，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的增加值是3.92%-4.8%(2019年12月发行的over 5年期)=-0.88%，即负88个基点。

由于大多数银行规定重新定价日期为每年的1月1日，因此最新的参考lpr是将于2020年12月公布的超过5年的lpr。假设这个值是4.65%，就像当前的lpr一样。那么在上面的例子中，王先生折算的年利率是lpr-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低0.15%，但之后利率的变化取决于未来lpr的变化幅度。

“转换与否，取决于个人对未来利率走势的判断。”颜跃进说，如果你认为未来lpr利率大概率下降，可以选择转行。

值得注意的是，虽然lpr报价在最近3个月保持不变，但总体上有一定的降息。自引入lpr机制以来，5年期lpr利率下降了20个基点，从4.85%降至4.65%。以30年首套房贷100万元为例，每月房贷可以减少120元以上。

lpr未来趋势如何？中国民生银行首席研究员文彬表示，利率下降更倾向于一年期低利率。由于国家政策是保持房地产市场的整体稳定，未来五年低利率的下降是有限的。lpr中长期走势受经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等多种因素影响，目前难以预测。

" 7月份存款准备金率没有下调，但保持了低利率."根据严跃进的分析，这说明利率政策是确定的，不会盲目高频率下调。总的来说，它的目标是有效地为实体经济服务，今年下半年空的lpr正在下降。

文彬建议，房贷家庭应根据自身情况，综合选择更适合自己的利率转换方式，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额-

如果之前的房贷利率折扣比较强，且月供剩余时间比较长，可以选择固定利率，这样有助于锁定月供成本，方便家庭的收支安排；

如果月供剩余时间短，贷款余额不大，一旦lpr反转，提前还款可以避免利率波动的风险，可以选择浮动利率。