{房讯}新房、二手房、租赁三市场开始互生互联 房地产进入全流通时代

本篇文章1149字，读完约3分钟

“房地产行业的全流通时代已经到来。新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强。它们不再是孤立和分离的，而是相互联系的。”在12月27日举行的壳牌思维会议上，壳牌发现之家首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深度调整的一年。面对行业的变化，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制不断涌现。

2018年以来，房地产市场发生了深刻的调整。一方面，市场的变化根源于房地产方向的调整。在“房无投机”、“租购并举”的核心发展理念下，中国房地产的供求格局发生了可喜的变化。另一方面，市场的深刻调整对房地产企业的影响继续显现，“土地拍卖潮”、“房屋公司更名潮”、“市场推广潮”此起彼伏，房地产企业正在规划布局，加快调整舵头。

壳牌研究院的《2018年全国房地产市场年报》显示，在政策的高压下，2018年房地产市场仍处于高位，但增长势头已基本结束，全国新房和二手房交易量与去年基本持平。根据壳牌研究院的数据，2018年全国商品房销售面积为14.6亿平方米，与去年持平；中国二手房市场自2017年以来一直处于低温状态，全年预计成交420万套，略低于2017年的421万套。

杨现领总结了市场低迷的逻辑:“高房价抑制了潜在住房需求的进入，也冷却了过热的住房交易链，导致房价全面下跌，市场本身的负反馈效应已经出现。”他的分析指出，2019年政策监管可能会有几处变化。一是调控主体由中央向地方转移，更有利于精准调控和科学调控；二是监管方式从规范交易向规范供给结构转变，可能会降低对交易环节的行政控制；三是政府职能回归住房保障，如加快集体土地入市，鼓励房屋租赁，盘活现有土地资源，为住房保障提供更多资金支持等。

此外，上述报告还指出，2019年房地产市场将出现几个关键趋势:第一，“二手房见底”:随着市场回暖和限购政策的放松，卖一买一的需求将更容易释放，预计2019年二手房市场的下行趋势将发生变化。加上政策放松的影响，2019年二手房市场将结束下行趋势；二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市，2019年市场有望小幅反弹，首次购房者需求将加速进入市场，带动房改完善链；三是“二线压力”。2018年底，二线城市的新房和二手房交易呈现改善趋势。2019年，二线房地产市场将成为支撑全国房地产市场增长的主力军；第四，“新房量”:2019年，由于大量新房，特别是价格适中、区位可接受的限价房集中在市场上，二手房市场的需求将被分流。

壳牌研究院认为，中国房地产市场已经进入“全流通时代”，相应地，其分析框架也应该引入全流通的概念。所谓全流通，是指新房市场、二手房市场和租赁市场不再是孤立的、分离的，而是相互增长、共同联系的互动关系。三个市场相互作用的方式、机会和动能决定了房地产市场运行的“整体效应”。