{房讯}长租公寓火热背后：主要是看中存量物业溢价潜力

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原标题:火热的长租公寓背后:很大程度上是存量房产的溢价潜力

虽然土地用途管制有时不合理，但一旦开了洞，投机就会泛滥。

最近，长期租赁公寓很受欢迎。特别是国务院39号文件将培育租赁市场定位为“国策”。上海、广东等地先后出台实施办法，明确发展大规模、专业化的机构租赁，在土地用途管制上做出重大“让步”。建议在建、竣工、备货的商业建筑可按规定转为出租屋。很多人认为长期租公寓是春天。

专门做租赁业务的长租公寓克服了私人“松租”的诸多“痛点”，如成本高、侵权等。据报道，超过70%的租户遇到了“黑中介”，任意提高租金，甚至将他们赶走。长期出租公寓“不欺客”，线上跑，成本低；再比如，长期租赁公寓迎合了80后和90后的个性化需求，具有标准化的室内设计、清新的风格以及创业和社交元素。

政策支持也很强。比如商品房改为出租屋后，水电价格按照民用标准执行；39号通知还提出对大规模租赁给予增值税和税收优惠。目前大城市的“松租”收益率在2%~3%。据研究估计，在考虑规模收益、政策红利和产品溢价后，长期租赁公寓的收益率可以达到6%。

也许不是，当“松租”实际上是免税的时候，勉强能拿到2%~3%的收益率。如果不能分享房地产增值收益，考虑人工、装修、资金成本和回收期(6~8年)，创业公寓和社区经济只是吸引风险投资的概念，长期依赖租赁收益的租赁公寓很难匹配财务管理收益，甚至做不了轻量级的“二房东”。

开发商、中介、酒店和企业家纷纷涌向长期租赁公寓，主要是因为现有房产的潜在溢价。北京、上海、深圳等大城市在十三五规划中明确提出减少用地，大城市“取一块地，减一块地”。未来是资金过剩的时代，与其一次卖出，不如长期持有并分享可持续收益。

在土地用途管制下，许多工业和商业用地的价格低于住宅用地，导致土地用途转换的溢价，如工业转让和商业转让。以前楼市不那么火的时候，工商对税收、投资、gdp的促进作用更大，各级政府批了大量工商用地。现在住宅用地需求更大，利润更高，但是新的土地没了，解决办法就是利用存量。

但不仅要付出巨大的土地出让差价，还要配置生活设施，遵守区域法定规划。结果，该过程变得冗长且成本高。现在，政策似乎宽松了。比如广东省最近出台的文件，提出在建、竣工、备货的商品房可以按规定转为出租屋，让市场看到商机。

商务办公注重积累效应，越密集越能创造利润，为大城市周边的商务办公向居住建筑转型带来机遇。这一次，国家和广东省都提出了“由商改居(租赁)”的思路，也是对土地供应积弊的认可和整改。但市场看到的是由商转居带来的可观溢价，而生活设施和法定图则不考虑。

这就是为什么最近流行“阶级住宅”。这是因为大城市的宅基地拍卖是“以土地为导向”，以酒店式公寓、办公式公寓、商品房等名义出现的“阶级住宅”。，在土地用途转换后获得了可观的溢价，成为各大房企割头挤入的新发展思路。更何况想法打到工业用地上了，长租公寓是载体。

近日，笔者接到投资者或房地产企业咨询，询问工业厂房能否改建为长期出租公寓。虽然土地用途管制有时不合理，但一旦开了洞，投机就会泛滥。

如果能把保费定下来，业主和投资机构的利益是一致的，途径也很多。“租卖”表面上是租赁，实际上物业已经卖完了；木已成舟，迫使政府实际承认；或者通过证券化。“松租”的租金相对于长租来说是低的，但这是不规则秩序的考虑。如果订单被调整，租金将被提高。机构租赁是需要培养的，但长期租赁公寓是少数。在现有政策下，市场应自发决定是否进入，以防范土地用途管制套利。租赁的混乱在于监管不到位，竞争激烈的“宽松租赁”是个好市场。