{房讯}一线城市豪宅均价10万元/平 地王销售将承压

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过去，2016年被称为“豪宅年”，豪宅数量激增，导致价格快速上涨。

上海一居房地产研究院发布的《2016年一线城市豪宅市场研究报告》显示，2016年一线城市豪宅累计成交近2万套，同比增长44%。值得注意的是，2016年第四季度，一线城市豪宅平均成交价格为97152元/平方米，达到有史以来的最高水平，较2015年第四季度的平均价格76526元/平方米同比增长27%。

上海一居房地产研究院认为，近两年来，一线城市的豪宅市场“量价双升”，住宅产品的发展趋势是“豪宅”。

最贵的豪宅均价差不多21万元

根据上述报道，从2016年全年来看，“北上广深”(均价在7.2万元/平米以上)四个一线城市的豪宅中，有299个楼盘成交，其中93个楼盘全年三套以下成交，这些成交量很少的项目大多都是后期。

得益于这一轮房地产复苏周期，很多买家和投资者创造了购买豪宅的机会，一线城市豪宅的成交量和价格都有所上升。

据统计，2016年全年一线城市豪宅平均成交价格排名前十，均在15万元/平米以上，第一款汤臣产品均价超过20.6万元/平米。此外，排名前四的楼盘均位于上海，分别是浦东汤臣一品、原闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠山庄、化州君亭；第五个是北京朝阳区北京一号院，均价15.8万元/平米左右；深圳成交均价最高的项目是深圳湾1号，均价15.2万元/平方米，排名第九。

2016年，一线城市平均成交价格超过10万元/平方米的豪华公寓产品65种，2015年同期为24种，同比增长171%。

益居研究院研究员曹妮娜认为，回顾过去三年一线城市的豪华住宅市场，平均成交价格呈现平稳增长态势，同比增速始终保持在正区间。最低同比增速出现在2014年第四季度，为10.2%，最大同比增速出现在2016年第三季度，为31.9%。曹妮娜认为，一线豪宅相对于普通住宅而言，有自己特殊的运营规则，受市场或政策影响较小，弹性强，稳定性高。

更重要的是，一线城市住宅用地供应逐年萎缩，地价飞涨。开发商为了让项目盈利，给房地产增加了大量的附加值和配套设施，增加了项目的溢价能力，从而迫使很多非豪宅项目走向高端道路。

营业额同比增长超过40%

一线城市豪宅价格上涨的同时，成交量并没有因为涨价而下降。上述报告显示，2016年一线城市共售出豪宅19811套，比2015年增长44%，并在2015年大幅增长的基础上进一步增长。

从具体城市来看，上海占交易总量的52%，预计将占据全国奢侈品市场的近一半，其次是深圳和北京，分别占29%和18%，广州占1%。

曹妮娜认为，在前期政策支持、货币宽松、l型经济走势预期等多重激励下，土地稀缺和核心区位优势叠加，一线豪宅成为难得的优质投资对象，部分高净值群体和专业机构投资购房的热情高空.此外，高端改善需求加快，房屋置换需求旺盛，一线城市弹性强，是能够满足高净值个人自住投资两种需求的资产。

值得注意的是，上海售出的豪宅数量超过1.1万套，同比增长47%。根据Cree Real Estate的研究，上海的豪华住宅市场明显分化。总价1000-2000万元的入门级豪华住宅仍是目前豪华住宅交易的主力，但总价2000-3000万元和3000-5000万元的豪华住宅增速最快，增速在70%以上。

虽然深圳和北京的豪宅成交量不如上海，但豪宅的趋势更为严峻，只是需要的客户买不起房。有业内人士对《证券日报》表示，即使2017年房地产市场预期不佳，滞胀也不意味着大幅下跌。对于北京、上海、深圳来说，大部分刚刚需要的客户，可能仍然会受到新建房屋豪华程度、首付门槛提高等因素的阻碍而无法购房。

王迪销售将面临压力

值得一提的是，限购、限贷、限钱、限价等新政策反复出台后，奢侈品市场将被“冻结”。

2016年第四季度，一线城市豪华住宅市场进入“冻结状态”，供应量下降导致成交量下降。据统计，2016年第四季度，一线城市售出豪宅4188套，成交量大幅下降，环比下降27%，同比下降46%。

曹妮娜认为，一线城市豪华住宅交易量的井喷导致短期内价格快速上涨，无形中积累了短期风险，未来豪华住宅的投资属性将受到限制。

事实上，房地产企业的几位高管告诉《证券日报》，2017年房地产市场的销售压力将会增加，尤其是近两年出生的王迪。价格在2000万到3000万之间的豪宅有很多竞争产品，可能会让生活变得困难，但新装修的豪宅和顶级豪宅仍然会保持稳定的销量。

柯表示，上海房地产市场今年的萎缩将成为定局。然而，在价格方面，尽管2016年房价的过度上涨透支了未来市场的预期，在供应紧张和土地价格高于房价的背景下，空企业没有降价的空间和动力。随着新王者进入市场，在需求提升成为主流购买力的市场结构下，热点和高端、