{房讯}政策基调不变 下半年楼市预期向好

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高伟在北京报道

7月16日，国家统计局新闻发言人刘爱华就2020年上半年国民经济运行情况答记者问，今年上半年新冠肺炎肺炎疫情对经济生产、人民生活包括生产生活产生了前所未有的影响。在回答房地产投资现状和下半年走势时，刘爱华认为，上半年房地产投资转正，增长1.9%，但同时也应看到更多的房地产市场指标，如新房建筑面积、征地面积、商品房销售指标等，目前仍处于下行区间。

保持维持稳定的主旋律，适当支持供应方

总的来说，今年上半年，虽然楼市在疫情影响下经历了短暂的关闭，但调控政策并没有大规模放松。今年两会对于房地产的基调仍然是“房无投机”和“按市决策”。

今年上半年，在疫情影响下，由于行业基本面受到较大影响，驻马店、广州、宝鸡、青岛、济南、柳州等城市试图出台政策刺激需求方。但这些政策一两天后就发布了，经过公众关注和讨论后很快就收回了。

与容易造成市场紧张的需求方刺激政策相比，允许延期支付土地出让金、延长建设和竣工期限、降低预售条件、降低资本监管要求、提高信贷额度、加快经营性土地转让等供应方援助政策相对缓解了住房企业的压力。

今年上半年，许多地方加快了土地出让进度，南昌、济南、无锡、xi等地降低了资金监管要求，如降低土地拍卖保证金、降低监管资金留存比例等；上海、杭州、南京、无锡、成都等城市适度放宽了房企征地支付出让金的期限；福州、湖州、天津项目竣工期可顺延；焦作、莆田、徐州、东莞等。调整商品房预售条件；厦门、贵阳、深圳、广州都增加了企业信用额度。

从长远来看，城市人口与房地产市场的稳定发展密切相关。今年上半年，国内许多地方再次出台人才购买补贴政策，降低落户门槛，如南京大学本科以上学历，山东放宽农业户口落户限制，温州人才申请人才住房安置等。

下半年，随着疫情影响的减弱和各种扶持政策的出台，许多房地产市场过热，导致成交量和价格双双上涨。自7月份以来，南京、宁波、深圳、东莞和杭州多次收紧楼市调控政策。市场猜测，其他城市是否会效仿，收紧政策是否会成为下半年监管的主旋律。对此，韩毅智库首席研究员张华东表示，楼市调控的主旋律仍是“无房可炒”和“因市定策”。一旦某个地方出现房地产投机的迹象，就会相应调整政策，保持市场稳定。

【/s2/】新房交易面积小幅下降，交易价格小幅上涨

2020年上半年，在疫情影响下，房地产销售和建设一度停滞。二季度以来，随着疫情阴霾逐渐消退，房地产市场前期积压的需求逐渐释放，市场呈现回暖趋势。

国家统计局数据显示，今年上半年商品房销售面积6.94亿平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月窄3.9个百分点；商品房销售达到66895亿元，同比下降5.4%，降幅比1-5月窄5.2个百分点。

可见房地产市场已经基本恢复正常。南京等城市收紧市场调控政策也反映出整体市场预期普遍良好。

疫情虽然对楼市成交量有影响，但对成交价格的影响较弱。根据诸葛监测的60个重点城市住宅平均成交价格，一季度新房均价为15869元/m 2，环比上涨1.04%，同比上涨9.26%；第二季度平均成交价格为15918元/㎡，较上月上涨0.31%，较去年同期上涨7%。

疫情影响减弱后，各大房企提高折扣、降价促进现金流，导致第二季度同比增幅在一定程度上收窄。整体而言，上半年新房成交价格相对稳定，呈现小幅上升趋势。

关于下半年的市场表现，张华东认为，现在楼市流动性宽松。支付能力和支付意愿最强的需求群体对流动性宽松敏感，将率先入场。这些需求会有一定程度的传递和轮换，尤其是在核心城市，会传递到一些二线城市和周边三四线城市。经济越发达，建设管理水平越高，城市绩效越好，区域市场越核心。但国家还是会优先稳定，房价不会过度上涨。

中银国际研究有限公司执行董事叶炳南预计，下半年疫情挤压需求将继续释放，商品房销售面积指数将进一步提升。但是不同城市的房地产市场会有明显的分化。短期内，疫情过后经济快速复苏的城市房地产市场也将快速复苏。但从长期来看，房地产市场的表现主要取决于城市的经济前景。中国经济正在转向高质量发展、科技活动密集、产业升级迅速、消费活跃的地区，可以吸引更多的人和资本流入，房地产市场将会有更好的发展。

融资环境改善，大型房企优势明显

今年上半年，各种配套政策出台，国内流动性相对宽松，货币流动性增强，房地产企业迎来融资窗口。根据指数研究所的数据，2020年上半年，房地产开发到位资金达到8.3万亿元。其中，国内贷款占比16.5%，同比上升0.9个百分点；自筹资金占比32.3%，同比上升0.9个百分点；此外，受疫情影响，存款、预付款等其他渠道资金占比同比下降1.7个百分点，至51.1%。

整体来看，今年上半年房企融资成本普遍下降，国内债券大幅下跌。万德数据显示，上半年房企发行的信用债券总规模为3282亿元，与去年同期基本持平；平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点。4月，由于海外疫情蔓延和海外资本市场大幅波动，房企暂停海外债券发行。上半年房地产企业整体海外发债规模2482.2亿元，同比基本持平，平均利率8.4%，同比下降0.4个百分点。

张华东认为，疫情对市场的影响不纯粹是负面的。2019年下半年，整个房地产市场一直不尽人意。疫情下政府出台的救助政策，对企业意义重大。但随着疫情影响减弱，“房无投机”基调不变，上半年资金充裕“不可持续”，预计下半年将逐步恢复正常水平。

虽然上半年房企融资成本有所下降，但不同规模的企业所享受的资本分红并不相同。总的来说，规模越大，房企的融资成本越低。数据显示，今年上半年，十大房企信用债券融资规模为556.5亿元，占融资总规模的17%，平均成本为3.64%，明显低于平均水平；海外债券融资规模755.5亿元，占融资总规模的30.4%，平均成本6.54%，远低于其他营利性企业。同时数据显示，50-100之间的房地产企业海外债务融资成本为10.58%，高于平均水平。显然，大型房企在资本市场的优势更加明显，而融资成本较低意味着利润水平相对较高，大型房企的竞争优势将进一步凸显。

叶炳南表示，由于疫情控制较快，中国经济复苏较快，因此近期货币金融政策适度微调。由于房地产市场的复苏速度领先于其他领域，将首先出台房地产调整政策。预计下半年房企融资环境可能略有收紧，部分房企可能再次面临融资压力。建议房企抓住房地产需求复苏周期，加快推进进度和资金退出。

双升上市的大量优质地块的底价和地价

2020年初，很多地方的土地拍卖市场在短期内处于停滞状态。随着疫情影响减弱，疫情期间积压的需求被密集释放，土壤拍卖市场也增加了供给。上半年融资环境相对宽松，房企积极融资，现金充裕，征地积极性也有所提高。今年第二季度，土地拍卖市场供应量增加，交易底价和升水率也大幅上升。

据诸葛家搜统计，2020年第一季度供应土地建筑面积10843.8万m ^ 2，同比下降7.1%，交易建筑面积15096万m ^ 2，同比下降20.3%；二季度土地市场供给增加，活跃度加大，市场信心逐渐恢复。规划供应建筑面积19172.1万㎡，同比增长7.1%，销售建筑面积26397.5万㎡，同比下降7%。

2020年上半年，交易的底价和升水率将同步上升。根据诸葛的房搜数据，第二季度成交底价为5067元/㎡，同比上涨15.3%。这是2016年以来的最高水平。在升水率方面，由于疫情严重，2月份平均交易升水率略有下降，但随着3月份开始优质地块的增加，升水率迅速上升，6月份平均交易升水率为17.16%，达到2020年的新高。

上半年疫情影响，影响了地方财政收入，部分地方政府发布大量优质地块，缓解财政压力。2月和3月，土地拍卖市场暂停，土地需求积压集中释放，在政策支持下，融资环境相对宽松。房企加速囤积优质地块，优质地块高热推高整体底价和升水率。

从房企来看，今年上半年龙头企业收购的土地量较去年有所下降。恒大的征地金额最高，为816亿元，与碧桂园去年上半年的1114亿元有显著差异。去年上半年，排名前三的碧桂园、融创、万科都拿地400亿左右，领先的地产企业拿地相对谨慎。

房企整体表现好于预期，前10名门槛上升[/s2/]

壳牌研究院发布的2020年房地产市场半年度系列报告显示，2020年上半年前100家房地产企业销售额为51492亿元，同比下降4.1%，降幅小于市场预期。疫情过后，房地产市场恢复很快。

由于良好的运营能力和强大的资金保障，大型房企在疫情下表现出了较好的恢复能力。数据显示，今年上半年碧桂园、恒大、万科三大龙头企业销售额突破3000亿，保利、融创、中海、绿地、龙湖等10家房地产企业销售额突破1000亿。

根据韩毅智库的数据，今年上半年，前10家房企的门槛值为1106亿元，同比增长5%；前30家房企门槛值482亿元，同比下降7%；50强房企门槛值322亿元，增长2%。

可以看出，虽然疫情在2月和3月对房地产市场造成了严重影响，但房地产企业在现金流压力下，对项目取消和推动的作用更加密切。此外，房企在疫情期间引入视频观看、在线推广、住房补贴等营销手段，集中发布市场挤压需求。因此，今年上半年，房企业绩并没有像市场预期的那样大幅下滑。

张华东表示，今年上半年的供应量并没有明显下降，而从今年上半年的表现来看，整体去污率并没有下降，甚至比去年的表现还要好。综合预测，今年房企业绩稳步增长，目标完成率不会相差太大。