{房讯}合同没写还能“优先续租”吗？《民法典》：需满足“同等条件”前提

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在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷时有发生。租赁合同到期想续租怎么办？租赁合同没有规定“优先续租”条款。你有权利先续租吗？《民法典》对此有明确规定。

案例研究:

2018年5月，王将其在北京市朝阳区的自有住房出租给钱，双方立即通过中介平台签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，租金为5000元/月，支付方式为半年，定金为一个月的租金。但双方未签订补充协议，也未约定租赁期满后乙方优先租赁。

2019年4月，中介平台通知钱提前将租金提高到6000元/月。由于房租普遍上涨，搬家麻烦，钱说这个价格他可以接受，但中介平台还是陆续带了其他准租户来看房，给钱的生活造成了困扰。在这种情况下，钱是否有权继续租房？

民法典:同等条件下，小王优先租赁。

《民法典》第734条规定，租赁期限届满，承租人在同等条件下享有优先租赁权。

同等条件下优先租赁是什么？北京盈科(上海)律师事务所律师高梨临指出，所谓同等条件主要是指租金相同、支付方式相同、违约责任相同等。此外，还应考虑承租人的履约能力和诚信。

此前，当原租赁合同到期，原承租人仍想续租时，出租人或委托中介平台有选择承租人的绝对权利，而原承租人处于弱势地位。

高梨临表示，《民法典》实施后，原有的合同权利成为法定权利，承租人的利益将得到进一步保护。即使没有签订“优先租赁”的补充协议，承租人也有优先租赁的权利。

《民法典》颁布前，我国没有关于优先购买权的立法规定，但并不禁止合同当事人约定这种权利。如果当事人在合同中约定承租人有优先购买权，只要合同合法有效，法院一般都会保护约定的优先购买权。“但由于它是合同项下的一项权利，它也有他的弱点，即本协议不具有对抗善意第三人的效力。”高梨临指出，如果出租人在租赁期限届满后与善意第三人订立房屋租赁合同，承租人只能要求出租人承担违约责任，不能主张出租人与善意第三人订立的合同无效。

另外，承租人行使优先承租权的话，还是会有很多困难的，主要困难是对这个“同等条件”的理解。

例如，在高梨临，承租人租赁了出租人的部分厂房，然后合同到期，出租人打算将整个建筑租赁给第三方。即使承租人有优先租赁权，也不能适用整栋楼优先租赁权。

“优先购买权是对承租人的特殊保护，在一定程度上限制了出租人自由缔约的权利。因此，应合理平衡两者的权益，以达到公平保护的目的。”高梨临说。