{房讯}房地产市场回暖西部领跑

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随着第二季度国内生产总值的正增长，中国经济稳定复苏的趋势基本确立。在众多的次经济指标中，关于房地产的系列数据尤为引人注目——上半年房地产投资累计增速率先转正，70个大中城市房价也自3月以来逐步回升...其中，西部地区的房地产投资和热点城市的房价增长率甚至领先全国。为什么在新冠肺炎肺炎的大考验下，房地产市场率先回暖？西部为什么领先？下半年市场回暖趋势还能持续吗？最近进行了研究。

房地产市场回暖，西部领先

即使是一个消息灵通的房地产行业老手，王先生还是不敢相信，在疫情阴影还没有散去的上半年，他的公司参与了成都的一个房地产项目，土地可以卖到每平方米1.9万多元的高价。

“要知道周边楼盘的单价才2万元。”他告诉我，“面粉”的价格几乎赶上了“面包”的价格。

但是，19000多元并不是成都最高的地价。据公开信息，7月初，成都高新南区新川板块以每平米2.07万元的底价创下成都地价新纪录。

成都房地产市场的火爆，是整个西部房地产市场的一个缩影。

国家统计局数据显示，上半年全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%。其中，东西部地区房地产投资总额居全国前两位。包括四川在内的西部12个省(市、自治区)总投资14242亿元。虽然绝对投资仅占东部地区33940亿元总板块的42%，但其7.6%的同比增长率比经济发达的东部地区高5.3个百分点。

销售方面，1-6月，西部商品房销售面积同比下降5.6%，比全国低2.8个百分点，仅比东部高0.2个百分点。

根据国家统计局公布的数据，6月份，在70个大中城市中，新建商品房销售价格同比上涨10%以上的7个城市中，有5个在西部。宁夏银川以15.7%的同比增长率位居榜首。

民族共性和地域特色的并存“升温”了西部住宅市场

为什么房地产市场率先回暖，房地产企业投资的动力是什么？西部为什么领先？对此，华龙证券分析师罗杰、浙商证券分析师李超等20多位市场分析师和专家都提到了一个因素，那就是“疫情期间被抑制的需求短期集中释放”

一个房产中介告诉我，4月份以来陆续买房的很多客户，半年前就有买房意向，因为疫情的爆发，暂时搁置了购房计划。另外，上半年大部分购房者收入受疫情影响较小，看好房地产市场前景，重点提高购房。

根据国家统计局的数据，6月份，在70个大中城市中，32个城市144平方米以上的新建商品房销售价格涨幅快于90平方米以下的住房。

此外，中银证券分析师张晓搅认为，上半年宏观货币政策相对宽松，市场对房价上涨的预期较强，对房地产市场两端形成一定支撑。

华泰证券研究员张继强表示，前期投入大幅增加，说明房地产企业信心增强，扩张步伐加快，资金充裕提供了有力支撑。

在地方层面，上半年很多地方出台的人才引进政策也对温室市场有所贡献。

"土地投资也得到了重要支持."李超表示，今年上半年，许多省市出台了在土地出让过程中保护市场和企业的政策，主要包括增加优质土地供应、取消限制性规定、推迟或分期支付土地、延长竣工期限。

具体到西部地区，专家认为，除了上述共同因素外，空城市化规模仍然较大，国家层面推动的人口流入、城市群发展和区域发展规划对当地房地产市场具有多重拉动作用。

据国家统计局统计，2019年，西部12个省(市、自治区)中，除重庆、内蒙古外，其他省(市、自治区)城市化率低于60%，低于全国平均水平60.6%；西部地区就业农民工6173万人，比2018年增加180万人，增长3.0%，占农民工总数的21.2%；同时，各省(市、自治区)常住人口也呈正增长。

据专家介绍，近年来，许多从西部地区输出的农民工，在离开了辛苦工作多年的东部沿海地区后，回到了西部，而不是回到农村老家，而是选择在附近的省会城市和地区中心城市买房居住。

今年5月，中国发布了《中共中央、国务院关于新时期推进西部大开发形成新格局的指导意见》，提出要增强和发挥国家和地区中心城市作用，推进城市群优质发展和大中小城市网络建设，培育和发展一批特色小城镇。有序推进农业转移人口市民化。

很多开发商看重城市群的经济前景，提前拿地布局。中国宏观经济论坛发布的报告显示，今年上半年100强房地产企业的征地主要集中在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝，占征地规模的60%。

银川、成都等众多房价涨幅明显的西部城市，都与上述行业关注的热点有关。然而，随着房地产市场的复苏，房地产投机中的投机必然会导致行业混乱。

今年下半年，空市场的上行空间依然存在

据梳理，从全国来看，到目前为止，杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等城市都出台了房地产调控政策，稳定需求，打击房地产投机。

「七月，楼市政策再次强化『禁止炒卖』的基调。后续房地产投资的复苏节奏有望继续放缓。”国海证券分析师金毅表示。

与金毅的判断类似，接受调查的20多位市场分析师和专家大多认为，下半年房地产市场将继续升温，但复苏步伐可能会放缓，房地产投资和房价的上行压力会增加。

郭盛证券首席宏观分析师熊远预测，房地产投资的年增长率预计将达到5%左右。李超预测，房地产投资的年增长率预计将达到6%。

中国银河证券研究所分析师徐东石认为，从第三季度开始，房地产投资单个月的增长率可能会保持稳定，预计房地产投资年增长率将在7%左右。

“下半年，房地产投资将继续保持稳定趋势，保持在5%至10%之间。”中银证券首席经济学家许高说。

对于西部地区，专家认为，上半年支撑房地产市场复苏的人口和区域政策优势在下半年仍将发挥作用。

智信投资首席经济学家、研究院院长连平认为，随着今年上半年《关于建立更好的要素市场化配置体系和机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡一体化发展的重点任务》两个文件的出台，我国城镇化建设进入了一个新的时期，政策将引导和促进劳动力、土地和资本的合理有序流动，改善要素的市场配置，加快全要素生产率的提升，加快新型城镇化建设步伐。

这意味着，在城市化率明显低于全国平均水平的大多数西方城市，空.的房地产市场仍有进一步发展的空间