{房讯}北京二手房市场实地调研：看房的人多了

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“股市大涨，楼市也应该涨。上次牛市就是这样。”北京二手房业主告诉中国证券报。近日，实地调研发现，北京二手房市场成交呈现回暖迹象，成交价格出现不同程度上涨，大部分业主不太愿意降价。此前，北京二手房交易受疫情影响较大。机构数据显示，7月初北京二手房实际成交4000套，6月初6000套，5月初8000套。

看一看数量。

“最近几天，看房子的人明显多了。该区域所在的街道已经沦为低风险区域，看房的人已经采取行动。”许多中介销售人员告诉中国证券报。

“最近新上市的很多，各个区的上市都很充足，所以读数也上来了。”西城区某小区的销售人员告诉《中国证券报》。

“从目前的情况来看，刚刚需求仍然是交易的主力，而最近的交易基本上都是刚刚需求的客户。疫情稳定后，很多客户只需要看房子。但学区房交易量大幅下降，不少学区房销售人员开始向别墅、书库等高端新屋项目转移。”许多房地产观察家向《中国证券报》指出。

“对于最近卖的学区房，大部分客户并不指望7月底之前落户西城区，心态也比较稳定，对于能否及时落户学校的态度也比较理性。按照现在的流程，从签约到拿到房书落户，至少要一个半月。学区新政推动的交易小高峰已经过去。”

中原地产首席分析师张大伟指出，疫情波动影响到了北京的二手房市场，5月份有一个小春天，6月中旬市场萎缩。虽然7月初只有4000台，但按照目前的趋势，预计7月中旬会达到5000-6000台，7月份可能在15000台左右，与6月份相比比较稳定。市场波动客观上为买家提供了抄底机会。

业主不太愿意降价

“目前很多业主报价还是低于5、6月份，面试也不会有大的变动。中介人员每天做的就是给业主打电话，希望业主降低报价，吸引更多的客户看房。随着阅读量的增加，交易的可能性也增加了。”许多中介机构告诉《中国证券报》。

一家总代理的销售人员表示，根据公司规定，如果交易价格比报价低3%以上，店铺和经纪人的业绩将被扣除很大一部分。因此，在交易之前，中介会督促业主降价。说到购房者的观赏和采访，业主的降价意愿很小。很多房子的报价基本都是最近的成交价格。

除上述因素外，《中国证券报》获悉，所有者的降价意愿也与所有者的预期有关。“当股市大幅上涨时，楼市也应该上涨，就像上次牛市那样。2015年股市经历牛市后，紧接着楼市开始上涨，2016年北京房价呈现普遍上涨。最近股市开始走多，而北京房价多年不涨。所以即使高价卖不出去，也不会低价卖。”一些销售人员告诉《中国证券报》。

益居研究院指出，按照以往的规则，2020年第三季度，50个城市的房价仍将稳步上涨。由于2019年第三季度基数较高，根据目前房价缓慢上涨的情况，预计2020年第三季度综合收益率可能会略有下降。

新房库存高

中原地产首席分析师张大伟认为，由于疫情等因素，北京楼市的交易自2020年以来一直不活跃。虽然5月份有所上升，但6月份市场再次陷入调整。截至7月13日，北京今年新增住宅销售19271套，明显低于2019年同期。库存达到8.59万台的高水平，增长明显。

虽然新房库存有所增加，但北京今年仍在继续出售大片土地。7月14日，北京三块地集中出售。其中，通州区永顺镇起价11.31亿元，门头沟区龙泉镇11.65亿元，房山区长阳镇28.30亿元。三个包裹的总挂牌价格为51.26亿元，全部不限，总成交价格约65亿元。

北京市通州区永顺镇云通仁和良源二期项目地块，由石榴+铜头财团以总价12.4亿元出售，溢价10%，底价16818元/平方米。北京市门头沟区新城地块由凯撒以总成交价12.6亿元，8%的溢价出售，可售商品房综合底价为31439元/平方米。

壳牌研究院高级分析师潘浩认为，通州土地属于相对纯净的住宅用地，但需要配备5万平方米的安置房。同时，纯商品房量小，安置房量大，建设成本高，整体利润空房不大。所以竞价不激烈。中海与石榴+铜头的竞争不到十轮，整体升水率不到10%。这块地是今年通州区卖的第三块地，最低底价只有16818元/平方米。门头沟小区面积小，整体平均。只有中海和凯撒两家企业参与竞标，凯撒最终以8%的溢价售出。这是凯撒首次在北京收购商业住宅用地。今年以来，房企更加关注北京市场。

张大伟说，这三块地的地价并不高。房山地块的升水率比较高，主要是起步价低，预计售价在5万元/平米左右。该地块实际楼层价格仅为35400元/平方米。按照正常的建筑安装成本，销售单价5万元/平米以上可以盈利。总体来说，北京土地市场没有高温。与大多数城市相比，市场稳定，供应充足。