{房讯}热点城市楼市调控政策从严

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自7月份以来，深圳、杭州、东莞、宁波等楼市热点都出台了严格的调控政策。上半年，这些城市的地价和房价都明显上涨。调控政策出台后，前期房价上涨趋势有望结束。

业内人士预测，下半年对楼市影响最大的房贷利率政策仍将是宽松导向，但房价投机过度的城市将面临收紧的可能。

监管和升级

7月15日，深圳出台八项措施，调控重楼市。规定的内容包括:升级限购政策，必须有36个月的社保；第一套房首付比例还是30%，一套房首付比例已经70%，非一般住宅达到80%；增值税免税由2年调整为5年；750多万元是豪宅，将加强热点管理。

深圳表示，要通过调整商品房限购期限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用等方式来调控楼市，在抑制投机性房地产投机的同时支持合理的自住需求，达到稳定地价、房价和预期的目的。

《中国证券报》梳理发现，除深圳外，杭州、东莞、宁波等热点城市自7月份以来都出台了具有约束力的房地产调控政策。总的来说，这些城市出台的政策共同点就是楼市火爆，房价明显上涨。楼市上涨的主要原因是资金宽松，炒作氛围升温。

一些地区扩大了限购范围。以宁波为例，7月6日，宁波市四部门联合发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，为当前火热的房地产市场“降温”，有效保障燃眉之急，坚持“留而不炒”，促进房地产市场稳定健康发展。从保持土地市场稳定、调整限购面积范围、加强金融政策监管、保障自住住房需求、加强市场销售管理等方面提出了稳定房地产市场的十项新政策。

针对升级原因，宁波有关部门指出，由于疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等多种因素，近年来房地产市场普遍处于火热状态。土地市场上，土地拍卖竞争激烈，地价持续上涨，费率持续上涨；在房地产市场上，涨价预期增强，很多楼盘重现排队买房和“日清光盘”的现象。

遏制集会

随着调控的升级，这些前期涨幅较大的城市将结束其持续上升的趋势。

以深圳为例，国家统计局数据显示，6月份，4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，增速较上月下降0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.4%、0.5%、0.6%、0.8%。深圳的增长率在一线城市中排名第一。

中原地产首席分析师张大伟认为，深圳是中国最新一轮楼市上涨的领头羊，调控政策升级已经在意料之中，政策的出台将明显打击投资需求。按照深圳市场以往的做法，预计可能会有部分投资者开始离场，房价也会开始调整。政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等方面，深圳楼市有望进入调整周期。

张大伟指出，过去一年深圳楼市上涨的主要原因不仅是供应不足，还有非普通住宅标准的取消。这项政策将提高非一般标准，750万元以上的豪宅将成为首付80%的两套，接近目前国家政策最严格的北京，对高端住宅市场的打击很大。以前深圳买房相对容易，落户难。大部分炒房团都是借助深圳新落户获得了首套房贷资格。这项政策升级需要三年社保，也将有效打击部分炒房者。总体来看，预计下半年房价将开始一轮明显的调整。

需要指出的是，深圳人口流入的趋势并没有改变，土地供给较少的问题仍有待解决。目前，全国房地产调控效果最好的一线城市北京和二线城市长沙，仅通过增加供给和限制投资就实现了长期的市场稳定。

保持稳定

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，深圳等地的调控升级反映了今年的政策走向。在一些城市，房价上涨过快，违背了“房无投机”的政策取向。通过出台此类政策，目的是进一步促进市场稳定，防止市场投机。其他房价不稳定，房价过高的城市也会有政策。

业内很多人强调了信贷杠杆变化的影响。上半年房地产调控主要以宽松刺激为主，包括各种人才政策、结算政策、一日游宽松政策等。从7月份开始，一些房价明显上涨的城市开始收紧。从市场走势来看，信贷政策尤其是信贷杠杆政策是核心政策。

严跃进指出，7月份国债市场5年期lpr为4.65%，与6月份持平。lpr利率连续四个月没有下调，意义重大。今年上半年，有两次明显的低利率降息。降息会有所克制，不会无限期下调，也就是综合考虑各种因素。从目前的政策取向来看，更多的重点是消化现有的利率政策。从下半年开始，一方面，宽松的利率环境仍然存在，另一方面，空的利率继续下降。

在他看来，7月11日，银监会网站《监管新闻》刊登了《对银监会新闻发言人的回答》，指出部分市场乱象已经反弹。一些高风险影子银行已经复苏，而其他银行则试图以新的形式和新的功能卷土重来。企业、家庭等部门杠杆率上升。一些资金非法流入住房市场和股票市场，推高了资产泡沫。结合7月份的“深八条”政策，下半年对楼市影响最大的房贷利率政策仍将是宽松导向，但房价投机过度的城市将面临收紧的可能。