{房讯}松与稳之间 2019楼市定调“因城施策”

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2018年底，房地产市场瞬息万变。

12月18日，鲁西南三线城镇菏泽因率先取消“限售房”，一夜之间成为全国舆论焦点。而此时距离2017年11月6日“限售令”发布只有一年多的时间。

短短几天，珠海、广州、深圳等地纷纷效仿，放宽限购，调整限价，降低房贷利率。虽然市场乐于将菏泽的失败解读为许多城市试图放松管制的“第一枪”，但2019年的中国房地产市场渴望穿越迷雾:“菏泽现象”会蔓延到三四线城市甚至一二线城市吗？2019年，房地产调控会不会更加宽松？

顶层宏观调控的靴子很快落地。

12月19日至21日，中央经济工作会议明确表示，明年将“建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持房屋是为了居住，不是为了投机的定位，按照城市实行政策分类指导，巩固市政府的主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。12月24日，住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，提出明年要以稳定地价、房价和预期为目标，促进房地产市场稳定健康发展。

在这种背景下，许多专家预测，明年或更多城市将跟进并放松对房地产市场的监管。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓对《时代周刊》表示，目前不同城市的房地产存在很大差异。比如有的城市存量大，要适当减少供应，有的城市房价上涨压力大，要相应增加土地供应。“‘因为城市的政策和分类指导’并不一定是放松，而是回到做什么，以利于房地产市场的持续稳定发展。”邓对说:

很多地方放松了调控，但是楼市并没有复苏

也许是巧合，2018年楼市以1月兰州不成功的试探性“放宽限购”开始，以12月菏泽“放宽限购”消息结束。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进棚户区改造、促进房地产市场稳定健康发展的通知》，提出“取消限制新购住房转让的措施”，引起公众关注。次日，菏泽市住建局官网再次发布解释，证实了这一举措。

有些城市跟得很快。12月19日，珠海计划放宽限购政策。据悉，金湾区和斗门区的所有购房者都可以购买一套只有一年社保的商品房(根据珠海市住建局的回应，这一政策是人才政策。10月22日起，非珠海居民如果能提供一年社保加珠海市人才证，也可以在珠海买房)；然后在广州，除了完善商业服务销售政策，土地出让项目可以在2017年3月30日前出售给个人，住宅限价政策也有所松动:广州将根据周边房地产价格，改变“一刀切”的限价政策。浮动调整限价；而深圳则放松了信贷。近日，深圳三大银行房贷利率由基准利率上调15%下调至基准利率上调10%。

这不是珠三角独有的。在12月22日举行的“2018年微博百强房地产节”上，新京报传媒CEO张学东指出，最近北京的政策环境相对宽松，这体现在高端住房签约限制的放宽和签约量的增加。在工作证方面，北京近期也出现了新的政策动向，包括增加工作证申请总量、加快审批、畅通各类人才(如引进人才、留学回国人员、应届毕业生)入驻政府人力资源公共服务机构集体户、管理人事档案等处理渠道。

地方政策的放松是否会导致房地产市场的快速复苏和反弹，将成为2019年中国经济的焦点之一。

华夏新供给经济研究所首席经济学家、财政部财政科学研究所前所长康佳在接受《时代周刊》采访时表示，目前政策疑似宽松，“预计2019年将有更多城市微调政策”。

中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》分析，虽然目前很多城市都有放松调控的嫌疑，但实际上房地产归根到底还是靠信贷的:“目前很多城市的放松并不是重点政策，所以市场并没有给出更好的回应。近日来，中介市场的访问量、阅读量、成交量等数据没有变化。”北京一家连锁店的中介证实了张大伟的观点。中介告诉《时代周刊》，最近参观的房子数量没有变化。在他们看来，目前的政策“并没有放松”。

但分析师肖对《时代周刊》表示，广州市商业服务政策的放松和住宅限价的放宽，都不同程度地产生了一定的影响。“据我们研究，广州的商业服务政策放宽后，房地产政策发布后第一天上门的客户数量基本上是前一周上门的客户数量。这个利好还是挺明显的，预计公寓项目的交易活动会有所改善。”肖说:“然而，当住房价格限制政策放松时，对市场的刺激作用相对不那么明显。主要是广州的住宅调控除了限价之外，还有限购、限贷等政策。而且，放开限价只是影响房地产市场从双单，实际上并没有减轻购房者的负担。”

是否应该有一个统一的“按市执行政策”的标准？

2019年，对于房地产市场来说，城市专项政策和分类指导是两个不可回避的关键词。但是，从目前已经放松的城市来看，如何“按城制定政策”，并没有明确的标准。

从房地产的两个重要指标——库存和房价上涨压力来看，最近政策宽松的城市并没有太大的一致性。

先看库存。据《白城土地储备报告》显示，截至11月底，北京的库存为883万平方米，预计去库存期(存销比)为24.6个月；广州库存834万平方米，预计去库存期(存销比)10.1个月；深圳库存361万平方米，预计去库存期(存销比)13.8个月；珠海库存271万平方米，预计去库存期(存销比)14.8个月；太原库存978万平方米，预计去库存期(存销比)13.3个月；兰州库存626万平方米，预计去库存期(库存与销售额之比)为15.5个月。菏泽的统计数据暂时缺乏。

从房价上涨的压力来看，数据显示，从1月到11月，白城住宅均价逐月变化，今年整体曲线平稳下降。今年以来，各季度100个城市平均房价累计涨幅较去年同期有所收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各城市累计增幅较去年同期有所收窄，三线城市累计增幅明显下降。

无论是对比库存压力还是房价上涨压力，都无法对最近宽松的城市给出相对合理的解释。在市政府因城市的政策和分类指导而被赋予更大主动权的情况下，地方政策的宽松和紧密是否应该有一个更客观的标准？

以棚户为例，在货币化安置的取舍上，住房和城乡建设部、发改委等6部委2017年8月联合发布的《关于申报2018年棚户区改造规划任务的通知》明确，商品房消化周期在15个月以下的市县要严格控制货币化安置比例。未来“以城为本”的政策是否也应该有这样明确的指标？

邓说，“按市实施政策”的目的是使地方政府更好地把握当前房地产市场的特殊性，根据实际市场情况相应调整相关政策，“一刀切”的标准将违背这一初衷。但在潘鹤林看来，房地产行业受政策影响较大，一放开就容易涨。设定房地产的库存压力、销售周期、上涨压力等具体指标，不仅有利于客观衡量市政府应在何时、如何调整政策，也为中央政府调控地方政府提供了依据。所以“尽快引进最好的”是非常必要的。

“分类指南”由中央问责手段补充

除了对城市的政策，今年的中央经济工作会议将房地产的调整从“差别化宏观调控”改为“分类指导”，这似乎削弱了中央政府的作用，加强了地方政府的作用。

有专家分析，“由于城市的政策和分类指导”并不意味着削弱中央的作用，而是允许地方政府根据自己的条件做出更适合市场的政策调整。中央对地方的把握，一是有“房”。不投机的基本原则；第二，还有中央问责等一系列手段。

《时代周刊》获悉，今年8月，住房和城乡建设部提出了“问责制”。在城市专项政策背景下，住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善地方房地产调控评估评估机制。要严格监管，对工作不力、市场波动、未能实现监管目标的地方事务所进行问责。住房和城乡建设部也表示，正在加快建立这一制度，并完善评估单位，以坚决追究未能实现"稳定房价、控制租金"等控制目标的责任人。

原中国社会科学院金融发展办公室主任易宪容分析说，中央经济工作会议《政策逐市分类指导》的制定，不仅将房地产调控政策的出台权从前中央政府下放到地方政府，而且强调权责对等，即， 地方政府在按照城市政策发展地方房地产市场的同时，也要承担房地产市场监管的主体责任，这不能脱离“房是住，不是炒”的基本定位。 “如果一个地方政府想炒房地产，让当地房地产市场脱轨，让房地产市场价格疯狂上涨，那么中央政府可能要对地方政府官员负责。”易宪容说。