{房讯}楼市的疯狂盛宴如何收场？

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在中国房地产市场发展的历史上，温州、三亚、海口、大理等城市的价格在短时间内大幅上涨，最终都是连续多年持续上涨甚至大幅下跌。在过去的17年里，厦门的房价在经历了大幅上涨后，也经历了大幅下跌。最近很多中小城市放松了调控政策，熟悉的“公式”似乎重现。

但我们认为，过去15年的这一轮房价上涨与以往完全不同，房地产市场目前面临的形势并不是放松管制那么简单。当资产泡沫来临时，“醉倒”在其中，也要保持清醒的头脑。

摘要

1.小城镇物价涨幅空前。在过去的10年里，中国的房地产市场价格总共经历了三波上涨，但这一轮过去15年的上涨与前两波完全不同:这一轮上涨时间最长，涨幅最大；之前中小城市整体涨价不明显，一线城市涨价最突出，但这一轮是所有城市全面涨价。比如涨幅居前的中山、昆山、廊坊等地的房价，这五六年来一直持平，中山市甚至略有下降。然而，从2016年开始，这些城市的房价都开始大幅上涨。

2.汹涌背后的动力和隐忧。我国城市建设用地面积的扩张速度远高于城市人口的增长率，这是中小城市房价之前没有大幅上涨的主要原因。但从2014年开始，全国楼市出现了供大于求的局面，棚改货币化推动了中小城市房地产的高销量和高价格。目前全国各城市房价都偏高，甚至小城市房价收入比也远高于国际水平。第一代“婴儿潮”将加速退休，他们的大部分资产被配置在高度泡沫化的房地产中。未来几年，老龄化和房地产泡沫将形成共同的冲击。近年来，中小城市房地产市场没有出现供不应求的迹象，潜在供应量仍然很高，二手房市场规模较小。一旦强刺激政策减弱甚至开始退出，中小城市房价将再次面临风险，刺激政策也该停止了。

3、“醉”在其中，留一份清醒。自2017年以来，北京、上海、厦门等城市的房价开始出现显著回调。最近，房地产宽松的城市主要集中在前期房价涨幅较大、有调价压力的地区。2019年中小城市房价将经受考验，最大的不确定性还是政策。但无论政策如何选择，都只能延缓或提前泡沫的破裂，这是很难防止的。作为一个普通的投资者或者买家，当资产泡沫来临时，最快的赚钱方式就是拥抱泡沫，但是当泡沫不理智的时候，在喝醉的同时，也要保持清醒的头脑。

1。小城镇房价涨幅空前

根据国家统计局的数据，在过去的10年里，中国房地产市场价格经历了三波上涨，累计上涨38%，但这一轮过去15年的上涨与前两波完全不同。

一方面，本轮上涨时间最长，涨幅最大。2008年后，全国第一波房价上涨是2009年2月至2011年8月，持续30个月，累计上涨14%，随后9个月修正2.3%；第二波是5月12日至4月14日，持续23个月，累计上涨6.2%，但次年回调5.3%；第三波是2015年3月至今，持续44个月，涨幅24%，上涨时间和涨幅都远远领先于两波。

另一方面，之前中小城市房价整体涨幅不明显，一线城市房价涨幅最突出，但这一轮是所有城市房价全面上涨。2009年至2015年的6年间，一线城市整体房价涨幅为30%，远高于二线城市的12%和三四线城市的8%。特别是14-15年，大部分中小城市房价大幅下跌，基本上抹平了前几年的涨幅。2015年以来，一线城市房价上涨44%，二线城市上涨33%，三四线城市整体上涨33%。

从具体城市来看，中小城市的物价涨幅也比较高。根据100个城市的房价统计，2015年3月以来房价涨幅最大的城市不是一线城市，而是中山市，涨幅76%，其次是东莞，涨幅也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴房价涨幅均超过50%；合肥、南京、海口、武汉等二线城市涨幅最高。

如果纵向看具体城市房价的历史数据，当前中小城市房价暴涨的特征更加明显。比如涨幅居前的中山、昆山、廊坊等地的房价，这五六年来一直持平，中山市甚至略有下降。然而，从2016年开始，这些城市的房价都开始大幅上涨。另外，我们查看了100个城市的房价历史数据，发现大部分的小城市如湘潭、常州、洛阳、潍坊、湖州、扬州、日照、烟台，大部分的二线城市如杭州、重庆、天津、成都、长春、昆明、南昌都有这样的规律。

2。激增背后的动机和隐忧

为什么2010-2015年间大部分城市房价几乎没有上涨？主要原因在于供给的扩大。随着城市化的快速发展，城市人口不断增加，但城市面积增长更快。在过去的十年里，各地一直在促进新城镇的发展，增加商品房的供应。根据《中国城市统计年鉴》的数据，从2006年到2016年，中国城市建成区扩大了61%，城市建设用地面积扩大了54%，城市人口只增加了21%。

商品房供应量快速增长的一个直接结果就是，到了2014年，我们开始发现建的房子太多了！2016年，商品房销售面积甚至飙升至7亿多平方米的历史新高。正是因为供过于求和积压，各个城市的房价在14-15年间都有所下跌，尤其是很多中小城市，几乎平抑了前五年的所有房价上涨。

既然供过于求，为什么15、16年后大部分城市房价又涨了？其实这个问题我们已经讨论了很多:面对房地产市场的高库存和房价的下行压力，政府开始大幅提高棚户安置的货币化比例，从2015年的不到10%提高到50%以上。在棚改货币化的刺激下，中国中小城市的房地产市场近三年来经历了高销售、高价格的局面。去库存的效果也很明显。全国商品房销售面积回到了2014年的水平，住宅销售面积甚至回到了2013年的水平。

但政策刺激的负面影响是国内一线城市房价偏高，而现在2345 (002195)城市房价偏高，泡沫风险凸显。世界上大部分国家房价收入比都在15倍以下，而中国大部分城市房价收入比目前都超过15倍。这意味着，即使大部分城市居民将全部收入用于买房，也至少需要15年，如果将日常支出的一半用于买房，则需要30年。如果算上父母和孩子的开销，各个城市的房价高到单靠夫妻双方的力量都买不到，只能靠“六个钱包”来支付。

如果我们把中国的高房价和中国的老龄化联系起来，我们未来面临的问题会更大。这十几年一直是中国第二代“婴儿潮”(生于1982-1992年)结婚买房的时候，他们买房的资金很大程度上依赖于第一代“婴儿潮”，因为中国有一个习俗是父母帮孩子买房。但从经济学分析，父母帮孩子买房是一种储蓄，对孩子来说也是一种“隐性”债务，因为孩子有赡养老人的义务。

未来十年，第一代“婴儿潮”将加速退休，他们的大部分资产被配置在高度泡沫化的房地产中。一旦房价下跌，他们从哪里获得养老资金？而且为了养老，需要卖房吗？这其实是未来几年要面对的问题。

事实上，大城市人口的长期流入会支撑房价，但中小城市的高房价是很难维持的。

一方面，中小城市房地产市场的潜在供给仍然很高。在国家层面，2014年房地产市场出现了供大于求的局面，否则不会出现价格下跌、库存偏高的情况。然而，在政策的刺激下，我们没有看到任何供应减少的迹象。经过14-15年的短期下跌，新开工住宅面积连续三年上涨，今年前11个月已升至14亿平方米的高位。建筑面积也从14年的51亿平方米攀升至今年前11个月的56亿平方米。

虽然目前房地产的名义库存水平很低，但这个库存统计的是已竣工但未出售的商品房面积，并不代表房地产市场的供应情况。与普通商品不同，房子可以使用几十年。根据官方统计，库存水平的下降只是意味着房屋的所有权从开发商转移到了居民手中，而目前居民持有的供应量非常大。据我们测算，在过去的三年里，我们不仅能够保证每年超过11亿平方米的房屋销售，而且新增的年销售面积足以完全吸收当年的高库存房地产。

另一方面，中小城市的二手房市场远小于一线城市，尤其是三四五线沿线的小城市。新房无限供应，人们更愿意买新房。这也导致一旦价格发生转折，很难找到买家接手，二手房价格的存量下降更快。这种情况在14-15年中小城市已经发生过，而且很大概率还会再次发生。

在一个供过于求的市场里，供应量并没有减少。只有强有力的刺激政策才能刺激足够的需求，支撑价格不仅可以保持不变，还可以大幅上涨。但一旦强刺激政策减弱甚至开始退出，中小城市房价又将面临风险，刺激政策也该停止了。

3，“醉”在其中，留下清醒的

事实上，在中国房地产发展的历史上，中小城市的房价在短时间内大幅上涨的情况屡见不鲜。比如2010年初，在海南建设国际旅游岛的带动下，海口和三亚的房价在不到三个月的时间里上涨了近40%，但在随后的七年里，房价根本没有上涨，海口甚至下跌了20%以上。

温州、大理、鄂尔多斯等房地产市场也经历过类似情况。温州的房价在过去的十年里不仅没有上涨，反而下跌了。一个城市的短期暴涨导致的房地产泡沫，往往需要很多年才能消化。

自2017年以来，北京、上海、厦门等城市的房价开始出现显著回调。最近，房地产宽松的城市主要集中在前期房价涨幅较大、有调价压力的地区。我们前面分析过，大城市房价下跌时有很多政策工具，但如果中小城市房价下跌，放松政策的总体效果并不明显。比如14-15年间，很多城市放松调控，但房价依然大幅下跌，最终依靠量化宽松等强刺激手段来稳住价格。

2019年中小城市房价将经受考验，最大的不确定性还是政策。如果棚改货币化继续保持较高比例，继续强力刺激，中小城市房价可能还会支撑一段时间；但如果强度减弱，中小城市的高房价就撑不住了。任何资产价格泡沫最终都会随着价格的下跌消化泡沫风险。无论政策如何选择，都只能选择推迟或提前泡沫的破裂，这是很难防止的。

作为一个普通的投资者或者买家，当资产泡沫来临时，最快的赚钱方式就是拥抱泡沫，但是当泡沫不理智的时候，在喝醉的同时，也要保持清醒的头脑。