{房讯}房企引入战投背后的“小算盘”

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无论是出于融资需求还是通过合作实现效率转化和共赢，引入战略投资者都是房企的一个不错的选择。

业内人士认为，高负债、融资需求的房企引入战略投资者，既能满足资金需求，又能减少净负债，降低财务风险；有实力的房企引进战略投资者，可以优势互补，协同发展。

解决债务风险以满足融资需求

化解债务风险、缓解资本需求是部分房企引入战争投资的重要驱动因素。

在这类房地产企业中，泰和集团备受市场关注。5月13日，泰和集团首次宣布引入战略投资者，旨在化解债务风险。

关于企业债务风险，泰和集团在7月6日的公告中披露了这一点。同日，公司发布公告称，17只泰和mtn001债券未按约定还本付息。同时公告披露，截至2020年6月12日，公司已发生逾期贷款235.58亿元。公告还提到，公司因未履行还款义务而被列为执行人，相关事项可能导致公司继续经营能力的重大不确定性。

同样，新华联也在寻求参战方的进入。新华联集团董事长兼总裁傅俊表示，“及时引入战略投资者，将进一步增强新华联自身的造血功能，实现企业的可持续发展”。

5月13日，新华联与CICC签署合作协议，委托后者作为新华联的独家财务顾问，协助新华联控股寻找合适的战略投资者，制定招商计划。傅俊还提到，希望与CICC一起，尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是央企或国企投资者，实现企业共赢。

新华联2019年年报披露，截至2019年12月31日，新华联总资产约530.6亿元，限制性货币资金约35.4亿元，其他限制性资产约199亿元。限制性资金总额占总资产的44.18%；一年内到期的短期贷款和非流动负债分别约为15.8亿元和67.9亿元；货币资金约49.2亿元。

根据嘉里研究中心的报告，从已成功引进战争投资或计划引进战争投资的房企来看，高负债的房企占比相对较大。

“对于负债累累的房地产企业来说，引入战争投资可以获得现金，减少净负债。如果在项目中引入合作伙伴，有望提高项目的周转率。总体而言，高负债房企引入战争投资后，公司财务风险降低，财务指标改善，更容易从金融机构获得融资。”中泰国际的分析师刘告诉《中国证券报》。

优势互补，合作共赢

房企通过引进战争投资寻求合作，也可以发挥协同效应，比如新湖鲍忠入股绿城中国。新湖宝入股绿城中国之前，后者已经入股了前者公司，他们有合作开发项目的经验。

绿城中国在回应持股时表示，“新湖宝推出后，双方将进一步探讨几个优质股权项目的合作，以及利用各自优势联合收购新项目的可能性。”绿城中国还表示，未来双方有可能在金融服务、金融技术和高科技领域形成合作与协同。绿城中国的上述区域正是新湖宝的强项。

6月7日，招商局蛇口宣布与中国平安签署战略合作协议。平安资产管理接受平安人寿的委托，以平安人寿的保险资金认购公司的固定股份。完成后，平安人寿将成为公司的股东。

招商局蛇口在公告中提到，平安资产管理、平安人寿及其附属集团是国内大型综合金融服务集团。近年来，紧紧围绕主业转型升级需求，不断加大科技投入，同时应用创新科技打造“金融服务、医疗保健、汽车服务、房地产服务、智慧城市”五大生态圈，积累了丰富的“金融+技术”领域的行业领先经验和成功实践。

招商局蛇口表示，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、医疗、养老等业务领域建立全面深入的战略合作关系，通过充分调动优质产业资源和创新技术，帮助公司升级产品和服务，拓展业务。

万科引进7名战争投资人，转让广信资产包50%股权，返还390.4亿元。据业内人士透露，万科此举有效缓解了公司的投资支出和借款压力。同时，通过与信达的合作，可以加快资产包的振兴，推动项目开发进程。

保险基金成为主要的战争方

值得一提的是，保险资本正在成为房企重要的战争投资者，“房地产+保险资本”的模式越来越普遍。

平安人寿将在招商局蛇口引入战争投资后成为公司股东。此前，只有“平安部门”投资过包括华夏幸福、中国金茂、碧桂园等在内的房企。

有业内人士认为，保险公司投资地产股并非寻求上市地产企业的股权控制，而是在于两条逻辑线:一是出于保险资产配置的现实需要，二是来自“保险+地产+医疗”深度合作模式的探索诉求。作为投资者选股的一个重要指标，房地产行业一直具有高roe、低波动性、优异的业绩预期、相对较大的市值和较长的投资期限。与此同时，房地产行业逐渐进入稳定发展期，尤其是领先的上市房地产企业兼具价值和成长属性。

中智研究院企业研究部主任李建桥认为，房地产相对于其他行业而言，属于资本密集型行业，净资产收益率处于较高水平，尤其是大型房企，其盈利水平和开发运营能力在行业内处于较高水平，保险投资可以获得较好的投资回报。未来，房企和保险基金将在长期租赁公寓和老年房地产领域进行合作。

诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮表示，房企引入保险资金，短期内缓解资金压力，长期来看有利于融资。因为房企的融资在很多方面都是有限的，可以通过与金融资本公司结合获得低成本资金。