{房讯}房企年度“大阅兵”

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【/s2/】原标题:房企年度阅兵:超大型集团将脱颖而出

房地产可预见的未来是，随着市场集中度的加剧，超大型集团将会出现。

公布房地产企业销售排名是房地产统计机构的年度做法。虽然各机构排名略有差异，但仍能反映行业整体趋势特征。

据中国指数研究院统计，2016年，中国房地产市场在经历了前紧后松的政策后，呈现出前高后低的趋势，全国商品房交易量和价格均创历史新高。2016年，100亿大军中共有131家房地产企业，比2015年增加27家，销售总额5.7万亿元，市场份额超过45%。强者的趋势更加突出，100亿房地产企业将逐渐成为未来房地产市场竞争的主力军。

宏坤房地产集团执行董事毛大庆近日感慨地表示，今年房地产销售突破历史销售记录。“我非常怀疑这个数据可能不会再来，也可能是中国达到的历史最高点。”

毛大庆估计，到2016年底，总销售面积将达到15亿平方米，平均每人将购买1平方米。市场集中度加剧，销售额过200亿的公司未来很可能没有市场。

数百亿军团数量增加到131

房地产行业在2016年迎来了前所未有的“丰收年”，让很多房地产企业欣喜不已。根据毛大庆的观察，前十家公司的销售额限制在1000亿元，前100家公司的销售门槛在150亿元左右。

据中国指数研究院统计，2016年，在业绩快速增长的刺激下，100亿企业的发展格局发生了很大变化:1310亿房企的销售分布明显分为五大阵营(3000多亿和1000多亿)。-3000亿元、500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元)3000多亿元的超级阵营脱颖而出，恒大、万科、碧桂园的寡头垄断特征加剧，三家房地产企业的市场份额达到近10%。

值得注意的是，在所有阵营中，销售排名一直是房地产企业的“战场”。尤其是行业龙头。在销售额3000亿元的三家房地产企业中，恒大今年被各统计机构列为销售额第一。

恒大多年来一直试图取代万科成为行业领袖。2016年最后几天，恒大为了冲刺销售，继续在几个城市项目卖房子。关于恒大超越万科的雄心，万科相关人士向《21世纪经济报道》透露，万科并未披露2016年全年销售额和2016年12月销售额。

由于统计受样本等多种因素影响，排名很难非常准确。业绩高速增长的同时，数百亿的企业也充满了危机感，力求及时抓住这个不断上升的市场的顺风车。

徐汇集团副董事长林伟在接受《21世纪经济报道》采访时说，在房地产行业，没有规模是绝对不可能的。并且规模和利润差异是对应的。

大规模扩张的强劲需求[/s2/]

在房地产行业，规模代表着企业在融资、营销等成本方面的优势。在土地成本高的情况下，这些优势很大程度上决定了房企的扩张能力。因此，仍在市场竞争的房企的规模意识得到了强化。

这从2016年房企土地储备就可以看出来。据中国指数研究院统计，1000多亿房企收购的土地量大幅上升，但仍保持合理的投资比例。恒大、万科等房地产企业占同期销售不到50%，底价占同期平均销售价格；300-1000亿的房企，因为大规模扩张的强烈需求，正在积极收购土地。龙湖、招商局等房企征地激烈，征地金额占同期销售额的50%以上，底价占同期平均销售价格。100-300亿房企拿到的土地比较少，主要是通过招投标、拍卖、挂牌等方式在公开市场上高价拿到土地。

房企融资成本基本等于规模。从阵营来看，超级阵营(3000亿元以上)发债规模最高，第一阵营发债平均利率最低，大型央企发债优势突出。据统计，超营发债方发债规模168.5亿元，平均利率5.74%，主要是恒大两次发债利率分别达到6.8%和6.98%，提高了超营平均利率；第一阵营平均利率最低，为4.10%，主要得益于绿地、保利等大型央企发债的优势，三家房地产企业发行的7只公司债除“16保利04”利率为4.19%外，均低于3.8%。

此外，一些发展迅速的数百亿企业借助永久债券改善了资产负债结构，满足了资本需求，这些企业存在长期债务风险。据中国指数研究院统计，截至2016年11月底，永久债券企业18家，总额1796.8亿元，较2015年底增长40.7%。另外，课题组统计了约100亿家企业(发债+销售)/征地金额和发债/征地金额的累计值，结果显示约100亿家房企资金链紧张。其中，销售和发债之和仍与企业收购的土地量相同，企业资金紧张，经营不当会遇到债务风险。分析显示，建发(厦门建发集团有限公司)、信达、荣信等100亿房地产企业比例均低于1.3，销售和发债额度之和勉强能覆盖招投标、拍卖、征地等支出，需要防范资金风险。

房地产可预见的未来是，随着市场集中度的加剧，超大型集团将会出现。

万科集团董事长王石近日在公开场合表示，预计万科第四个10年甚至6年内营业额将达到1万亿元；恒大董事局主席许家印表示，2020年，总资产将超过3万亿元，房地产年销售额将超过6000亿元。

大象跳舞的情况在于1000亿军团的扩张。据中国指数研究院统计，1000-3000亿元的企业有9家。除了4家1000亿元的“高级”企业，还有5家1000亿元的新企业，包括融创、华夏幸福、绿城、华润、金地。