{房讯}房企借道信托融资 资金成本水涨船高

本篇文章2390字，读完约6分钟

随着调控的不断深入和行业竞争的加剧，住宅企业的融资日益受到限制。

近日，中国恒大拟发行的中山证券-京粤一期购房尾款16.74亿元专项资产支持计划再次暂停，这是该公司债券第二次暂停发行。

据相关媒体不完全统计，仅10月份，雅居乐、和盛创展、商辂地产等多家房企融资计划暂停或终止，累计融资受阻金额近300亿元。2018年以来，房企融资受阻近千亿元。

在这种情况下，房企探索多元化融资渠道补充资金就显得尤为重要。值得注意的是，信托已经成为房地产融资的有力补充渠道，但资本成本正在上升。

信托贷款增加

根据通策咨询的最新数据，今年10月，40家典型上市房地产企业融资总额为392.65亿元，自2018年以来首次跌破400亿元大关，是2017年1月以来的最低值。

从走势来看，今年5月以来，房企融资情况一直不是很乐观。虽然7、8月略有回升，但融资金额与前四个月相差甚远。但9月份融资再次下滑后，10月份融资总额环比下降10%以上，为今年融资额新低。

从分类融资看，10月份债务融资金额391.46亿元，占房企融资总额的99.70%，较上月下降11.27%。其中，企业债券融资194.61亿元，占比49.56%；其他债务融资78.9亿元，占比20.09%；国内银行贷款52.59亿元，占比13.39%；信托贷款45.35亿元，占比11.55%；中期票据20亿元，占比5.09%。

从融资渠道来看，10月份除信托贷款和中期票据外，其他融资方式的融资额均有所下降。具体而言，企业债券融资下降9.77%，其他债务融资下降39.33%，国内银行贷款下降6.79%，信托贷款上升16.2%。

易信信托高级分析师帅国郎告诉《国际金融新闻》，根据近三个月(8月、9月、10月)集合房地产信托的融资数据，房地产项目融资比例高达70%。

中国信托协会特约研究员周平表示，目前房企的融资需求仍然比较大，在房地产市场严格调控和金融监管的压力下，短期的信托融资需求可能难以减少。

“今年房企的经营压力很大。限购、限贷等一系列房地产调控政策的密集出台，使得房企资金流普遍吃紧。但房企的融资渠道并不通畅。”晓晓金融总经理刘小锋分析了《国际金融新闻》。监管部门加强了对房地产行业的监管，在一定程度上限制了银行贷款、房企发债等融资渠道。此外，今年股市波动下跌，房企股权质押融资渠道也受到限制。刘小锋表示，这使得房企不得不接受高成本资金，以维持正常运营。

融资成本上升

资深信托分析师袁继伟表示，房地产是由信托公司融资的，一般做法是使用假股票和真债或信托贷款，具体视项目情况而定。过去，银行通过信托渠道向房地产公司发放贷款。目前信托公司做的渠道业务比较少，主要是主动管理业务。“目前符合条件的房地产公司做信托贷款，不符合条件的是假股、真债，或者投资特定资产的收益权”。

刘小锋告诉记者，房企通过信托公司融资最基本的运作模式是信托贷款，即投资者投资信托产品，信托公司向房企发放信托贷款，房企提供资产抵押、股权质押、第三方担保等。，并按约定向信托公司支付利息和归还本金，然后信托公司将信托收入和本金分配给投资者。

据采访，2018年以来，房地产行业的融资成本一直很高。

易居研究院研究总监严跃进告诉《国际金融新闻》，一般来说，房企的融资成本在5%到7%之间，但目前很多融资成本远远超过7%，9%以上是常见的，甚至存在两位数的融资成本。这些也说明房企融资背后的压力比较大。

据通策研究所所长张宏伟介绍，中小房企的平均融资成本已经达到12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

说到信托融资，一个信托行业的人在接受媒体采访时说，因为负债率高，房地产企业对现金流的需求只是需要，只要能拿到钱，几乎不在乎成本。某五大房地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小型房地产公司的配送成本较高，基本在15%左右。

在定价问题上，一家华东地区信托公司资产信托部总经理在接受《国际金融新闻》采访时表示，该信托的所有业务，包括但不限于房地产项目，都是差异化市场定价。“成本完全以市场为导向，都是讨论过的。高了企业受不了，低了投资人就不认了。所以，不能说信托赚取了实体经济的超额利润。”。

帅国郎指出，鉴于市场流动性紧张，监管日益严格，企业提高融资成本是必然的。

“融资成本高与近年来的政策调控有很大关系，去杠杆化对房地产市场影响很大。”颜跃进是对称的，后续企业的融资情况会有所改善，包括房企撤资，房屋销售业绩改善，或者银行对房地产态度的改变，都会对融资产生影响。但是，房企首先要熬过这个冬天。

提高项目筛选标准

今年以来，房地产信托整体成立规模快速增长，回报率也高，带动信托整体收益上升。

根据利益信托的数据，今年1月1日至10月30日，房地产信托产品年均收益率达到8%，总规模为7091亿元；去年同期，房地产信托产品平均收益率为7.02%，总规模4870亿元。

袁继伟告诉国际金融新闻，随着房地产公司资金链的紧张，风险会增加，投资者要求的回报率也会增加。

“目前房地产信托仍然是信托公司的重要业务，支撑着信托规模和利润的增长。”依银信托工作室的研究报告显示，随着监管的收紧和资金筹集难度的加大，未来房地产信托业务的发展压力仍然很大。房企一旦现金流出现问题，后续很可能面临支付压力。

上海一家信托公司的相关人士告诉《国际金融新闻》，房地产信托产品利率飙升，信托公司乐于发行。但由于“资源匮乏”，信托公司对房地产企业的要求也在不断提高。

张宏伟表示，信托公司对交易对手的筛选标准在不断提高。就项目选址而言，即使在一二线城市，也还是有少数房地产企业可以通过信托公司获得资金。

北京某信托公司业务总监坦言，公司对融资方的最低要求是前100名的房地产企业，接下来要考虑项目的选址，二线以下的城市基本不考虑。